Brussel wil strengere voorwaarden voor beperking vakantieverhuur en tweede woningen

Spaanse gemeenten die toeristische verhuur willen beperken, zouden straks eerst met harde cijfers moeten aantonen dat vakantieverhuur de woningmarkt gedurende minimaal drie jaar aantoonbaar heeft verslechterd. Dat staat in een nieuw voorstel van de Europese Commissie. Tegelijkertijd opent Brussel juist de deur voor extra belastingen op leegstaande woningen en beperkingen op tweede woningen in gebieden waar de woningmarkt zwaar onder druk staat.

De Europese Commissie presenteerde op 9 september een nieuw pakket om de groeiende Europese wooncrisis aan te pakken.

Daarin wordt voor het eerst een gemeenschappelijk Europees kader voorgesteld waarmee steden en regio’s kunnen bepalen wanneer sprake is van een gebied met ernstige woningdruk.

Voor Spanje kan dat grote gevolgen hebben. In steden en toeristische gebieden als Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca, Valencia, Madrid en op de Canarische Eilanden wordt al jarenlang gediscussieerd over de invloed van vakantieverhuur en tweede woningen op het aanbod voor lokale inwoners.

Drie jaar aantoonbare negatieve gevolgen

Een gemeente zou onder het voorstel niet zomaar nieuwe beperkingen voor toeristische appartementen mogen invoeren.

De lokale overheid moet eerst met objectieve gegevens aantonen dat kortdurende verhuur gedurende ten minste drie opeenvolgende jaren een significant negatief effect heeft gehad op de beschikbaarheid of betaalbaarheid van woningen.

Daarmee wil Brussel voorkomen dat vergaande maatregelen worden ingevoerd zonder voldoende bewijs dat vakantieverhuur daadwerkelijk een belangrijke oorzaak van het lokale woningprobleem is.

Ook moet een gemeente aantonen dat minder ingrijpende maatregelen niet hetzelfde resultaat kunnen bereiken.

Eerst illegale vakantieverhuur aanpakken

Brussel stelt bovendien dat overheden eerst gebruik moeten maken van de bestaande Europese regels voor kortdurende verhuur.

Sinds 20 mei 2026 geldt in de Europese Unie een nieuw systeem waarbij meer gegevens van verhuurders en platforms zoals Airbnb en Booking beschikbaar moeten komen voor bevoegde autoriteiten.

Het doel daarvan is onder andere om beter inzicht te krijgen in:

• hoeveel toeristische woningen daadwerkelijk actief zijn;
• waar deze woningen zich bevinden;
• hoeveel nachten ze worden verhuurd;
• en welke advertenties niet aan de registratieregels voldoen.

Gemeenten moeten die gegevens volgens het nieuwe voorstel gebruiken voordat zij besluiten verdere beperkingen op te leggen.

Madrid als opvallend voorbeeld

Volgens de Europese Commissie kunnen de verhoudingen in sommige populaire stadsgebieden inmiddels extreem zijn.

20minutos noemt als voorbeeld het centrum van Madrid, waar naar schatting ongeveer 40 kortdurend verhuurde woningen staan tegenover iedere 100 woningen op de reguliere huurmarkt.

Dat betekent niet automatisch dat vakantieverhuur daar de volledige oorzaak van de hoge huizenprijzen is.

Brussel wil juist dat gemeenten dat verband voortaan met gegevens aantonen voordat nieuwe beperkingen worden ingevoerd.

Beperkingen maximaal vijf jaar

Ook opvallend: nieuwe maatregelen tegen zogenoemd niet-primair gebruik van woningen zouden volgens het voorstel niet onbeperkt mogen blijven bestaan.

Beperkingen zouden in beginsel maximaal vijf jaar mogen gelden en daarna opnieuw moeten worden beoordeeld.

Een gemeente zou dus periodiek moeten onderzoeken of:

• de woningmarkt nog steeds onder zware druk staat;
• de maatregel nog noodzakelijk is;
• en de beperking nog in verhouding staat tot het probleem.

Is dat niet langer het geval, dan zou de maatregel moeten worden aangepast of ingetrokken.

Bestaande Spaanse regels worden niet automatisch teruggedraaid

Voor Spaanse gemeenten die al beperkingen hebben ingevoerd, bevat het voorstel een belangrijk punt.

Volgens de Commissie zouden lokale regels die al vóór de inwerkingtreding van de nieuwe Europese regeling bestaan, niet automatisch opnieuw hoeven te worden beoordeeld.

Dat betekent bijvoorbeeld niet dat bestaande beperkingen in Barcelona, de Balearen of andere Spaanse gemeenten opeens verdwijnen.

Het nieuwe kader zou vooral belangrijk worden voor nieuwe maatregelen die na de invoering worden genomen.

Brussel kijkt niet alleen naar Airbnb

De Europese Commissie richt zich bovendien niet uitsluitend op vakantieverhuur.

Ook andere vormen van woninggebruik kunnen volgens Brussel bijdragen aan een tekort aan reguliere woningen.

Daarbij worden expliciet genoemd:

• tweede woningen;
• langdurig leegstaande woningen;
• woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt;
• en kortdurende toeristische verhuur.

In gebieden met ernstige woningdruk zouden overheden daarom ook maatregelen mogen overwegen die het bezit of gebruik van dergelijke woningen minder aantrekkelijk maken.

Extra belasting op leegstaande woningen mogelijk

Een van de mogelijkheden is een fiscale maatregel tegen langdurige leegstand.

Brussel schrijft niet voor welke belasting een land of gemeente precies moet invoeren, maar geeft nationale, regionale en lokale overheden wel ruimte om leegstaande woningen zwaarder te belasten wanneer zij aantoonbaar bijdragen aan het woningtekort.

Voor Spanje is dat opvallend.

In verschillende gemeenten en autonome regio’s bestaan al maatregelen of discussies over hogere belastingen voor langdurig leegstaande woningen.

Het Europese voorstel kan daarvoor in de toekomst een duidelijker juridisch kader bieden.

Ook aankoop tweede woningen kan worden beperkt

Nog opvallender is dat Brussel ruimte ziet voor maatregelen rond tweede woningen.

In gebieden waar de woningmarkt ernstig onder druk staat, zouden autoriteiten onder voorwaarden beperkingen kunnen invoeren op de aankoop of het gebruik van woningen die niet als hoofdverblijf dienen.

Dat kan vooral belangrijk worden voor populaire Spaanse kustplaatsen en eilanden waar een groot deel van het vastgoed wordt gekocht als vakantie- of tweede woning.

Denk aan delen van:

• de Costa Blanca;
• de Costa del Sol;
• Mallorca;
• Ibiza;
• de Canarische Eilanden;
• Barcelona;
• Valencia;
• en andere toeristische hotspots.

Het voorstel betekent overigens niet dat buitenlanders straks automatisch geen tweede huis meer in Spanje mogen kopen.

Brussel geeft alleen aan dat lokale of nationale overheden in aantoonbaar zwaar belaste woningmarkten gerichte maatregelen zouden kunnen nemen.

Geen Europees verbod op vakantieverhuur

De Europese Commissie benadrukt dat zij zelf niet gaat bepalen hoeveel vakantiewoningen een Spaanse gemeente mag hebben.

Woningbeleid blijft in handen van de nationale, regionale en lokale overheden.

Brussel wil vooral één gemeenschappelijke methode vastleggen waarmee kan worden vastgesteld of een gebied daadwerkelijk onder ernstige woningdruk staat.

Daarbij wordt onder meer gekeken naar de verhouding tussen:

huizenprijzen en huishoudinkomens.

Ook wordt gekeken naar ontwikkelingen in vraag en aanbod, bevolkingsgroei en de invloed van niet-permanent gebruikte woningen.

Het Joint Research Centre van de Europese Commissie heeft hiervoor een nieuwe methodiek ontwikkeld.

Geen Europese huurprijsbevriezing

Het pakket bevat geen algemene Europese maximumhuurprijzen.

De Spaanse regering van Pedro Sánchez pleit al langer voor strengere mogelijkheden om huurprijzen in gespannen woningmarkten te reguleren, maar Brussel kiest in dit voorstel vooral voor maatregelen die het woningaanbod moeten vergroten.

De nadruk ligt onder meer op:

• meer betaalbare woningbouw;
• sociale huisvesting;
• renovatie;
• het activeren van leegstaande woningen;
• en het beperken van woninggebruik dat in specifieke gebieden aantoonbaar het reguliere aanbod verdringt.

Sociale woningen minimaal twintig jaar sociaal houden

Ook voor nieuwe sociale woningbouw bevat het pakket voorwaarden.

Wanneer voor een woningproject Europees of ander publiek geld wordt gebruikt, wil Brussel voorkomen dat die woningen korte tijd later alweer op de vrije markt verschijnen.

Gesubsidieerde sociale woningen zouden daarom volgens het voorstel minimaal twintig jaar hun sociale functie moeten behouden.

Vooral belangrijk voor Spanje

Voor weinig Europese landen is de discussie zo relevant als voor Spanje.

De combinatie van:

• miljoenen buitenlandse toeristen;
• grote aantallen tweede woningen;
• sterke buitenlandse vraag naar vastgoed;
• groei van vakantieverhuur;
• en woningtekorten in populaire gebieden

zorgt al jaren voor politieke spanningen.

Gemeenten proberen vakantieverhuur daarom steeds vaker te beperken.

Het nieuwe Europese kader kan tegelijkertijd meer mogelijkheden én meer verplichtingen opleveren.

Een stad die overtuigend kan aantonen dat duizenden vakantieappartementen het reguliere woningaanbod aantasten, krijgt een duidelijkere basis om in te grijpen.

Maar een gemeente zal nieuwe verboden niet zomaar meer kunnen baseren op alleen politieke argumenten. De negatieve invloed moet eerst met cijfers worden onderbouwd.

Wat betekent dit voor Nederlandse huizenbezitters?

Voor Nederlanders met een tweede woning in Spanje verandert er voorlopig niets.

Het voorstel is pas op 9 september 2026 door de Europese Commissie gepresenteerd en moet nog door het Europese wetgevingsproces.

Er komt dus niet per direct een nieuwe belasting op Nederlandse tweede woningen en bestaande vakantieverhuurvergunningen worden door dit voorstel niet automatisch ingetrokken.

Wel is de richting duidelijk.

In Spaanse gebieden waar woningen schaars en duur zijn, wordt het steeds waarschijnlijker dat overheden kritisch gaan kijken naar:

• vakantieverhuur;
• leegstand;
• tweede woningen;
• en woningen die vrijwel nooit als hoofdverblijf worden gebruikt.

Vooral wie een Spaanse woning koopt met het doel deze toeristisch te verhuren, doet er daarom verstandig aan niet alleen naar de huidige regels te kijken, maar ook rekening te houden met toekomstige beperkingen.

Nog geen definitieve wet

Het belangrijkste voor nu: Brussel heeft een voorstel gedaan, geen definitief verbod of nieuwe belasting ingevoerd.

De Europese Commissie wil gemeenten meer juridische duidelijkheid geven, maar stelt daar voorwaarden tegenover.

Voor nieuwe beperkingen op vakantieverhuur moet straks onder meer aantoonbaar zijn dat er gedurende minimaal drie jaar sprake is van een duidelijke negatieve invloed op de woningmarkt én dat een minder ingrijpende oplossing niet voldoende zou zijn.

Tegelijkertijd maakt Brussel duidelijk dat leegstaande woningen en tweede woningen in zwaar belaste gebieden niet buiten schot hoeven te blijven.

Voor Spanje kan dat op termijn grote gevolgen hebben, juist in regio’s waar toerisme, buitenlandse woningbezitters en een tekort aan betaalbare woonruimte steeds vaker met elkaar botsen.