Nieuwbouw of bestaande woning kopen in Spanje: wat is de beste keuze?

Wie een huis in Spanje wil kopen, krijgt al snel te maken met een belangrijke keuze: ga je voor een nieuwbouwwoning of koop je een bestaande woning?

Nieuwbouw biedt modern comfort, een betere energieprestatie en weinig onderhoud. Een bestaande woning is daarentegen vaak goedkoper, ligt vaker op een gevestigde locatie en biedt meestal meer onderhandelingsruimte. Welke keuze het beste is, hangt vooral af van je budget, woonwensen en plannen met de woning.

Wat is nieuwbouw in Spanje?

Een nieuwbouwwoning, in Spanje aangeduid als obra nueva, is een woning die nog niet eerder is bewoond en doorgaans rechtstreeks van een projectontwikkelaar wordt gekocht.

Veel Spaanse nieuwbouwprojecten bestaan uit moderne appartementen of villa’s met voorzieningen zoals:

• gemeenschappelijk zwembad;
• aangelegde tuinen;
• parkeergelegenheid;
• fitnessruimte;
• beveiligd wooncomplex;
• terrassen en buitenruimtes.

Aan populaire kustgebieden zoals de Costa Blanca en Costa del Sol wordt veel nieuwbouw aangeboden.

Wat wordt bedoeld met bestaande bouw?

Een bestaande woning wordt in Spanje vaak aangeduid als segunda mano.

Dit kan van alles zijn: van een appartement in een stadscentrum tot een vrijstaande villa, finca, dorpswoning of woning in een bestaande urbanisatie.

Het grote voordeel is dat het aanbod veel groter en gevarieerder is. Bovendien bevinden bestaande woningen zich vaak op locaties waar nauwelijks meer nieuw gebouwd kan worden.

Nieuwbouw is meestal duurder per vierkante meter

Nieuwbouwwoningen zijn doorgaans duurder dan vergelijkbare bestaande woningen.

Je betaalt daarbij niet alleen voor het feit dat alles nieuw is, maar ook voor moderne bouwtechnieken, betere isolatie, energiezuinige installaties en voorzieningen binnen het wooncomplex.

Bij bestaande woningen is de prijs per vierkante meter vaak lager en is bovendien meer ruimte om over de verkoopprijs te onderhandelen.

Daar staat tegenover dat een goedkope bestaande woning mogelijk gerenoveerd moet worden.

Belastingen verschillen behoorlijk

Ook de belastingen bij aankoop zijn verschillend.

Bij een nieuwe woning betaal je doorgaans:

• 10% btw (IVA) over de aankoopprijs;
• daarnaast AJD, de belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen, waarvan het percentage per autonome regio verschilt.

Bij een bestaande woning betaal je geen btw, maar ITP, de overdrachtsbelasting.

Ook het ITP-percentage verschilt per Spaanse regio en soms ook afhankelijk van de aankoopprijs of persoonlijke omstandigheden.

Daardoor kan het verschil in totale aankoopkosten tussen nieuwbouw en bestaande bouw aanzienlijk zijn.

Nieuwbouw: minder onderhoud en lagere energiekosten

Een belangrijk voordeel van nieuwbouw is dat de woning voldoet aan moderne bouwvoorschriften.

Denk aan betere:

• isolatie;
• beglazing;
• verwarming en koeling;
• ventilatie;
• energie-efficiëntie.

Ook zonnepanelen, warmtepompen en andere energiezuinige systemen komen steeds vaker voor.

De kans dat je kort na aankoop grote reparaties moet uitvoeren is daardoor kleiner dan bij een oudere woning.

Bestaande woning kan verborgen kosten hebben

Bij een bestaande woning moet je beter kijken naar de technische staat.

Een aantrekkelijke aankoopprijs kan minder gunstig worden wanneer later blijkt dat bijvoorbeeld elektriciteit, leidingen, dak, ramen of airconditioning vervangen moeten worden.

Ook kan een oudere Spaanse woning slecht geïsoleerd zijn.

Het is daarom verstandig om vóór aankoop niet alleen naar de inrichting te kijken, maar ook de bouwkundige en juridische situatie goed te laten controleren.

Bestaande bouw ligt vaak op betere locaties

Een groot voordeel van bestaande woningen is de locatie.

In historische stadscentra, gevestigde woonwijken en populaire kustplaatsen zijn de beste percelen vaak al lang bebouwd.

Wie bijvoorbeeld midden in een oude Spaanse stad, vlak bij een boulevard of in een volwassen woonwijk wil wonen, komt daardoor sneller bij bestaande bouw uit.

Nieuwbouw wordt juist vaak gerealiseerd aan de rand van steden, in uitbreidingsgebieden of in nieuwe urbanisaties.

Nieuwbouw biedt meer mogelijkheden om zelf te kiezen

Wie een woning koopt terwijl deze nog gebouwd moet worden, kan bij sommige projecten keuzes maken voor bijvoorbeeld:

• vloeren;
• keuken;
• sanitair;
• kleuren en materialen;
• bepaalde indelingsopties.

Dat maakt het mogelijk om de woning vanaf het begin beter op je eigen smaak af te stemmen.

Bij een bestaande woning neem je het huis over zoals het er staat en moet je zelf verbouwen als je iets wilt veranderen.

Nieuwbouw kopen vanaf tekening

In Spanje worden veel nieuwbouwwoningen verkocht vanaf tekening, nog voordat het project is voltooid.

Dat kan aantrekkelijk zijn omdat kopers vroeg in het project soms meer keuze hebben uit woningen, verdiepingen en oriëntaties.

Het betekent wel dat je moet wachten op de oplevering. Volgens Idealista duurt dit bij projecten in aanbouw vaak 12 tot 24 maanden.

Controleer bij zo’n aankoop altijd zorgvuldig de projectontwikkelaar, vergunningen, betalingsvoorwaarden en garanties.

Bestaande woning kun je veel sneller betrekken

Een bestaande woning heeft als voordeel dat je precies kunt zien wat je koopt.

Je kunt door de woning lopen, het uitzicht beoordelen, de omgeving bekijken en eventuele gebreken laten onderzoeken.

Ook kan de overdracht veel sneller plaatsvinden. Idealista noemt voor een bestaande woning een gebruikelijke transactietijd van ongeveer 6 tot 10 weken, afhankelijk van de omstandigheden.

Voor iemand die snel naar Spanje wil verhuizen kan dat een belangrijk voordeel zijn.

Welke woning is beter als investering?

Ook voor beleggers bestaat geen eenvoudig antwoord.

Nieuwbouw is aantrekkelijk omdat:

• moderne woningen populair zijn bij huurders;
• onderhoudskosten aanvankelijk lager zijn;
• nieuwe complexen vaak goede voorzieningen hebben;
• energiezuinige woningen steeds aantrekkelijker worden.

Bestaande woningen kunnen interessant zijn omdat:

• de aankoopprijs lager kan liggen;
• goede locaties schaars zijn;
• renovatie waarde kan toevoegen;
• er meer onderhandelingsruimte kan zijn.

Een bestaand appartement op een toplocatie kan daardoor een betere investering zijn dan nieuwbouw op een minder aantrekkelijke plek.

Hypotheek voor nieuwbouw of bestaande bouw

Spaanse banken financieren beide soorten woningen.

Voor buitenlandse niet-residenten ligt de maximale hypotheek doorgaans lager dan voor inwoners van Spanje. Idealista noemt voor niet-residenten vaak een financiering van ongeveer 60 tot 70 procent van de woningwaarde.

Dat betekent dat je naast de aankoopkosten meestal ook een aanzienlijk deel van de koopsom zelf moet kunnen betalen.

Nieuwbouw of bestaande bouw: de belangrijkste verschillen

Nieuwbouw is vooral interessant als je:

• modern en energiezuinig wilt wonen;
• weinig onderhoud wilt;
• nieuwe voorzieningen belangrijk vindt;
• bereid bent meer per vierkante meter te betalen;
• eventueel kunt wachten op de oplevering.

Bestaande bouw is vooral interessant als je:

• een lagere aankoopprijs zoekt;
• op een gevestigde of centrale locatie wilt wonen;
• karakter en sfeer belangrijk vindt;
• bereid bent eventueel te renoveren;
• sneller over de woning wilt beschikken.

Wat is uiteindelijk de beste keuze?

Er bestaat geen woningtype dat voor iedereen beter is.

Voor iemand die zorgeloos een moderne tweede woning aan de Spaanse kust zoekt, kan nieuwbouw aantrekkelijk zijn. Wie voor hetzelfde budget meer woonruimte, een groter perceel of een betere locatie wil, vindt bij bestaande bouw vaak meer mogelijkheden.

Kijk daarom niet alleen naar de vraagprijs. Vergelijk altijd de totale aankoopkosten, belastingen, onderhoud, energiekosten, locatie en eventuele renovatiekosten.

Uiteindelijk is een goede bestaande woning op de juiste locatie vaak een betere aankoop dan middelmatige nieuwbouw – en andersom. De beste keuze is de woning die past bij je budget én bij de manier waarop je in Spanje wilt wonen.