Wat kost een huis in Spanje per jaar? Dit zijn de vaste lasten waar eigenaren rekening mee moeten houden

Een huis kopen in Spanje betekent meer dan alleen de aankoopprijs betalen. Ook wanneer een woning hypotheekvrij is en slechts een deel van het jaar wordt gebruikt, lopen verschillende kosten gewoon door.

Voor een vrijstaande villa van ongeveer 500.000 euro aan de Costa Blanca, met tuin, privézwembad en airconditioning, kan een eigenaar al snel rekenen op ongeveer 8.000 tot 14.500 euro per jaar aan vaste lasten, verbruik en regulier onderhoud.

Een bedrag rond 10.000 tot 12.000 euro per jaar is voor zo’n woning een bruikbare richtlijn. Dat komt neer op ongeveer 830 tot 1.000 euro per maand.

Bij een appartement zonder eigen zwembad of tuin kunnen de jaarlijkse kosten aanzienlijk lager liggen.

Welke kosten komen ieder jaar terug?

Bij een Spaanse woning moet onder andere rekening worden gehouden met:

• gemeentelijke onroerendezaakbelasting, de IBI;
• afval- en eventueel rioolheffingen;
• woonverzekering;
• elektriciteit;
• water;
• internet;
• onderhoud van zwembad en tuin;
• regulier onderhoud en reparaties;
• eventuele kosten van een comunidad de propietarios;
• Spaanse belasting voor niet-inwoners.

Voor een villa van ongeveer 500.000 euro met privézwembad en tuin kan een globale jaarlijkse begroting er bijvoorbeeld zo uitzien:

Kostenpost	Richtbedrag per jaar
IBI	€800 – €1.500
Afval en overige gemeentelijke heffingen	€150 – €300
Woonverzekering	€400 – €700
Elektriciteit	€1.500 – €2.500
Water	€300 – €600
Internet	€300 – €500
Zwembadonderhoud	€900 – €1.500
Tuinonderhoud	€1.000 – €2.000
Reserve voor onderhoud	€2.000 – €4.000
Belasting niet-inwoners	afhankelijk van kadastrale waarde

Dit zijn nadrukkelijk richtbedragen. Een klein vakantiehuis kan veel goedkoper zijn, terwijl een grote villa met meerdere airco’s, verwarmd zwembad en grote tuin juist aanzienlijk duurder kan uitvallen.

IBI: jaarlijkse gemeentelijke belasting

Iedere eigenaar van Spaans vastgoed krijgt te maken met de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, beter bekend als IBI.

Deze belasting lijkt op de Nederlandse onroerendezaakbelasting, maar wordt niet rechtstreeks berekend over de koopprijs van de woning.

De gemeente gebruikt daarvoor de valor catastral, de kadastrale waarde.

Daardoor kan een woning die voor 500.000 euro is gekocht een veel lagere kadastrale waarde hebben.

De hoogte van de IBI verschilt bovendien per gemeente.

Wie een woning wil kopen, doet er daarom verstandig aan vóór ondertekening de meest recente IBI-aanslag van de verkoper op te vragen. Zo weet je meteen wat deze vaste jaarlijkse kostenpost bedraagt.

Afvalheffing en andere gemeentelijke kosten

Naast de IBI brengen veel Spaanse gemeenten afzonderlijke kosten in rekening voor afvalinzameling en soms ook riolering of andere gemeentelijke voorzieningen.

De precieze bedragen verschillen sterk per woonplaats.

Voor een woning aan de Costa Blanca kan een bedrag van enkele honderden euro’s per jaar een realistische orde van grootte zijn.

Deze heffingen blijven gewoon doorlopen, ook wanneer de woning maandenlang niet wordt gebruikt.

Woonverzekering

Een goede verzekering is vooral bij een tweede woning belangrijk.

Voor een vrijstaande villa kan een woonverzekering bijvoorbeeld 400 tot 700 euro per jaar kosten, afhankelijk van onder meer:

• de herbouwwaarde;
• de waarde van de inboedel;
• ligging van de woning;
• zwembad en bijgebouwen;
• beveiliging;
• gekozen dekking.

Bij vakantiewoningen is het verstandig extra goed te kijken naar de voorwaarden rond langdurige leegstand.

Sommige verzekeringen stellen beperkingen wanneer een woning langere tijd achter elkaar onbewoond is.

Elektriciteit kost ook geld wanneer niemand thuis is

Een Spaanse elektriciteitsrekening bestaat niet alleen uit het daadwerkelijke verbruik.

Je betaalt ook voor het gecontracteerde vermogen van de aansluiting. Daardoor zijn er zelfs kosten wanneer de woning leegstaat.

Bij villa’s vormen vooral airconditioning en zwembadpompen grote verbruikers.

Voor een woning die regelmatig wordt gebruikt, kan de jaarlijkse elektriciteitsrekening bijvoorbeeld tussen 1.500 en 2.500 euro uitkomen.

Het verschil kan echter enorm zijn. Wie veel zonnepanelen heeft, de airco weinig gebruikt of slechts enkele maanden per jaar aanwezig is, kan aanzienlijk lager uitkomen.

Waterverbruik loopt bij tuin en zwembad snel op

Een zwembad en grote tuin maken ook verschil op de waterrekening.

Naast normaal huishoudelijk gebruik gaat water verloren door verdamping uit het zwembad en is extra water nodig voor bijvullen, onderhoud en tuinberegening.

Voor een villa met tuin en zwembad kan ongeveer 300 tot 600 euro per jaar een bruikbare indicatie zijn.

Tijdens periodes van ernstige droogte kunnen gemeenten bovendien tijdelijke beperkingen opleggen voor bijvoorbeeld het vullen van zwembaden of besproeien van tuinen.

Privézwembad is een serieuze kostenpost

Een eigen zwembad lijkt misschien vooral luxe, maar brengt structurele kosten met zich mee.

Wie het onderhoud laat uitvoeren door een bedrijf, kan al snel 900 tot 1.500 euro per jaar betalen.

Daarbij komen mogelijk nog elektriciteit en water.

Het onderhoud bestaat onder andere uit:

• schoonmaken;
• controle van chloor en pH;
• filteronderhoud;
• chemicaliën;
• controle van pomp en leidingen;
• kleine reparaties.

Wie permanent in Spanje woont en veel zelf doet, kan hierop besparen.

Bij een tweede woning is uitbesteden vaak praktischer, omdat een zwembad ook moet worden gecontroleerd wanneer de eigenaar in Nederland is.

Tuinonderhoud loopt eveneens door

Ook een mediterrane tuin onderhoudt zichzelf niet.

Palmbomen, bougainvillea, oleanders, pijnbomen en andere begroeiing moeten regelmatig worden gesnoeid en onderhouden.

Wie daarvoor een tuinman inschakelt, kan afhankelijk van perceel en frequentie gemakkelijk 1.000 tot 2.000 euro per jaar kwijt zijn.

Bij een eenvoudige tuin met grind en droogtebestendige planten kan dit uiteraard veel lager liggen.

Vergeet onderhoud aan de woning zelf niet

Een van de meest onderschatte posten is regulier onderhoud.

Niet ieder jaar gaat er voor duizenden euro’s kapot, maar op langere termijn komen uitgaven vrijwel zeker.

Denk aan:

• airconditioning;
• boiler;
• rolluiken;
• schilderwerk;
• lekkages;
• dak;
• zwembadinstallatie;
• bestrating;
• ramen en deuren.

Voor een vrijstaande woning kan het verstandig zijn jaarlijks ongeveer 2.000 tot 4.000 euro als onderhoudsreserve apart te zetten.

Aan de kust krijgen woningen bovendien extra te maken met zon, zout en vocht.

Comunidad bij appartementen en urbanisaties

Wie een appartement koopt of een woning binnen een urbanisatie met gezamenlijke voorzieningen heeft, betaalt meestal een bijdrage aan de comunidad de propietarios, de vereniging van eigenaren.

Volgens de Spaanse Wet op de Horizontale Eigendom zijn eigenaren verplicht naar rato bij te dragen aan gemeenschappelijke uitgaven.

Het bedrag hangt volledig af van de voorzieningen.

Een eenvoudig complex zonder zwembad of lift kan relatief goedkoop zijn. Een luxe urbanisatie met:

• meerdere zwembaden;
• liften;
• tuinen;
• beveiliging;
• fitnessruimte;
• conciërge

kan honderden tot duizenden euro’s per jaar kosten.

Daarnaast kunnen eigenaren incidenteel te maken krijgen met een derrama, een extra bijdrage voor grote werkzaamheden.

Niet-inwoners betalen ook belasting over een leeg vakantiehuis

Wie fiscaal in Nederland woont maar een tweede woning in Spanje bezit, krijgt bovendien te maken met de Spaanse Impuesto sobre la Renta de no Residentes, de inkomstenbelasting voor niet-inwoners.

Opvallend is dat deze belasting ook verschuldigd kan zijn wanneer de woning helemaal niet wordt verhuurd.

Spanje rekent dan met een fictief inkomen over de woning.

De Spaanse belastingdienst bevestigt dat niet-ingezeten particuliere eigenaren belasting betalen over een stedelijke woning die zij zelf gebruiken of leeg laten staan.

De berekening is gekoppeld aan de kadastrale waarde, niet aan de aankoopprijs.

Afhankelijk van wanneer die kadastrale waarde voor het laatst officieel is herzien, wordt doorgaans gerekend met 1,1 of 2 procent van de kadastrale waarde als fictieve inkomstenbasis.

Daarover wordt vervolgens het toepasselijke belastingtarief berekend.

De aangifte gebeurt via Modelo 210.

Voorbeeld: villa van 500.000 euro

Stel dat een Nederlandse eigenaar een hypotheekvrije villa aan de Costa Blanca heeft met:

• aankoopwaarde: €500.000;
• circa 150 m² woonoppervlak;
• eigen zwembad;
• tuin;
• meerdere airconditioners;
• geen verhuur.

Dan kan een totaalbedrag van ongeveer €10.000 tot €12.000 per jaar een realistische begroting zijn voor normale eigenaarslasten, verbruik en onderhoud.

Dat bedrag is exclusief:

• hypotheeklasten;
• grote renovaties;
• nieuwe keuken of badkamer;
• complete zwembadrenovatie;
• vervanging van alle airconditioning;
• grote dakwerkzaamheden.

Een slecht onderhouden woning kan daardoor in sommige jaren veel duurder uitvallen.

Appartement kan aanzienlijk goedkoper zijn

Een appartement heeft meestal geen privézwembad of eigen grote tuin.

Daardoor vallen verschillende kostenposten weg.

Daar staat wel de jaarlijkse comunidad-bijdrage tegenover.

Voor een appartement van bijvoorbeeld 250.000 euro kan een totaal van ongeveer 3.000 tot 6.000 euro per jaar een bruikbare globale indicatie zijn, maar ook hier kan de situatie sterk verschillen.

Een appartement in een luxe resort met meerdere zwembaden en beveiliging kan bijvoorbeeld hogere gemeenschappelijke lasten hebben dan een eenvoudig appartement in een klein gebouw.

Vraag deze bedragen vóór aankoop op

Wie een woning in Spanje overweegt, hoeft niet alles te schatten.

Vraag vóór de koop in ieder geval naar:

• de laatste IBI-aanslag;
• de valor catastral;
• afvalheffing;
• laatste elektriciteits- en waterrekeningen;
• verzekeringspremie;
• comunidad-bijdrage;
• eventuele geplande extra bijdragen;
• onderhoudskosten van zwembad en tuin.

Dan ontstaat een veel realistischer beeld van wat een woning werkelijk kost.

Een goedkoop huis kan duur zijn in gebruik

Alleen naar de aankoopprijs kijken kan daarom misleidend zijn.

Een oudere vrijstaande villa met groot perceel, zwembad en veel installaties kan jaarlijks aanzienlijk duurder zijn dan een duurder maar modern appartement met weinig onderhoud.

Vooral bij een tweede woning lopen veel lasten bovendien gewoon door wanneer de eigenaar maanden in Nederland verblijft.

Wie een huis in Spanje koopt, doet er daarom verstandig aan niet alleen te vragen ‘kan ik de woning kopen?’, maar ook:

‘kan ik deze woning ieder jaar comfortabel blijven betalen en onderhouden?’

Dat geeft uiteindelijk een veel realistischer beeld van de echte kosten van een woning in Spanje.