Waarom staan er in Spanje zoveel vervallen huizen en wie moet ze eigenlijk slopen?

Wie door oude dorpskernen en binnensteden in Spanje loopt, ziet regelmatig hetzelfde beeld: een prachtig gerenoveerd huis staat pal naast een pand met dichtgetimmerde ramen, afbrokkelende muren of zelfs een ingestort dak. Sommige van deze gebouwen verkeren al tientallen jaren in slechte staat.

Maar waarom blijven zulke bouwvallen zo lang staan? En belangrijker: wie is verantwoordelijk wanneer een vervallen pand gevaarlijk wordt?

In principe ligt die verantwoordelijkheid bij de eigenaar van het pand. De Spaanse wet verplicht eigenaren hun gebouwen in voldoende staat van veiligheid, gezondheid en onderhoud te houden. De nationale Spaanse grondwetgeving legt deze onderhoudsplicht expliciet bij de eigenaar.

Gemeente kan eigenaar verplichten in te grijpen

Wanneer een gebouw ernstig achteruitgaat, kan het plaatselijke Ayuntamiento optreden.

De gemeente kan een zogenoemd orden de ejecución opleggen. Daarmee krijgt de eigenaar opdracht bepaalde werkzaamheden uit te voeren, bijvoorbeeld:

• instabiele muren veiligstellen;
• een dak herstellen;
• puin verwijderen;
• een gevel verstevigen;
• of, wanneer herstel niet meer mogelijk of verantwoord is, het pand slopen.

Voert de eigenaar de opgelegde werkzaamheden niet uit, dan kan de gemeente onder voorwaarden zelf ingrijpen en proberen de kosten daarna op de eigenaar te verhalen. De exacte procedure en mogelijkheden verschillen per autonome regio.

Wanneer wordt een huis officieel een ruïne?

Een vervallen woning is juridisch niet automatisch een ruina.

Daarvoor moet doorgaans eerst een officiële procedure worden doorlopen waarin de technische toestand van het gebouw wordt onderzocht. De gemeente kan vervolgens een declaración de ruina, een officiële ruïneverklaring, afgeven.

Wanneer zo’n verklaring mogelijk is, verschilt per autonome regio. Vaak speelt onder meer mee hoeveel herstel zou kosten in verhouding tot de waarde van het gebouw en of belangrijke constructieve delen ernstig zijn aangetast.

Bij een niet-beschermd gebouw kan de eigenaar daarna, afhankelijk van de regionale regelgeving en omstandigheden, worden verplicht het pand volledig te herstellen of te slopen.

Dreigt een gebouw direct in te storten?

Bij acuut gevaar hoeft een gemeente niet rustig een langdurige administratieve procedure af te wachten.

Wanneer sprake is van ruina inminente, oftewel onmiddellijk instortingsgevaar, mag een gemeente noodmaatregelen nemen om mensen en omliggende eigendommen te beschermen.

Dat kan betekenen dat een gebouw wordt gestut, de omgeving wordt afgezet of bewoners worden geëvacueerd. In uitzonderlijke gevallen kan ook onmiddellijke gedeeltelijke of volledige sloop worden bevolen wanneer dat noodzakelijk is om gevaar te voorkomen.

Ook dan betekent gemeentelijk ingrijpen niet automatisch dat de gemeente zelf voor alle kosten opdraait. Kosten kunnen onder omstandigheden op de eigenaar worden verhaald.

Waarom gebeurt er dan jarenlang niets?

Op papier lijkt het systeem duidelijk. In de praktijk zijn eigendomsverhoudingen in Spanje echter regelmatig ingewikkeld.

Een belangrijke oorzaak zijn erfenissen. Een oud familiehuis kan bijvoorbeeld gezamenlijk eigendom zijn van meerdere broers, zussen, neven of andere erfgenamen.

Wanneer één persoon wil verkopen, een ander wil renoveren en weer een ander nergens op reageert, kan een pand jarenlang in dezelfde toestand blijven staan.

Daar komen andere problemen bij: eigenaren kunnen in het buitenland wonen, overleden zijn zonder dat de nalatenschap volledig is geregeld of simpelweg onvoldoende geld hebben om een kostbare renovatie uit te voeren.

Ook gemeenten hebben niet overal dezelfde capaciteit. Vooral kleinere dorpen beschikken soms over beperkte technische en juridische diensten om tientallen oude gebouwen tegelijkertijd te onderzoeken en procedures te voeren.

Spanje heeft miljoenen leegstaande woningen

Het probleem moet bovendien worden gezien tegen de achtergrond van het grote aantal leegstaande woningen in Spanje.

Volgens de Spaanse volkstelling van 2021 stonden ongeveer 3,8 miljoen woningen leeg, goed voor bijna 15 procent van de totale woningvoorraad. Vooral in kleine gemeenten en gebieden met bevolkingskrimp ligt het aandeel leegstaande woningen relatief hoog.

Dat betekent overigens niet dat al die woningen vervallen zijn. Veel staan om andere redenen leeg, bijvoorbeeld als tweede woning, vanwege een erfenis of omdat de eigenaar voorlopig niet wil verkopen of verhuren.

Wordt een verlaten huis automatisch eigendom van de gemeente?

Nee.

Dat is een veelvoorkomend misverstand. Dat een woning jarenlang leegstaat of zelfs door de gemeente moet worden veiliggesteld of gesloopt, betekent niet dat de grond daarna automatisch eigendom wordt van het Ayuntamiento.

De oorspronkelijke eigendomsrechten blijven in principe bestaan.

Ook wanneer de eigenaar is overleden, gaat het pand eerst over naar diens erfgenamen volgens het erfrecht. Zijn er uiteindelijk geen wettelijke erfgenamen, dan kan volgens het Spaanse Burgerlijk Wetboek uiteindelijk de Spaanse staat als erfgenaam optreden. Daarvoor bestaat een formele procedure.

In sommige autonome regio’s met een eigen burgerlijk recht kunnen afwijkende erfrechtelijke regels gelden.

Gemeente kan een pand wel onteigenen

Wil een gemeente een vervallen pand of perceel daadwerkelijk zelf verkrijgen, bijvoorbeeld om een gevaarlijke situatie definitief op te lossen of ruimte te creëren voor een openbaar project, dan is daar een afzonderlijke juridische procedure voor nodig.

Een mogelijkheid is expropiación forzosa, gedwongen onteigening. Dat is geen automatische stap: de gemeente moet daarvoor een wettelijke grondslag hebben en de voorgeschreven procedure volgen.

Daarom kan het goedkoper en eenvoudiger zijn een vervallen woning voorlopig veilig te stellen dan een ingewikkeld eigendoms- of onteigeningsdossier te beginnen.

Beschermde historische gebouwen zijn een verhaal apart

Bij oude kerken, herenhuizen, stadsmuren of andere beschermde gebouwen gelden strengere regels.

Een eigenaar kan een monumentaal gebouw niet zomaar laten slopen omdat renovatie duur is. Bij beschermde gebouwen gelden specifieke erfgoedregels en kan juist worden verlangd dat karakteristieke onderdelen, gevels of complete constructies behouden blijven.

Ook regionale wetgeving maakt bij een ruïneverklaring nadrukkelijk onderscheid tussen gewone gebouwen en beschermd cultureel erfgoed.

Belangrijk wanneer je een oud huis in Spanje wilt kopen

Voor buitenlandse kopers kan een vervallen of langdurig leegstaand huis aantrekkelijk lijken. Vooral in het binnenland worden oude woningen soms voor relatief lage bedragen aangeboden.

Maar juist bij zulke objecten is extra onderzoek belangrijk.

Controleer vóór aankoop niet alleen de zichtbare staat van het huis, maar ook wie juridisch eigenaar is, of alle erfgenamen akkoord zijn met de verkoop en of er gemeentelijke dossiers, bouwbevelen of beschermingsregels op het pand rusten.

Laat daarnaast nagaan of de woning en eventuele uitbreidingen correct zijn opgenomen in het Registro de la Propiedad en het Catastro. Een technisch onderzoek door een architect of arquitecto técnico kan grote verrassingen na aankoop voorkomen.

Vervallen huis betekent dus niet ‘van niemand’

Een verlaten huis met een ingestort dak kan de indruk wekken dat niemand er meer naar omkijkt. Juridisch ligt dat meestal anders.

Vrijwel ieder pand heeft nog een eigenaar of een nalatenschap die eraan verbonden is. Juist het achterhalen van die eigenaar, ingewikkelde erfenissen, gebrek aan geld en langdurige administratieve procedures verklaren waarom sommige Spaanse bouwvallen jarenlang blijven staan.

Pas wanneer er daadwerkelijk gevaar ontstaat, krijgt de gemeente veel ruimere mogelijkheden om onmiddellijk in te grijpen.

En zelfs als het gebouw uiteindelijk wordt gesloopt, betekent dat nog steeds niet automatisch dat de vrijgekomen grond ineens van de gemeente is.