Spanje wil huurcontracten automatisch met vijf jaar verlengen: verhuurders riskeren hoge vergoeding bij opzegging
De Spaanse regering heeft een ingrijpende wijziging van de huurwet goedgekeurd. Huurcontracten voor permanente woningen moeten voortaan automatisch met vijf jaar worden verlengd wanneer de verhuurder een particulier is. Bij zakelijke verhuurders gaat het zelfs om zeven jaar. Wie als verhuurder het contract wil beëindigen, moet dit minstens zes maanden vooraf melden en kan verplicht worden een forse schadevergoeding te betalen. De nieuwe regels moeten op 15 november 2026 ingaan, mits het decreet parlementair wordt bekrachtigd.
De maatregel maakt deel uit van een nieuw pakket waarmee de regering van premier Pedro Sánchez de Spaanse woningcrisis wil aanpakken.
In veel Spaanse steden en populaire kustgebieden zijn de huurprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen. Vooral huishoudens met een lager of middeninkomen hebben steeds meer moeite om betaalbare woonruimte te vinden.
Met de nieuwe wetgeving wil de regering huurders meer zekerheid bieden en voorkomen dat zij na afloop van hun huurcontract plotseling worden geconfronteerd met een forse huurverhoging of gedwongen verhuizing.
Huurcontracten voortaan telkens vijf jaar verlengd
Volgens het nieuwe koninklijke wetsbesluit, Real Decreto-ley 28/2026, verandert de manier waarop huurcontracten na afloop worden verlengd.
Onder de bestaande wetgeving geldt doorgaans een minimale huurperiode van vijf jaar wanneer de verhuurder een particulier is. Bij een bedrijf als verhuurder bedraagt deze periode zeven jaar.
Na deze periode kunnen contracten onder de gebruikelijke voorwaarden nog maximaal drie jaar met telkens één jaar worden verlengd.
De nieuwe regeling gaat aanzienlijk verder.
Wanneer geen van beide partijen tijdig aangeeft het huurcontract te willen beëindigen, wordt het contract opnieuw automatisch verlengd.
Bij particuliere verhuurders gaat het om vijf jaar. Wanneer de verhuurder een rechtspersoon is, bijvoorbeeld een vastgoedbedrijf, bedraagt de verlenging zeven jaar.
Deze verlengingen kunnen zich bij volgende vervaldata herhalen.
Verhuurder moet zes maanden vooraf opzeggen
Ook de opzegtermijnen veranderen.
Een particuliere of zakelijke verhuurder die een huurcontract na afloop van de toepasselijke contractperiode niet wil voortzetten, moet dit straks minimaal zes maanden van tevoren laten weten.
Dat is twee maanden langer dan de huidige wettelijke opzegtermijn van vier maanden.
Voor huurders blijft de opzegtermijn in deze situatie twee maanden.
De regering wil hiermee voorkomen dat huurders onverwacht hun woning verliezen en onvoldoende tijd krijgen om nieuwe woonruimte te zoeken.
Verhuurders kunnen hoge schadevergoeding moeten betalen
Een opvallend onderdeel van de nieuwe regeling is de schadevergoeding die verhuurders in bepaalde gevallen verplicht worden te betalen.
Wanneer een verhuurder besluit een contract bij de betreffende vervaldatum niet te verlengen, kan de huurder recht krijgen op een aanzienlijke financiële compensatie.
Het bedrag wordt berekend op basis van de hoogste uitkomst van twee berekeningen:
- Twaalf maandhuren, gebaseerd op de toepasselijke bovengrens van het officiële Spaanse huurprijsreferentiesysteem.
- Eén maandhuur volgens dezelfde referentiewaarde voor ieder jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond.
Wanneer geen officiële referentiewaarde beschikbaar is, wordt de actuele contractuele maandhuur als uitgangspunt genomen.
Een huurder die bijvoorbeeld al vijftien jaar in dezelfde woning woont, kan daardoor onder de nieuwe regeling recht krijgen op een vergoeding ter waarde van vijftien referentiemaandhuren.
De vergoeding moet in beginsel worden betaald wanneer de huurder de woning verlaat.
Wanneer hoeft de verhuurder geen vergoeding te betalen?
De nieuwe wet bevat verschillende uitzonderingen.
Een particuliere verhuurder hoeft bijvoorbeeld geen schadevergoeding te betalen wanneer hij de woning daadwerkelijk nodig heeft voor zichzelf of bepaalde familieleden.
Ook kan de vergoeding vervallen wanneer de huurder langdurig niet in de woning heeft gewoond zonder geldige reden, of wanneer hij in dezelfde gemeente over een andere geschikte woning beschikt.
Daarnaast geldt een uitzondering wanneer beide partijen een nieuw huurcontract sluiten of de huurder een passend aanbod voor een nieuw contract afwijst.
Voor dergelijke aanbiedingen gelden wettelijke voorwaarden, onder andere met betrekking tot de contractduur en huurprijs.
De uitzonderingen moeten schriftelijk en voldoende onderbouwd worden vermeld.
Wat gebeurt er met bestaande huurcontracten?
De voorgestelde wijzigingen zijn niet uitsluitend bedoeld voor nieuwe huurcontracten.
Volgens het gepubliceerde decreet kunnen ook bestaande huurcontracten onder de nieuwe regeling vallen wanneer de relevante vervaldatum na de inwerkingtreding ligt.
Daarbij gelden wel overgangsregels.
Huurcontracten die al in de bestaande periode van jaarlijkse verlenging zitten, mogen die periode volgens de oude regels afmaken.
Ook blijven bepaalde eerder rechtsgeldig verstuurde opzeggingen geldig.
Voor contracten die binnen zes maanden na de geplande inwerkingtreding aflopen, kan bovendien een overgangstermijn van vier maanden voor de opzegging door de verhuurder gelden.
De precieze gevolgen hangen dus af van de ingangsdatum, de oorspronkelijke contractduur en eventuele eerdere verlengingen.
Geldt dit ook voor vakantiehuizen?
Nee, de nieuwe regeling richt zich op reguliere huurcontracten voor woningen die dienen als hoofdverblijfplaats.
Het gaat dus vooral om mensen die permanent in een woning wonen en daarvoor een huurovereenkomst hebben afgesloten.
Vakantieverhuur en andere vormen van tijdelijk verblijf vallen niet automatisch onder dezelfde bescherming.
Dat onderscheid is belangrijk voor Nederlandse en Belgische huiseigenaren die hun woning in Spanje verhuren.
Of de regeling van toepassing is, hangt onder andere af van het juridische karakter en het daadwerkelijke gebruik van de woning.
Spaanse huurmarkt staat onder grote druk
De aangekondigde wijzigingen komen op een moment waarop de Spaanse woningmarkt onder grote druk staat.
In steden als Madrid, Barcelona, Valencia en Málaga zijn betaalbare huurwoningen schaars.
Ook in populaire kustgebieden speelt de toenemende vraag naar woningen een belangrijke rol.
Volgens de Spaanse regering worden huurders te vaak geconfronteerd met het aflopen van contracten, waarna woningen opnieuw tegen aanzienlijk hogere prijzen worden aangeboden.
De overheid hoopt dat langere automatische verlengingen bijdragen aan meer stabiliteit en woonzekerheid.
Tegenstanders vrezen echter dat strengere regels particuliere verhuurders kunnen ontmoedigen om woningen beschikbaar te stellen voor langdurige verhuur.
Daarmee blijft de vraag bestaan of de maatregelen daadwerkelijk tot meer betaalbare huurwoningen zullen leiden.
Nieuwe huurwet is nog niet definitief
Hoewel de Spaanse regering de maatregelen op 6 oktober 2026 heeft goedgekeurd en het decreet op 7 oktober officieel is gepubliceerd, is de definitieve invoering nog niet verzekerd.
Het decreet moet parlementair worden bekrachtigd.
De politieke situatie maakt dat bijzonder onzeker.
Nadat eerdere huisvestingsmaatregelen in het parlement waren verworpen, kondigde premier Pedro Sánchez vervroegde landelijke verkiezingen aan voor 29 november 2026.
Door de ontbinding van het parlement ligt de beoordeling van het decreet bij de daarvoor bevoegde permanente parlementaire commissie.
Als de regeling wordt bekrachtigd, is de geplande ingangsdatum 15 november 2026.
Tot die tijd moeten huurders en verhuurders rekening houden met de bestaande regels en de mogelijkheid dat het aangekondigde beleid alsnog verandert.
Wat betekent dit voor Nederlanders en Belgen in Spanje?
Voor Nederlanders en Belgen die permanent een woning huren in Spanje, kan de nieuwe wetgeving belangrijke voordelen opleveren.
Wanneer de regeling daadwerkelijk ingaat, krijgen huurders onder de toepasselijke voorwaarden meer zekerheid over de duur van hun huurcontract.
Voor Nederlandse en Belgische eigenaren die woningen verhuren, kunnen de wijzigingen juist verstrekkende gevolgen hebben.
Het beëindigen van een huurcontract kan moeilijker en duurder worden, terwijl de langere automatische verlengingen de flexibiliteit beperken.
Het is daarom verstandig om bestaande huurovereenkomsten te controleren, vooral wanneer een contract binnenkort afloopt.
Conclusie: grote verandering voor de Spaanse huurmarkt
De Spaanse regering wil huurders aanzienlijk meer bescherming bieden door huurcontracten automatisch met vijf of zeven jaar te verlengen.
Daarnaast moeten langere opzegtermijnen en mogelijk hoge schadevergoedingen voorkomen dat huurders zonder goede reden hun woning verliezen.
Voor verhuurders kunnen de maatregelen een belangrijke beperking betekenen van de vrijheid om woningen opnieuw te verhuren.
Of deze ingrijpende verandering daadwerkelijk op 15 november 2026 ingaat, hangt nog af van de parlementaire bekrachtiging.
