Vakantiehuis verhuren in Spanje: wat moet je in 2026 regelen?

Een vakantiehuis in Spanje kopen en verhuren wanneer je er zelf niet bent, klinkt aantrekkelijk. De huurinkomsten kunnen een deel van de jaarlijkse kosten dekken en op populaire locaties kan toeristische verhuur interessant zijn.

Maar een woning bezitten betekent niet automatisch dat je hem ook aan toeristen mag verhuren.

In Spanje spelen verschillende regels tegelijkertijd. De autonome regio, gemeente, bestemming van het vastgoed én eventueel de Vereniging van Eigenaren kunnen bepalen of toeristische verhuur op jouw adres is toegestaan.

Daarbovenop komen verplichtingen rond gastenregistratie en belasting.

Wie een woning koopt met verhuur als onderdeel van het financiële plan, moet daarom vóór de aankoop controleren of toeristische verhuur daadwerkelijk mogelijk is.

De belangrijkste regel: Spanje heeft geen één landelijke verhuurvergunning

Vakantieverhuur wordt in Spanje voornamelijk door de autonome regio’s geregeld.

Dat betekent dat de voorwaarden aan de Costa Blanca anders kunnen zijn dan aan de Costa del Sol, op Mallorca of de Canarische Eilanden.

Je kunt daarom niet zeggen:

‘Ik heb een huis in Spanje, dus ik mag het via Airbnb verhuren.’

In de praktijk moet je verschillende controles doorlopen:

Staat de autonome regio toeristische verhuur van deze woning toe?
Staat de gemeente toeristisch gebruik op dit adres toe?
Voldoet het vastgoed aan de stedenbouwkundige regels?
Is toeristische verhuur toegestaan binnen de Vereniging van Eigenaren?
Heb je de juiste regionale registratie of vergunning?

Pas wanneer deze onderdelen in orde zijn, kun je serieus met verhuur beginnen.

Het landelijke verhuurnummer is in 2026 geschrapt

Een belangrijke verandering vond plaats in mei 2026.

Spanje had met Real Decreto 1312/2024 een landelijk Registro Único de Arrendamientos opgezet. Voor kortdurende verhuur via online platforms moest een nationaal registratienummer worden aangevraagd.

Het Spaanse Tribunal Supremo heeft belangrijke onderdelen van deze regeling op 19 mei 2026 vernietigd.

Volgens het Hooggerechtshof mocht de centrale Spaanse overheid deze verplichte registratie via het Registro de la Propiedad niet op deze manier opleggen.

Daarmee zijn onder andere het verplichte nationale registratieproces en het bijbehorende nummer voor kortetermijnverhuur vervallen.

Dat betekent echter nadrukkelijk niet dat vakantieverhuur in Spanje nu zonder vergunning mag.

De regionale toeristische vergunning blijft gewoon bestaan.

Regionale vergunning blijft het belangrijkste

Iedere autonome regio heeft zijn eigen regels voor viviendas de uso turístico of vergelijkbare toeristische accommodaties.

De naam van het registratienummer verschilt per regio.

Je kunt bijvoorbeeld termen tegenkomen als:

VUT;
VT;
VFT;
HUT;
ETV.

De eisen verschillen eveneens.

Een regio kan bijvoorbeeld voorwaarden stellen aan:

airconditioning;
verwarming;
ventilatie;
brandveiligheid;
minimale voorzieningen;
maximale bezetting;
bereikbaarheid;
klachtenafhandeling;
informatie voor gasten;
stedenbouwkundige toestemming;
en registratie van de woning.

Ook moet het regionale registratienummer doorgaans in advertenties worden vermeld.

Costa Blanca: maximaal tien dagen is toeristische verhuur

In de Comunitat Valenciana, waaronder Alicante, Valencia en Castellón vallen, geldt sinds de hervorming van 2024 een duidelijke definitie.

Een woning geldt hier als toeristische woning wanneer deze tegen betaling en met toeristisch doel wordt aangeboden voor maximaal tien aaneengesloten dagen aan dezelfde huurder.

Verhuur je dezelfde woning voor elf aaneengesloten dagen of langer aan dezelfde huurder, dan valt dat volgens deze specifieke toeristische definitie niet onder een vivienda de uso turístico.

Dat betekent niet dat verhuur vanaf elf dagen automatisch zonder regels kan plaatsvinden. Dan kan bijvoorbeeld sprake zijn van seizoenverhuur waarop weer andere huurrechtelijke regels van toepassing zijn.

In de Comunitat Valenciana heb je voor toeristische verhuur onder andere een gunstig gemeentelijk informe de compatibilidad urbanística of een gelijkwaardig document nodig.

De toeristische registratie heeft bovendien een geldigheidsduur van vijf jaar.

Voor woningen aan bijvoorbeeld de Costa Blanca is het daarom belangrijk om bij aankoop niet alleen te vragen:

‘Heeft deze woning een verhuurlicentie?’

maar ook:

‘Tot wanneer is die registratie geldig en kan ik de verhuur na aankoop onder de huidige regels voortzetten?’

Andalusië heeft weer andere regels

Aan de Costa del Sol gelden de regels van Andalusië.

Hier wordt gewerkt met een declaración responsable en inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía.

De eigenaar of exploitant moet daarbij verklaren dat aan de toepasselijke voorwaarden wordt voldaan.

De Andalusische overheid benadrukt bovendien dat de woning moet voldoen aan de gemeentelijke stedenbouwkundige regels. De inschrijving wordt aan de gemeente doorgegeven en kan worden geschrapt wanneer blijkt dat toeristisch gebruik op die locatie niet is toegestaan.

Opvallend is ook dat Andalusië woningen die langer dan twee aaneengesloten maanden aan dezelfde huurder worden verhuurd niet als vivienda de uso turístico behandelt.

Dit laat goed zien waarom je de regels van de ene regio nooit zomaar op een andere Spaanse regio kunt toepassen.

Gemeenten kunnen vakantieverhuur verder beperken

Een regionale registratie geeft je niet automatisch het recht om op iedere locatie te verhuren.

Gemeenten krijgen steeds meer invloed op toeristische woningen.

Zij kunnen bijvoorbeeld:

bepaalde gebieden uitsluiten;
maxima invoeren;
vergunningen tijdelijk stopzetten;
toeristische verhuur alleen op bepaalde verdiepingen toestaan;
aanvullende stedenbouwkundige voorwaarden stellen;
of helemaal geen nieuwe toeristische woningen meer toestaan in bepaalde zones.

Dat gebeurt vooral in gebieden waar toeristische verhuur grote druk op de gewone woningmarkt legt.

Controleer daarom het exacte adres.

Een appartement twee straten verderop kan juridisch een andere situatie hebben.

De Vereniging van Eigenaren is sinds 2025 nog belangrijker

Voor appartementen en woningen binnen een Comunidad de Propietarios geldt sinds 3 april 2025 een belangrijke landelijke regel.

Wie een nieuwe activiteit voor toeristische verhuur wil beginnen, moet vooraf uitdrukkelijke toestemming van de Vereniging van Eigenaren krijgen.

Daarvoor is een meerderheid nodig van:

drie vijfde van alle eigenaren én drie vijfde van de totale eigendomsaandelen.

Dezelfde meerderheid kan toeristische verhuur beperken, voorwaarden stellen of verbieden.

De gemeenschap kan daarnaast besluiten dat toeristisch verhuurde woningen maximaal 20% meer aan bepaalde gemeenschappelijke kosten moeten bijdragen.

Bestaande verhuur van vóór 3 april 2025

De wijziging werkt niet zonder meer terug in de tijd.

Een eigenaar die vóór 3 april 2025 al rechtmatig toeristisch verhuurde en daarbij voldeed aan de geldende toeristische regelgeving, kan de activiteit onder de daarvoor geldende voorwaarden voortzetten.

Dat betekent dat je bij aankoop van een woning met een bestaande verhuuractiviteit precies moet laten onderzoeken:

wanneer die activiteit is begonnen;
wanneer de toeristische registratie is verkregen;
wat de statuten van de comunidad bepalen;
of er besluiten van de Vereniging van Eigenaren bestaan;
en of de bestaande rechten bij verkoop daadwerkelijk kunnen worden voortgezet.

Ga er nooit vanuit dat het verhuurrecht automatisch met de sleutel wordt meegeleverd.

Lees vóór aankoop de statuten én notulen

Wanneer je een appartement koopt met het doel vakantieverhuur te starten, vraag dan vóór het tekenen om:

de statuten van de Comunidad de Propietarios;
recente notulen van eigenaarsvergaderingen;
eventuele besluiten over toeristische verhuur;
een verklaring van de beheerder of secretaris;
en informatie over lopende voorstellen om verhuur te beperken.

Dit kan financieel belangrijker zijn dan de inrichting van het appartement.

Een woning zonder mogelijkheid tot toeristische verhuur kan voor een belegger immers een totaal andere waarde hebben.

Een bestaande vergunning is niet altijd voldoende

In advertenties staat regelmatig:

‘met toeristische verhuurvergunning’

Dat klinkt aantrekkelijk, maar moet juridisch worden gecontroleerd.

Vraag bijvoorbeeld:

staat de vergunning daadwerkelijk op deze woning?
is hij nog geldig?
klopt het aantal toegestane slaapplaatsen?
is de eigenaar of exploitant correct geregistreerd?
zijn er gemeentelijke beperkingen?
is de registratie overdraagbaar of moet opnieuw worden geregistreerd?
voldoet de woning nog aan de huidige technische eisen?
heeft de Comunidad toestemming gegeven wanneer dat vereist is?

Een registratienummer in een oude Airbnb-advertentie is geen bewijs dat jij na aankoop probleemloos kunt blijven verhuren.

Gasten moeten worden geregistreerd

Wie accommodatie verhuurt in Spanje krijgt daarnaast te maken met de landelijke regels voor gastenregistratie.

Real Decreto 933/2021 geldt ook voor particuliere toeristische verhuur.

De verhuurder moet gegevens over reserveringen en gasten aan de bevoegde autoriteiten doorgeven.

De communicatie verloopt in de praktijk via het systeem dat bekendstaat als SES.Hospedajes.

De wet verlangt dat bepaalde gegevens onmiddellijk en uiterlijk binnen 24 uur worden doorgegeven, onder andere rond de reservering en bij het begin van het verblijf.

Ook particuliere, niet-professionele verhuurders vallen onder de communicatieplicht.

Voor professionele aanbieders gelden daarnaast uitgebreidere eisen aan het bijhouden en bewaren van een elektronisch gastenregister.

Welke gegevens worden gevraagd?

Het systeem verlangt aanzienlijk meer dan alleen naam en paspoortnummer.

Afhankelijk van de transactie kunnen gegevens worden gevraagd over onder andere:

identiteit van gasten;
geboortedatum;
nationaliteit;
identiteitsdocument;
contactgegevens;
aankomst en vertrek;
reserveringsgegevens;
betalingswijze;
en gegevens van de accommodatie.

Het idee dat alleen hotels gasten bij de politie moeten aanmelden is dus achterhaald.

Airbnb of Booking regelt niet automatisch alles voor jou

Een verhuurplatform kan bepaalde gegevens aan overheden doorgeven en kan functies aanbieden om verhuurders te helpen.

Maar daarmee verschuift niet automatisch jouw volledige juridische verantwoordelijkheid naar het platform.

De eigenaar of geregistreerde exploitant blijft verantwoordelijk voor het naleven van de regels die op de accommodatie van toepassing zijn.

Hetzelfde geldt wanneer je een plaatselijk verhuurbedrijf inschakelt.

Leg daarom schriftelijk vast wie verantwoordelijk is voor:

gastenregistratie;
toeristische registratie;
sleuteloverdracht;
schoonmaak;
klachten;
belastingadministratie;
betalingen;
schade;
en communicatie met de overheid.

Belasting over vakantieverhuur voor Nederlanders

Woon je fiscaal in Nederland en verhuur je een Spaanse woning, dan betaal je in Spanje belasting over de Spaanse huurinkomsten.

Dat gebeurt voor een particuliere niet-resident doorgaans via Modelo 210.

Nederlanders vallen als inwoners van een EU-lidstaat onder het tarief van:

19%

Daarbij mogen onder voorwaarden kosten worden afgetrokken die rechtstreeks economisch samenhangen met de verhuur.

Denk afhankelijk van de situatie bijvoorbeeld aan een evenredig deel van:

IBI;
verzekering;
comunidadkosten;
onderhoud en reparaties;
beheer;
rente;
afschrijving;
en andere aantoonbaar met de verhuur samenhangende kosten.

Niet iedere uitgave is automatisch volledig aftrekbaar. Kosten moeten correct worden toegerekend aan de verhuurperiode en voldoen aan de fiscale voorwaarden.

Bewaar daarom facturen en betalingsbewijzen.

Modelo 210 is in 2026 opnieuw gewijzigd

Dit is een belangrijk verschil met oudere informatie.

Voor huurinkomsten is de aangiftetermijn in juni 2026 opnieuw gewijzigd door Orden HAC/623/2026.

Voor verschuldigde belasting over verhuur- en onderverhuurinkomsten wordt de aangifte voortaan ingediend gedurende de eerste twintig kalenderdagen van april van het jaar na het jaar waarin de inkomsten zijn ontstaan.

Dit geldt zowel voor afzonderlijke als gegroepeerde aangiften, met overgangsregels voor bepaalde niet-gegroepeerde huurinkomsten uit 2026.

Een algemene mededeling dat verhuurders voortaan altijd tussen 1 en 20 januari moeten indienen, is dus inmiddels achterhaald.

Ook belasting voor de dagen dat je niet verhuurt

Ben je niet fiscaal resident van Spanje en gebruik je de woning een deel van het jaar zelf of staat deze voor eigen gebruik beschikbaar?

Dan kan voor die dagen de bekende Spaanse fictieve huurwaarde, renta imputada, gelden.

Ook die wordt via Modelo 210 aangegeven.

Vanaf de inkomsten over 2026 verandert hiervoor eveneens de termijn.

De aangifte over het fictieve inkomen van 2026 kan worden ingediend van:

1 april tot en met 31 december 2027.

Voor het fictieve inkomen over 2025 blijft de oude termijn gelden: gedurende het kalenderjaar 2026.

Verhuur je bijvoorbeeld 150 dagen en heb je de woning de overige 215 dagen voor eigen gebruik beschikbaar, dan kunnen dus twee soorten inkomstenbelasting naast elkaar spelen.

Moet je btw rekenen over toeristische verhuur?

Niet automatisch.

Een gewone particuliere verhuur waarbij je alleen de gemeubileerde woning ter beschikking stelt en geen hotelachtige diensten aanbiedt, is volgens de Agencia Tributaria in beginsel vrijgesteld van IVA.

Diensten als:

schoonmaak vóór aankomst en na vertrek;
wisselen van beddengoed tussen twee huurders;
normaal technisch onderhoud,

maken de verhuur op zichzelf nog niet tot een hoteldienst.

Bied je daarentegen echte hotelachtige dienstverlening aan, zoals periodieke schoonmaak tijdens het verblijf, regelmatige wisseling van linnengoed of permanente receptie en gastenservice, dan kan de verhuur wel met 10% IVA worden belast.

Dat onderscheid kan fiscaal belangrijk zijn.

Canarische Eilanden hebben een apart belastingstelsel

Op de Canarische Eilanden geldt geen normale Spaanse IVA maar IGIC.

Wie daar een vakantiewoning verhuurt, moet daarom apart controleren of en hoe IGIC op zijn verhuuractiviteit van toepassing is.

Gebruik voor een woning op Tenerife of Gran Canaria dus niet zonder meer dezelfde belastinghandleiding als voor Alicante of Málaga.

Toeristenbelasting kan lokaal of regionaal gelden

Ook toeristenbelasting verschilt per bestemming.

De Balearen en Catalonië kennen bijvoorbeeld heffingen voor toeristisch verblijf.

De hoogte kan afhangen van:

type accommodatie;
locatie;
seizoen;
aantal nachten;
leeftijd van de gast;
en soms de duur van het verblijf.

De verhuurder of accommodatieverschaffer moet deze belasting doorgaans innen en afdragen volgens de lokale regeling.

Controleer daarom ook dit voordat je je nachtprijs vaststelt.

Wat kost professioneel verhuurbeheer?

Veel Nederlandse eigenaren wonen het grootste deel van het jaar niet in Spanje en besteden de verhuur daarom uit.

Een beheerder kan bijvoorbeeld regelen:

advertenties;
prijsstelling;
boekingen;
gastcommunicatie;
in- en uitcheck;
schoonmaak;
linnengoed;
storingen;
sleutelbeheer;
zwembad of tuin;
gastenregistratie.

Verhuurbeheerders werken vaak met een percentage van de huuromzet of een combinatie van vaste en variabele kosten.

Vraag altijd of bedragen inclusief of exclusief IVA worden genoemd en welke diensten werkelijk zijn inbegrepen.

Bruto verhuuropbrengst is niet hetzelfde als rendement

Een woning die €25.000 huur per jaar oplevert, levert geen €25.000 netto rendement op.

Van de omzet kunnen onder andere afgaan:

platformcommissie;
verhuurbeheer;
schoonmaak;
linnengoed;
elektriciteit;
water;
internet;
onderhoud;
zwembad;
tuin;
comunidad;
verzekering;
IBI;
toeristenbelasting waar van toepassing;
belastingen over huurinkomsten;
en reserveringen voor vervanging en reparaties.

Daar komt nog bij dat je eigen gebruik de beschikbare verhuurweken vermindert.

Wie een woning koopt als investering moet daarom rekenen met het netto rendement na alle kosten, niet met de omzet die een makelaar in een verkoopbrochure noemt.

Pas op met gegarandeerde verhuurrendementen

Bij nieuwbouwprojecten en investeringswoningen worden soms hoge percentages genoemd.

Vraag dan altijd:

gaat het om bruto of netto rendement?
over welke woningprijs wordt gerekend?
zijn aankoopbelasting en kosten meegenomen?
hoeveel bezettingsdagen worden aangenomen?
welke gemiddelde nachtprijs wordt gebruikt?
zijn platform- en beheerkosten afgetrokken?
hoe zit het met onderhoud?
mag jij de woning zelf gebruiken?
en is toeristische verhuur juridisch gegarandeerd?

Een verwacht rendement is iets anders dan een gegarandeerd rendement.

Boetes kunnen zeer hoog zijn

Illegale toeristische verhuur wordt in verschillende regio’s streng aangepakt.

De hoogte van boetes verschilt per autonome regio en soort overtreding, maar bij ernstige overtredingen kunnen de bedragen oplopen tot vele tienduizenden en in de zwaarste categorieën zelfs honderdduizenden euro’s.

Ook kan een woning uit het toeristische register worden verwijderd of kan een platform worden verplicht een advertentie te verwijderen.

Een paar weken verhuren zonder de juiste papieren is daarom geen onschuldige proefperiode.

Koop je speciaal om te verhuren? Volg dan deze volgorde

Controleer vóórdat je een woning koopt:

1. Gemeente
Is toeristische verhuur op dit exacte adres stedenbouwkundig toegestaan?

2. Autonome regio
Welke toeristische registratie of vergunning heb je nodig?

3. Comunidad de Propietarios
Is verhuur toegestaan en is de vereiste toestemming aanwezig?

4. Bestaande vergunning
Is deze geldig en kun jij de activiteit na de eigendomsoverdracht voortzetten?

5. Technische eisen
Voldoet de woning aan alle eisen voor toeristische accommodatie?

6. Belastingen
Wat blijft netto over na Modelo 210, beheer en alle vaste kosten?

7. Gastenregistratie
Wie regelt SES.Hospedajes en de communicatie binnen de wettelijke termijnen?

Pas daarna kun je een realistische verhuurberekening maken.

Tweede woning kopen? Laat verhuurmogelijkheid in het koopcontract opnemen

Wanneer verhuur essentieel is voor je beslissing om een woning te kopen, is het verstandig dit juridisch serieus te behandelen.

Laat bijvoorbeeld vóór een niet-terugbetaalbaar arrascontract onderzoeken of:

toeristische verhuur juridisch is toegestaan;
de benodigde toestemming van de comunidad bestaat;
het gemeentelijke gebruik is toegestaan;
de bestaande registratie geldig is;
en de activiteit na aankoop kan worden voortgezet.

Wanneer de koop uitsluitend interessant is mét verhuurmogelijkheid, kan een passende ontbindende voorwaarde in het contract veel problemen voorkomen.

Vakantieverhuur, seizoenverhuur en gewone woninghuur zijn niet hetzelfde

Er bestaan in Spanje verschillende soorten verhuur.

Toeristische verhuur
Kort verblijf met toeristisch doel volgens de regels van de betreffende autonome regio.

Seizoenverhuur – alquiler de temporada
Tijdelijke huur vanwege een aantoonbaar tijdelijke reden, bijvoorbeeld werk, studie of overwintering. Dit valt doorgaans onder een andere juridische regeling.

Permanente woninghuur
De woning vormt de normale hoofdwoning van de huurder en valt onder de uitgebreide huurdersbescherming van de Spaanse huurwet.

Je kunt de ene vorm niet simpelweg een andere naam geven om vergunningen of huurdersbescherming te ontwijken.

De daadwerkelijke reden en het werkelijke gebruik van de woning zijn bepalend.

Kort samengevat

Een Spaanse vakantiewoning verhuren kan nog steeds, maar in 2026 moet je meer controleren dan ooit.

De belangrijkste punten:

er bestaat geen uniforme Spaanse vakantieverhuurvergunning;
de autonome regio bepaalt de toeristische regels;
gemeenten kunnen toeristische verhuur verder beperken;
voor nieuwe toeristische verhuur in een comunidad is sinds 3 april 2025 in beginsel vooraf toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaren én aandelen;
bestaande rechtmatige activiteiten van vóór die datum hebben een afzonderlijke overgangspositie;
het landelijke verhuurregister en het nationale registratienummer zijn in mei 2026 door het Tribunal Supremo grotendeels vernietigd;
regionale toeristische registraties blijven wél bestaan;
gasten moeten volgens de landelijke regels worden geregistreerd en gemeld;
Nederlandse niet-residenten betalen doorgaans 19% Spaanse inkomstenbelasting over het netto belastbare verhuurresultaat;
de termijnen van Modelo 210 zijn in juni 2026 opnieuw aangepast;
gewone vakantieverhuur zonder hotelachtige diensten is doorgaans vrijgesteld van IVA;
en voor dagen waarop de woning niet wordt verhuurd kan daarnaast fictief inkomen moeten worden aangegeven.

Wie een Spaanse woning specifiek koopt voor vakantieverhuur moet daarom de verhuurmogelijkheid onderzoeken vóór de aankoop en niet nadat de sleutels zijn overgedragen.

Een prachtig appartement op 200 meter van het strand kan een uitstekende vakantiewoning zijn, maar zonder toestemming van gemeente, regio of comunidad kan het als verhuurinvestering ineens een heel ander verhaal worden.

Dit artikel geeft algemene informatie en geen individueel juridisch of fiscaal advies. Vakantieverhuur wordt grotendeels regionaal en lokaal geregeld en regels kunnen snel wijzigen.