Huis verkopen in Spanje: zo verloopt de verkoop van begin tot eind

Een huis verkopen in Spanje lijkt op het eerste gezicht eenvoudig: koper vinden, prijs afspreken en naar de notaris. In werkelijkheid zit het belangrijkste werk juist vóór de overdracht.

Een oude hypotheek die nog in het register staat, een niet-geregistreerde aanbouw, een ontbrekend energiecertificaat of achterstallige administratie kan de verkoop vertragen. Voor Nederlandse en Belgische eigenaren komt daar nog bij dat bij verkoop als niet-resident 3 procent van de koopsom wordt ingehouden als voorschot op de Spaanse belasting.

Wie zijn woning wil verkopen, doet er daarom goed aan eerst de juridische en administratieve situatie van het huis te controleren en pas daarna de verkoop daadwerkelijk in gang te zetten.

Stap 1: controleer eerst wat officieel over je woning geregistreerd staat

Een goede voorbereiding begint met een actuele nota simple van het Registro de la Propiedad.

Daarop staat onder andere:

• wie officieel eigenaar is;
• hoe de woning en het perceel geregistreerd zijn;
• of er nog een hypotheek op rust;
• of er beslag of andere lasten bestaan;
• welke rechten of beperkingen op de woning zijn ingeschreven.

Juist hier komen regelmatig verrassingen naar boven.

Een hypotheek kan bijvoorbeeld tien jaar geleden volledig zijn afgelost, maar nog steeds in het eigendomsregister staan omdat de officiële doorhaling nooit is geregeld.

Ook kan blijken dat een zwembad, garage, uitbouw of andere verbouwing niet correct in de officiële stukken is verwerkt.

Stap 2: verzamel de verkoopdocumenten

Voordat de woning daadwerkelijk wordt verkocht, heb je verschillende documenten nodig.

Denk onder andere aan:

• eigendomsakte;
• actuele nota simple;
• NIE-nummer;
• geldig identiteitsbewijs;
• energiecertificaat;
• laatste IBI-aanslag;
• recente nutsrekeningen;
• verklaring van de Vereniging van Eigenaren, indien van toepassing;
• eventuele bewoningsdocumenten;
• documenten rond een nog lopende hypotheek.

Welke aanvullende papieren nodig zijn, hangt af van de autonome regio, gemeente en het type woning.

Het is verstandig deze stukken niet pas te verzamelen wanneer er al een koper is.

Stap 3: regel het energiecertificaat vóór de advertentie

Voor vrijwel iedere woning die in Spanje wordt verkocht, is een geldig Certificado de Eficiencia Energética vereist.

Belangrijk is dat dit document niet alleen nodig is bij de notaris. De energieklasse moet in principe al worden vermeld wanneer de woning publiek te koop wordt aangeboden, bijvoorbeeld via een makelaar of vastgoedwebsite. Bij de verkoop moet een geregistreerde kopie van het certificaat aan de koopovereenkomst worden toegevoegd.

Heb je nog een bestaand certificaat, controleer dan of dit nog geldig en officieel geregistreerd is.

Stap 4: bepaal een realistische verkoopprijs

Daarna kan de vraagprijs worden bepaald.

Daarbij is het verstandig niet alleen naar advertenties van vergelijkbare woningen te kijken. Vraagprijzen zeggen immers niet automatisch wat woningen uiteindelijk daadwerkelijk opleveren.

Factoren die de waarde beïnvloeden zijn onder andere:

• locatie;
• uitzicht;
• afstand tot zee;
• oppervlakte van woning en perceel;
• staat van onderhoud;
• zwembad;
• buitenruimte;
• energieprestatie;
• parkeerplaats of garage;
• juridische staat van de woning.

Een correcte vraagprijs kan het verschil maken tussen maandenlang te koop staan en relatief snel een serieuze koper vinden.

Stap 5: verkopen via een makelaar of zelf

Een makelaar gebruiken is in Spanje niet verplicht.

Wie zelf verkoopt, bespaart mogelijk duizenden euro’s aan courtage. Daar staat tegenover dat je zelf verantwoordelijk bent voor onder andere bezichtigingen, onderhandelingen, advertenties en communicatie met potentiële kopers.

Makelaars in populaire kustgebieden rekenen vaak een percentage van de verkoopprijs. De tarieven liggen niet wettelijk vast en kunnen sterk uiteenlopen.

Controleer daarom vóór ondertekening van een verkoopopdracht:

• welk percentage de makelaar rekent;
• of daar nog 21% btw bijkomt;
• of de opdracht exclusief is;
• hoe lang het contract loopt;
• wanneer de courtage verschuldigd wordt;
• welke marketing in de prijs zit.

Vooral bij exclusieve verkoopcontracten is het belangrijk de voorwaarden goed te lezen.

Stap 6: koper gevonden – eerst reservering, daarna vaak een arrascontract

Wanneer een koper serieus geïnteresseerd is, wordt vaak eerst een reserveringsdocument opgesteld.

Daarna volgt regelmatig een contrato de arras, waarbij de koper een deel van de koopsom vooruitbetaalt.

Vaak gaat het om ongeveer 10 procent, maar dat is geen wettelijk verplicht percentage.

Heel belangrijk is welk type arrascontract wordt gebruikt.

Bij de bekende arras penitenciales kan de koper van de koop afzien door de aanbetaling kwijt te raken. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij volgens artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek het dubbele bedrag terugbetalen.

Teken zo’n contract daarom niet voordat duidelijk is dat de woning juridisch verkoopklaar is.

Stap 7: controleer wie welke kosten betaalt

In het voorlopige koopcontract worden meestal ook afspraken gemaakt over:

• datum van overdracht;
• verdeling van kosten;
• meubels en inventaris;
• hypotheekaflossing;
• IBI;
• comunidad;
• plusvalía municipal;
• eventuele reparaties;
• wat er gebeurt als één partij niet nakomt.

Dat voorkomt discussie op de dag van de notaris.

Stap 8: hypotheek nog aanwezig? Dat hoeft verkoop niet tegen te houden

Ook met een nog lopende hypotheek kan een Spaanse woning gewoon worden verkocht.

De bank berekent dan hoeveel schuld op de overdrachtsdatum nog openstaat.

Een deel van de koopsom kan tijdens de overdracht rechtstreeks worden gebruikt om de hypotheek af te lossen. Daarna moet de hypotheek ook officieel uit het Registro de la Propiedad worden verwijderd.

Is de hypotheek al jaren geleden afbetaald maar nooit doorgehaald, regel die administratieve doorhaling bij voorkeur vóór de verkoop.

Stap 9: de overdracht bij de notaris

De definitieve verkoop vindt plaats via de escritura pública de compraventa bij een Spaanse notaris.

Daar worden de belangrijkste gegevens gecontroleerd en wordt de verkoopakte ondertekend.

De verkoper kan zelf verschijnen, maar kan zich ook laten vertegenwoordigen door iemand met een geldige notariële volmacht.

Dat is vooral handig voor Nederlandse of Belgische eigenaren die niet speciaal voor de overdracht naar Spanje willen reizen.

Als niet-resident krijg je niet de volledige koopsom uitbetaald

Voor buitenlandse verkopers is dit een van de belangrijkste punten.

Ben je voor de Spaanse belastingheffing niet-resident, dan moet de koper wettelijk 3 procent van de overeengekomen verkoopprijs inhouden en via Modelo 211 afdragen aan de Agencia Tributaria.

Verkoop je bijvoorbeeld voor:

€300.000

dan wordt:

€9.000

ingehouden.

Dit is geen extra belasting van 3 procent, maar een vooruitbetaling op de uiteindelijke belasting over de vermogenswinst.

Blijkt later dat je minder belasting verschuldigd bent, dan kan het teveel betaalde bedrag worden teruggevraagd. Is de definitieve belasting hoger, dan moet het verschil worden betaald.

Ook bij verkoop met verlies kan eerst 3 procent worden ingehouden

Zelfs wanneer je geen winst maakt, geldt de inhouding in beginsel.

Wanneer vervolgens uit de belastingaangifte blijkt dat geen of minder vermogenswinstbelasting verschuldigd is, kun je teruggaaf aanvragen.

Het is daarom verstandig de fiscale berekening al vóór de overdracht te laten maken.

Belasting over de vermogenswinst

Naast de inhouding wordt uiteindelijk gekeken naar de werkelijke fiscale winst op de verkoop.

Daarbij spelen onder andere mee:

• oorspronkelijke aankoopprijs;
• aankoopbelastingen;
• notariskosten;
• registratiekosten;
• aantoonbare verbeteringen;
• verkoopprijs;
• bepaalde verkoopkosten.

Voor niet-residenten bedraagt het tarief op de belastbare vermogenswinst momenteel 19 procent.

Bewaar daarom facturen van grote verbouwingen en verbeteringen aan de woning.

Plusvalía municipal

Daarnaast kan bij verkoop de gemeentelijke plusvalía municipal verschuldigd zijn.

Deze belasting heeft betrekking op de waardestijging van de grond waarop de woning staat.

Het bedrag verschilt per gemeente en hangt onder andere af van:

• de kadastrale grondwaarde;
• de periode dat je eigenaar bent geweest;
• de waardestijging;
• de gemeentelijke berekeningsmethode.

Dit staat los van de landelijke belasting over de verkoopwinst.

Wat kost een huis verkopen in Spanje?

Naast belastingen kun je als verkoper te maken krijgen met:

• makelaarscourtage;
• 21% btw over de makelaarsdienst;
• energiecertificaat;
• hypotheekdoorhaling;
• notaris;
• registerkosten;
• gestor of advocaat;
• gemeentelijke documenten;
• eventuele legalisatie van verbouwingen;
• plusvalía municipal.

Daardoor kan een aanzienlijk verschil ontstaan tussen de verkoopprijs en het bedrag dat uiteindelijk netto overblijft.

Na de notaris ben je administratief nog niet helemaal klaar

Na de overdracht moeten nog enkele zaken worden afgerond.

Denk bijvoorbeeld aan:

• elektriciteit overzetten of beëindigen;
• watercontract aanpassen;
• internet beëindigen;
• comunidad informeren;
• automatische IBI-betalingen controleren;
• belastingen afwikkelen;
• eventuele belastingteruggave aanvragen.

Hef een Spaanse bankrekening daarom niet onmiddellijk na de verkoop op wanneer er nog betalingen of belastingteruggaven kunnen volgen.

De verstandigste volgorde

Wie zijn Spaanse woning zonder onnodige vertraging wil verkopen, kan het beste deze volgorde aanhouden:

1. actuele nota simple aanvragen;
2. juridische situatie van de woning controleren;
3. eventuele hypotheek of registratieproblemen oplossen;
4. verkoopdocumenten verzamelen;
5. energiecertificaat regelen;
6. verkoopprijs bepalen;
7. makelaar kiezen of zelf verkopen;
8. reservering en arrascontract zorgvuldig vastleggen;
9. fiscale eindafrekening voorbereiden;
10. overdracht bij de notaris;
11. belastingen en contracten daarna volledig afwikkelen.

Vooral voor Nederlanders en Belgen geldt: kijk niet alleen naar wat je woning kan opleveren, maar bereken vooraf wat je na makelaar, hypotheek, belastingen en andere kosten daadwerkelijk overhoudt.

Een goed voorbereide verkoop voorkomt dat problemen pas boven water komen wanneer de koper al klaarstaat om te tekenen.