Spanje lanceert nieuw portaal voor betaalbare huurwoningen, maar aanbod blijft nog beperkt
De Spaanse regering heeft een nieuw landelijk portaal geopend waarop betaalbare huurwoningen van de staat worden aangeboden. Via Casa 47 kunnen woningzoekenden rechtstreeks zoeken en zich aanmelden voor beschikbare woningen. De start verloopt echter opvallend: van de 816 woningen die momenteel via het programma beschikbaar zijn, staat er geen enkele in Madrid of Andalusië.
Premier Pedro Sánchez presenteerde het nieuwe platform deze week als een belangrijke stap in de uitbreiding van de publieke woningvoorraad.
Casa 47 moet uiteindelijk de centrale toegangspoort worden tot betaalbare huurwoningen die eigendom zijn van de Spaanse staat.
Bij de start zijn meer dan 800 woningen beschikbaar. Volgens de regering moeten daar op korte termijn nog ongeveer 1.500 woningen bijkomen.
Wat is Casa 47?
Casa 47 is de nieuwe Spaanse staatsorganisatie voor betaalbare woningen en grond.
Het doel is een permanente voorraad publieke huurwoningen op te bouwen die niet na enkele jaren alsnog op de vrije markt terechtkomt.
De naam verwijst naar artikel 47 van de Spaanse grondwet, waarin het recht op behoorlijke en passende huisvesting is vastgelegd.
Via het nieuwe online portaal kunnen woningzoekenden bekijken:
- waar woningen beschikbaar zijn;
- hoeveel kamers ze hebben;
- wat de huurprijs is;
- welke voorwaarden gelden;
- wanneer inschrijving mogelijk is;
- en hoe de toewijzingsprocedure verloopt.
Aanvragen kunnen eveneens digitaal worden ingediend.
816 betaalbare huurwoningen
Casa 47 heeft momenteel in totaal 816 woningen in het betaalbare huurprogramma opgenomen.
Daarvan komen 645 woningen uit de voormalige vastgoedportefeuille van Sareb, de zogenoemde Spaanse ‘bad bank’ die na de financiële crisis werd opgericht.
Eerder waren al 171 woningen aangeboden.
De nieuwe woningen bevinden zich vooralsnog in:
- Catalonië;
- de Comunitat Valenciana;
- Galicië;
- Navarra;
- en Asturië.
In andere delen van Spanje is het aanbod bij de start zeer beperkt of helemaal afwezig.
Geen woningen in Madrid en Andalusië
Vooral de geografische verdeling zorgt voor kritiek.
In Madrid en heel Andalusië staat momenteel geen enkele woning op het nieuwe portaal, terwijl juist daar de druk op de woningmarkt in veel plaatsen bijzonder groot is.
Ook steden als Málaga en populaire delen van de Costa del Sol ontbreken volledig.
Van de tien grootste steden van Spanje zou momenteel geen enkele woning via deze eerste selectie beschikbaar zijn.
Dat betekent echter niet dat Casa 47 daar permanent geen woningen zal aanbieden.
Het huidige portaal vormt de eerste fase. De staatsorganisatie wil ieder kwartaal nieuwe woningen toevoegen en werkt aan uitbreiding van het publieke woningbestand.
Opvallend: 66 woningen in Pedreguer
In de provincie Alicante valt één plaats juist sterk op.
Het kleine Pedreguer, met nog geen 8.000 inwoners, krijgt volgens de huidige verdeling 66 betaalbare woningen.
Daarmee heeft deze relatief kleine plaats momenteel aanzienlijk meer aanbod via Casa 47 dan grote steden als Madrid, Málaga of Sevilla, waar het aanbod bij de lancering nul bedraagt.
Dat verschil hangt mede samen met de herkomst van de eerste woningen: een groot deel is afkomstig uit de vastgoedportefeuille van Sareb en bevindt zich dus niet noodzakelijk in de gebieden waar de woningnood het hoogst is.
Wie kan een woning aanvragen?
De woningen zijn niet bedoeld voor toeristen, vakantieverhuur of als tweede woning.
Ze moeten worden gebruikt als hoofd- en permanente woning.
Om in aanmerking te komen gelden verschillende voorwaarden.
Zo moet de aanvrager onder andere:
- de Spaanse nationaliteit of legaal verblijf in Spanje hebben;
- geen andere woning in eigendom hebben;
- voldoen aan de inkomensvoorwaarden;
- de woning als hoofdverblijf gebruiken;
- en aan de administratieve eisen van de betreffende oproep voldoen.
De gezamenlijke inkomsten van het huishouden moeten in het algemeen liggen tussen 2 en 7,5 keer het IPREM, de Spaanse inkomensindicator die voor veel subsidies en sociale regelingen wordt gebruikt.
Huur mag niet te zwaar op inkomen drukken
Casa 47 gebruikt een bijzonder systeem om te bepalen of een woning betaalbaar is voor een huishouden.
De maandelijkse huur van de gekozen woning mag niet hoger zijn dan 30 procent van het netto maandinkomen van de mensen die er gaan wonen.
Tegelijkertijd mag de huur niet lager zijn dan 15 procent van hun gezamenlijke netto-inkomen.
Daardoor kan niet iedere aanvrager automatisch op iedere woning reageren. De huur moet passen bij het inkomen van het huishouden.
Kritiek: lage inkomens vallen soms buiten de boot
Juist deze inkomenseisen leiden ook tot kritiek.
The Olive Press noemt als voorbeeld de goedkoopste beschikbare woning, in Cedeira in Galicië. De huur bedraagt daar ongeveer €350 per maand, maar om ervoor in aanmerking te komen zou een netto maandinkomen van ongeveer €1.400 nodig zijn.
Daardoor kunnen juist mensen met een zeer laag inkomen, deeltijdwerkers of sommige gepensioneerden buiten deze specifieke regeling vallen.
Dat is niet helemaal toevallig.
Casa 47 richt zich vooral op werkende en middeninkomens die te veel verdienen voor traditionele sociale huisvesting, maar door de hoge vrije huren moeilijk een woning kunnen vinden.
Voor de laagste inkomensgroepen bestaan andere vormen van sociale huisvesting en ondersteuning.
Huurcontract kan uiteindelijk 75 jaar doorlopen
Een opvallend onderdeel van Casa 47 is de lange bescherming van huurders.
Een huurcontract begint met een periode van 14 jaar.
Daarna kan het contract telkens automatisch met zeven jaar worden verlengd zolang het huishouden nog aan het grootste deel van de voorwaarden voldoet.
Met een extra laatste verlenging kan de totale looptijd uiteindelijk oplopen tot 75 jaar.
Daarmee wil de regering voorkomen dat bewoners na enkele jaren opnieuw de dure vrije huurmarkt op moeten.
Woningen blijven permanent publiek
Ook de woningen zelf moeten permanent onderdeel blijven van de publieke woningvoorraad.
Dat is een belangrijk verschil met veel Spaanse sociale woningen uit het verleden.
Volgens Sánchez zijn in de afgelopen 45 jaar ongeveer 2,7 miljoen beschermde woningen gebouwd, maar verloren veel daarvan later hun beschermde status en kwamen ze uiteindelijk op de vrije markt terecht.
De regering wil voorkomen dat hetzelfde opnieuw gebeurt met de woningen van Casa 47.
Geen wachtlijst
Casa 47 werkt niet met één permanente landelijke wachtlijst.
Wanneer woningen beschikbaar komen, wordt daarvoor een openbare inschrijvingsronde geopend.
Woningzoekenden moeten dus zelf de nieuwe aanbiedingen in de gaten houden en reageren wanneer er in hun gewenste plaats of regio woningen beschikbaar komen.
Je kunt je niet alvast inschrijven voor bijvoorbeeld Málaga, Alicante of Madrid wanneer daar op dat moment geen woningen worden aangeboden.
Nog 1.500 woningen onderweg
Het huidige aanbod van 816 woningen is volgens de regering slechts het begin.
Sánchez heeft aangekondigd dat op korte termijn nog circa 1.500 woningen aan het platform worden toegevoegd.
Daarna moet het aanbod ieder kwartaal verder groeien.
Casa 47 beschikt daarnaast over een veel grotere portefeuille in ontwikkeling. De staatsorganisatie heeft onder meer tienduizenden woningen en grondposities uit Sareb overgenomen en werkt aan nieuwe projecten voor betaalbare verhuur.
Spanje kampt met groot woningtekort
De lancering vindt plaats midden in een ernstige Spaanse wooncrisis.
Huizenprijzen en huren zijn de afgelopen jaren sterk gestegen, vooral in grote steden, kustgebieden en op de eilanden.
Volgens schattingen bestaat er in Spanje een tekort van honderdduizenden woningen.
Tegen die achtergrond oogt een eerste aanbod van iets meer dan 800 woningen uiteraard beperkt.
Dat is ook de belangrijkste kritiek van tegenstanders: een landelijk woningportaal is pas echt relevant wanneer er op grote schaal woningen beschikbaar komen in de gebieden waar de nood het hoogst is.
Politieke kritiek uit Málaga
Vanuit de Partido Popular in Málaga is daarom fel gereageerd.
De partij verwijt de regering dat er bij de lancering geen enkele woning voor Málaga of de Costa del Sol beschikbaar is, terwijl woningprijzen en huren daar de afgelopen jaren sterk zijn opgelopen.
Dat is een politieke kritiek; het betekent niet dat de centrale regering helemaal geen woningbouwprojecten in Andalusië ondersteunt.
Ook regionale overheden, gemeenten en particuliere ontwikkelaars bouwen in Spanje zogenoemde VPO-woningen, beschermde woningen die onder aparte regels worden aangeboden.
Casa 47 is dus slechts één onderdeel van het veel bredere Spaanse woningbeleid.
Wat betekent Casa 47 voor Nederlanders in Spanje?
Nederlanders die legaal en permanent in Spanje wonen kunnen in principe eveneens voor een woning in aanmerking komen wanneer zij aan de voorwaarden van een specifieke oproep voldoen.
Spaanse nationaliteit is namelijk niet in alle gevallen noodzakelijk; legaal verblijf in Spanje kan voldoende zijn.
De regeling is echter niet bedoeld voor Nederlanders die uitsluitend:
- overwinteren;
- een vakantiehuis zoeken;
- een tweede woning willen;
- of enkele maanden per jaar in Spanje verblijven.
Een Casa 47-woning moet de gewone en permanente woonplaats van het huishouden worden.
Interessant initiatief, maar voorlopig klein aanbod
Het nieuwe portaal maakt het voor het eerst eenvoudiger om op één plek woningen uit de nationale publieke huurvoorraad te zoeken en aan te vragen.
Voor woningzoekenden is vooral de transparantie een verbetering: huurprijs, ligging, voorwaarden en aanvraagprocedure moeten vooraf duidelijk zichtbaar zijn.
Maar de echte test moet nog komen.
Met 816 woningen voor heel Spanje, geen aanbod in Madrid of Andalusië en grote verschillen tussen regio’s, is het huidige aanbod nog zeer klein in verhouding tot de omvang van de Spaanse woningcrisis.
De regering belooft dat het bestand snel wordt uitgebreid.
Pas wanneer Casa 47 daadwerkelijk duizenden woningen toevoegt in steden en kustgebieden waar huurders nu nauwelijks betaalbare woonruimte kunnen vinden, zal duidelijk worden hoeveel verschil het nieuwe nationale woningportaal werkelijk kan maken.
