Kleine verhuurders in Spanje zetten huurwoningen te koop uit onzekerheid over nieuwe regels
De onrust op de Spaanse woningmarkt neemt verder toe. Steeds meer particuliere verhuurders overwegen hun huurwoning te verkopen, omdat zij zich zorgen maken over de nieuwe huurmaatregelen van de regering-Sánchez. Vooral eigenaren met één of twee woningen vrezen dat zij minder zeggenschap krijgen over hun eigendom. Makelaars waarschuwen dat de ontwikkeling het toch al beperkte aanbod aan huurwoningen verder onder druk kan zetten.
De Spaanse woningcrisis krijgt daarmee een nieuwe dimensie.
De afgelopen jaren ging de aandacht vooral uit naar stijgende huurprijzen, woningtekorten en de rol van grote vastgoedbeleggers.
Maar ook particuliere eigenaren beginnen zich steeds nadrukkelijker uit te spreken.
Voor veel van hen is een extra woning geen onderdeel van een grote vastgoedportefeuille, maar een investering voor hun pensioen of financiële zekerheid.
Door de voortdurende veranderingen in de huurwetgeving vragen sommigen zich af of verhuren nog wel aantrekkelijk is.
Ruim 4.200 huurwoningen uit het aanbod verdwenen
Volgens een onderzoek van de Spaanse Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) is het reguliere aanbod van huurwoningen in korte tijd afgenomen.
De makelaarsorganisatie onderzocht de ontwikkelingen na de aankondiging van de nieuwe woningmaatregelen.
Uit de verzamelde gegevens blijkt dat 4.235 woningen uit het reguliere huuraanbod zijn verdwenen of een andere bestemming hebben gekregen.
Daarvan werden 2.067 woningen volledig uit de verhuurmarkt teruggetrokken.
Nog eens 1.224 woningen werden te koop aangeboden.
Daarnaast werden 944 woningen omgezet naar tijdelijke verhuur of kamerverhuur.
Ook zouden meer dan 1.500 voorgenomen huurcontracten zijn stilgelegd.
Het onderzoek is gebaseerd op informatie van ruim 600 makelaarskantoren in belangrijke Spaanse steden.
De uitkomsten vormen daarmee een signaal vanuit de vastgoedsector, maar zijn geen volledige landelijke registratie van alle woningtransacties.
Bovendien is niet vastgesteld dat iedere verandering rechtstreeks door de nieuwe wetgeving is veroorzaakt.
Waarom willen kleine verhuurders verkopen?
Volgens Helena Beunza, voorzitter van de Spaanse verhuurdersvereniging ASVAL, hebben de nieuwe woningmaatregelen veel onzekerheid veroorzaakt.
Vooral particuliere eigenaren zouden zich zorgen maken over de gevolgen voor hun eigendom.
Ook Ricardo Sousa, directeur van Century 21 España, ziet deze onrust terug bij makelaarskantoren.
Hij benadrukt dat een particuliere huurwoning voor veel eigenaren het resultaat is van jarenlang sparen.
Een woning wordt bijvoorbeeld aangehouden als aanvulling op het pensioen, voor toekomstige financiële zekerheid of om later aan kinderen over te dragen.
Wanneer de eigenaar minder zekerheid ervaart over de huurinkomsten of de mogelijkheid om de woning weer beschikbaar te krijgen, kan verkoop aantrekkelijker worden.
Dat betekent niet dat iedere kleine verhuurder zijn woning wil verkopen.
Wel melden vastgoedorganisaties dat meer eigenaren hun mogelijkheden opnieuw beoordelen.
Nieuwe huurregels zorgen voor onzekerheid
De directe aanleiding is de politieke discussie over nieuwe woningmaatregelen.
Begin oktober verwierp het Spaanse parlement twee koninklijke wetsbesluiten van de regering.
Daarin stonden onder andere voorstellen voor extra bescherming van kwetsbare huurders en een verlenging van bepaalde bestaande huurcontracten.
Enkele dagen later keurde de regering aangepaste maatregelen opnieuw goed.
Door de vervroegde verkiezingen van 29 november 2026 moet de parlementaire behandeling plaatsvinden via de permanente commissie van het Congres.
Voor verhuurders betekent dit dat de wettelijke situatie in korte tijd meerdere keren is veranderd.
Vooral de mogelijke verlenging van huurcontracten en de beperkingen bij beëindiging ervan zorgen voor discussie.
De maatregelen zijn bedoeld om huurders meer bescherming te bieden, maar verhuurdersorganisaties vrezen dat de onzekerheid particuliere investeerders afschrikt.
Een huurwoning kan langer verhuurd blijven dan gepland
Een belangrijk onderdeel van de nieuwe regels is de mogelijkheid om bepaalde huurcontracten op verzoek van de huurder langer te laten doorlopen.
Daarbij kan onder wettelijke voorwaarden een extra verlenging van maximaal twee jaar gelden.
Voor huurders betekent dat meer zekerheid over hun woonsituatie.
Voor eigenaren kan het betekenen dat een woning langer verhuurd blijft dan zij oorspronkelijk hadden gepland.
Dat kan belangrijk zijn wanneer iemand de woning wil verkopen, zelf wil gebruiken of beschikbaar wil stellen aan familie.
Er bestaan wettelijke uitzonderingen, maar die zijn afhankelijk van de omstandigheden en het betreffende huurcontract.
De discussie draait daardoor niet alleen om de hoogte van de huurprijs.
Ook de mogelijkheid om zelf over het toekomstige gebruik van een woning te beslissen speelt een belangrijke rol.
Niet alleen grote vastgoedbeleggers trekken zich terug
In de politieke discussie wordt regelmatig verwezen naar grote vastgoedfondsen en professionele verhuurders.
Maar de Spaanse huurmarkt bestaat voor een belangrijk deel uit particuliere eigenaren.
Volgens een onderzoek van het Spaanse ministerie van Consumentenzaken, uitgevoerd in samenwerking met onderzoeksinstituut CSIC, is ongeveer 39 procent van de regulier verhuurde woningen in handen van particulieren die één woning verhuren.
De overige 61 procent behoort tot particuliere eigenaren met meerdere huurwoningen, bedrijven, fondsen en publieke organisaties.
Daarmee spelen kleine verhuurders een belangrijke rol binnen het totale aanbod.
Wanneer een deel van deze eigenaren stopt met verhuren, kan dat gevolgen hebben voor het aantal beschikbare woningen.
Vooral in gebieden waar de vraag naar huurwoningen al hoog is, kan een beperkte daling van het aanbod merkbaar zijn.
Sommige eigenaren kiezen voor tijdelijke verhuur
Niet alle eigenaren die stoppen met reguliere verhuur besluiten hun woning te verkopen.
Sommigen onderzoeken andere mogelijkheden.
Zo kiezen bepaalde verhuurders voor tijdelijke huurcontracten of het afzonderlijk verhuren van kamers.
Zij hopen daarmee flexibeler te blijven en hun woning gemakkelijker opnieuw te kunnen gebruiken.
Maar ook voor tijdelijke verhuur worden de Spaanse regels aangescherpt.
Een tijdelijk huurcontract moet gebaseerd zijn op een werkelijke tijdelijke woonbehoefte.
Wanneer de huurder de woning feitelijk als permanent hoofdverblijf gebruikt, kan het contract juridisch onder de regels voor reguliere woningverhuur vallen.
Het simpelweg veranderen van de contractnaam biedt een eigenaar dus niet automatisch meer vrijheid.
Daarnaast kunnen regionale en gemeentelijke regels aanvullende beperkingen opleggen.
Minder aanbod kan de woningcrisis verergeren
Spanje kampt al langer met een tekort aan betaalbare huurwoningen.
In verschillende grote steden en populaire kustgebieden is de vraag groter dan het beschikbare aanbod.
Wanneer particuliere eigenaren besluiten hun woning te verkopen aan iemand die er zelf gaat wonen, verdwijnt die woning uit de huurmarkt.
Dat kan de concurrentie tussen woningzoekenden vergroten.
Tegelijkertijd betekent verkoop niet dat de woning uit de totale woningvoorraad verdwijnt.
Een woning kan bijvoorbeeld worden gekocht door een voormalig huurder of een ander huishouden dat er permanent gaat wonen.
Het effect op de woningmarkt hangt daarom af van wie de woning koopt en waarvoor deze vervolgens wordt gebruikt.
De cijfers van makelaarsorganisaties laten vooral zien dat het reguliere huuraanbod onder druk staat.
Ze bewijzen niet dat de nieuwe maatregelen de enige oorzaak zijn.
Huurders hebben juist behoefte aan bescherming
De Spaanse regering verdedigt de woningmaatregelen als noodzakelijk om huurders meer zekerheid te geven.
Veel huishoudens hebben moeite om een betaalbare woning te vinden.
Vooral jongeren en gezinnen met lagere of gemiddelde inkomens ondervinden problemen door stijgende huurprijzen en een beperkt aanbod.
Langere huurcontracten en beperkingen op huurverhogingen kunnen voorkomen dat mensen onverwacht hun woning verliezen of met sterk stijgende woonlasten worden geconfronteerd.
Uit een opinieonderzoek van 40dB, gepubliceerd begin oktober, bleek bovendien dat een meerderheid van de ondervraagde Spanjaarden voorstander is van beperkingen op huurprijzen.
De uitdaging is daarmee om huurders voldoende bescherming te bieden zonder het aanbod van reguliere huurwoningen verder te laten afnemen.
Wat betekent dit voor Nederlandse en Belgische verhuurders?
Ook Nederlanders en Belgen die een woning in Spanje verhuren, kunnen met de veranderende regelgeving te maken krijgen.
Daarbij is het belangrijk om onderscheid te maken tussen verschillende situaties.
Een woning die langdurig wordt verhuurd als hoofdverblijf valt doorgaans onder andere regels dan een toeristische vakantiewoning.
Ook maakt het verschil of de eigenaar één woning verhuurt of meerdere woningen bezit.
Daarnaast zijn de bestaande contractvoorwaarden en de locatie van de woning belangrijk.
In officieel aangewezen gespannen woningmarkten kunnen aanvullende voorschriften gelden.
Wie overweegt zijn Spaanse woning te verkopen omdat een huurcontract afloopt, doet er verstandig aan eerst juridisch te controleren welke rechten en verplichtingen daadwerkelijk van toepassing zijn.
Niet iedere aangekondigde maatregel geldt namelijk automatisch voor elke verhuurder.
Is een woning verhuren in Spanje nog aantrekkelijk?
Een Spaanse huurwoning kan nog steeds inkomsten opleveren.
Maar het uiteindelijke rendement hangt van verschillende factoren af.
Naast de huurprijs spelen onderhoudskosten, belastingen, verzekeringen, eventuele financieringskosten en leegstand een rol.
Ook kunnen onverwachte reparaties of betalingsproblemen het rendement beïnvloeden.
Daarnaast moet een investeerder rekening houden met wijzigingen in wet- en regelgeving.
Vooral wanneer de woning wordt gekocht met een lange beleggingshorizon, is het verstandig om verschillende financiële scenario’s door te rekenen.
Wat gebeurt er bijvoorbeeld wanneer de huurprijs gedurende enkele jaren nauwelijks kan stijgen?
En wat betekent het wanneer een huurder langer in de woning mag blijven dan oorspronkelijk gepland?
Dergelijke vragen worden steeds belangrijker bij investeringen in Spaans vastgoed.
Verkiezingen van 29 november kunnen invloed hebben
De politieke onzekerheid wordt versterkt door de vervroegde Spaanse parlementsverkiezingen van zondag 29 november 2026.
Woningbeleid behoort tot de belangrijkste onderwerpen in het verkiezingsdebat.
De politieke partijen verschillen van mening over huurprijsregulering, bescherming van huurders, nieuwbouw en de rol van particuliere verhuurders.
Daardoor bestaat onzekerheid over de richting van het woningbeleid na de verkiezingen.
Voor eigenaren die twijfelen tussen verhuren en verkopen, kan dit aanleiding zijn om grote beslissingen uit te stellen.
Welke regels uiteindelijk blijven bestaan of worden aangepast, moet de komende periode duidelijk worden.
Conclusie: onzekerheid zet particuliere verhuurders aan het denken
De Spaanse huurmarkt staat onder druk door een combinatie van woningtekorten, stijgende prijzen en veranderingen in de huurwetgeving.
Volgens de makelaarsorganisatie FAI zijn in korte tijd ruim 4.200 woningen uit het reguliere huuraanbod verdwenen of anders aangeboden.
Een deel daarvan staat inmiddels te koop.
Vooral kleinere particuliere verhuurders maken zich volgens vastgoedorganisaties zorgen over hun financiële zekerheid en toekomstige zeggenschap over hun woning.
Tegelijkertijd benadrukt de regering dat betere bescherming van huurders noodzakelijk is om de wooncrisis aan te pakken.
De centrale vraag is of Spanje erin slaagt huurders meer zekerheid te bieden én voldoende eigenaren bereid te houden hun woningen beschikbaar te stellen voor langdurige verhuur.
