Huis kopen in Spanje als Nederlander: complete gids 2026
Een huis kopen in Spanje is voor Nederlanders relatief eenvoudig. Je hoeft geen Spaans staatsburger te zijn en ook niet permanent in Spanje te wonen. Toch verloopt een Spaanse woningkoop anders dan in Nederland.
Vooral de juridische controle vóórdat je tekent is belangrijk. Ook de aankoopbelasting verschilt sterk per regio en bij oudere villa’s kunnen de werkelijkheid, het Catastro en het eigendomsregister van elkaar afwijken.
Wie goed voorbereid koopt, kan veel problemen voorkomen.
Kun je als Nederlander zomaar een huis in Spanje kopen?
Ja. Als Nederlander mag je in Spanje vastgoed kopen zonder dat je daar resident bent.
Je hebt wel een NIE-nummer nodig: het Número de Identidad de Extranjero. Dit persoonlijke nummer wordt gebruikt bij onder andere de aankoopakte en belastingzaken.
Een NIE is géén verblijfsvergunning en maakt je ook niet automatisch fiscaal inwoner van Spanje. Het Spaanse consulaat bevestigt dat een NIE uitsluitend een identificatienummer is en geen recht op verblijf bewijst.
Vraag je NIE vroeg aan
Wacht niet tot vlak voor de overdracht.
Vanuit Nederland kun je een NIE aanvragen bij het Spaanse consulaat-generaal in Amsterdam. Daarvoor wordt formulier EX-15 gebruikt en moet je aangeven waarom je het nummer nodig hebt, bijvoorbeeld voor de aankoop van vastgoed. Een NIE kan ook in Spanje zelf worden aangevraagd.
Koop je samen met je partner, dan heeft iedere koper een eigen NIE nodig.
Begin bij het totale budget, niet bij de maximale woningprijs
Een veelgemaakte fout is zoeken naar een woning die precies gelijk is aan het beschikbare budget.
Heb je bijvoorbeeld €350.000 beschikbaar, dan kun je meestal geen woning van €350.000 kopen. Boven op de koopprijs komen belastingen en andere aankoopkosten.
De grootste kostenpost is vrijwel altijd de belasting.
Bij een bestaande woning betaal je doorgaans ITP.
Bij nieuwbouw die voor het eerst door de ontwikkelaar wordt geleverd betaal je op het vasteland en de Balearen doorgaans 10% IVA plus regionale AJD.
Je betaalt bij een normale aankoop dus niet zowel ITP als IVA.
ITP verschilt per regio
De overdrachtsbelasting, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, wordt grotendeels door de autonome regio bepaald. Daardoor kan dezelfde woning in de ene regio duizenden euro’s meer aankoopbelasting kosten dan in de andere.
In 2026 behoren onder andere deze algemene tarieven tot de belangrijkste voor Nederlandse kopers:
| Regio | Algemeen ITP-tarief |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Canarische Eilanden | 6,5% |
| Andalusië | 7% |
| Murcia | 7,75% |
| Comunitat Valenciana | 9% |
| Catalonië | 10% tot 13% in schijven |
| Balearen | 8% tot 13% in schijven |
Regio’s mogen hun eigen tarieven en kortingen bepalen. Het Spaanse ministerie van Financiën publiceert daarvoor jaarlijks een overzicht van de geldende autonome belastingregels.
Costa Blanca sinds juni 2026 goedkoper
Voor kopers in Alicante, Valencia en Castellón veranderde de belasting in 2026.
Sinds 1 juni 2026 bedraagt het algemene ITP-tarief in de Comunitat Valenciana 9% in plaats van 10%.
Bij vastgoed boven €1 miljoen geldt een hoger algemeen tarief van 11%.
Voor een bestaande woning met een fiscale grondslag van €300.000 betekent 9% ITP:
€27.000
Bij 10% zou dat €30.000 zijn geweest.
Let op de valor de referencia
De belasting wordt niet altijd simpelweg berekend over het bedrag dat je met de verkoper afspreekt.
Voor veel woningen bestaat een officiële valor de referencia van het Spaanse Catastro.
Is die bijvoorbeeld:
Koopprijs: €250.000
Valor de referencia: €280.000
dan kan voor de ITP €280.000 als fiscale grondslag gelden.
Is de koopprijs juist hoger, dan kan die hogere koopprijs bepalend zijn.
Controleer de valor de referencia daarom bij voorkeur vóórdat je definitief over de aankoopprijs beslist.
Nieuwbouw: andere belastingen
Koop je een nieuwe woning rechtstreeks van een projectontwikkelaar en gaat het om de eerste levering, dan betaal je op het Spaanse vasteland en de Balearen doorgaans:
10% IVA
plus:
AJD – Actos Jurídicos Documentados
Het AJD-percentage verschilt per autonome regio.
Op de Canarische Eilanden geldt een eigen belastingstelsel met IGIC in plaats van de gewone Spaanse IVA.
Hoeveel moet je totaal extra reserveren?
Er bestaat geen universeel percentage.
Bij een bestaande woning kan ongeveer 8 tot 12% boven op de koopprijs een bruikbare eerste indicatie zijn, maar in een regio met een hoog ITP-tarief kan het meer zijn.
Bij nieuwbouw kan de totale opslag door 10% IVA, AJD en overige kosten hoger uitvallen.
Naast belasting kunnen kosten ontstaan voor:
- notaris;
- Registro de la Propiedad;
- advocaat;
- gestor;
- technische keuring;
- taxatie bij een hypotheek;
- volmachten;
- vertalingen;
- en overige administratieve werkzaamheden.
Maak daarom voor iedere concrete woning opnieuw een kostenberekening.
Een huis gevonden? Vraag eerst de Nota Simple op
De Nota Simple is een van de belangrijkste documenten bij een Spaanse woningkoop.
Het officiële Registro de la Propiedad vermeldt daarin onder andere:
- welke woning of welk perceel is geregistreerd;
- wie de eigenaar is;
- welk eigendomspercentage iemand bezit;
- hypotheken;
- vruchtgebruik;
- beperkingen;
- en andere geregistreerde lasten.
De Nota Simple is informatief en vormt geen formeel juridisch certificaat van de registerinhoud.
Controleer vooral of degene die verkoopt daadwerkelijk als eigenaar staat geregistreerd.
Catastro en Registro zijn niet hetzelfde
Dit is vooral bij villa’s belangrijk.
Het Registro de la Propiedad registreert de juridische eigendomssituatie.
Het Catastro bevat onder andere administratieve, fysieke en fiscale gegevens van vastgoed.
De gegevens kunnen van elkaar verschillen.
Stel bijvoorbeeld dat:
- de advertentie 190 m² vermeldt;
- het Catastro 170 m² vermeldt;
- het Registro 145 m² vermeldt.
Dat hoeft niet automatisch te betekenen dat er iets ernstig mis is, maar het moet wél worden onderzocht.
Misschien is ooit een veranda dichtgemaakt, een extra kamer gebouwd of een garage aan de woning toegevoegd zonder dat alle administratieve stappen correct zijn verwerkt.
Controleer ook zwembad en bijgebouwen
Bij vrijstaande woningen verdienen vooral deze onderdelen aandacht:
- zwembad;
- garage;
- gastenverblijf;
- veranda;
- buitenkeuken;
- overkapping;
- kelder;
- aanbouw;
- extra verdieping.
Dat iets al twintig jaar op het perceel staat, betekent niet automatisch dat de juridische situatie correct is.
Controleer daarom niet alleen wat zichtbaar is, maar ook wat volgens Registro, Catastro en gemeente is toegestaan en geregistreerd.
Laat vóór de aankoop minimaal deze zaken controleren
Een goede aankoopcontrole omvat onder andere:
- Is de verkoper juridisch eigenaar?
- Zijn er hypotheken of beslagen?
- Zijn er andere geregistreerde lasten of gebruiksrechten?
- Kloppen Registro, Catastro en werkelijkheid voldoende met elkaar?
- Zijn aanbouwen, zwembad en bijgebouwen juridisch onderzocht?
- Zijn de gemeentelijke belastingen, waaronder IBI, betaald?
- Zijn er schulden of goedgekeurde extra bijdragen bij de Vereniging van Eigenaren?
- Welke bestemming heeft de grond?
- Mag de woning worden gebruikt of verhuurd zoals jij van plan bent?
- Zijn er relevante bouw- of ontwikkelingsplannen in de omgeving?
Het Spaanse Colegio de Registradores adviseert buitenlandse kopers eveneens om naast informatie uit het eigendomsregister ook stedenbouwkundige gegevens en vergunningen bij de bevoegde instanties te controleren.
Neem een eigen onafhankelijke advocaat
Een Spaanse makelaar kan veel voor de transactie regelen, maar vervangt geen eigen juridisch adviseur.
Een onafhankelijke advocaat kan namens jou de documenten, vergunningen, lasten, belastingen en koopcontracten controleren.
Dat is vooral belangrijk voordat je een aanzienlijk bedrag betaalt of een bindend contract tekent.
Vraag vooraf welke controles precies in het honorarium zijn inbegrepen.
Teken niet te snel een reserveringscontract
Bij Spaanse woningverkopen wordt regelmatig eerst een reserveringsbedrag gevraagd.
Daarna volgt vaak het contrato de arras.
Zo’n privaat contract kan juridisch bindend zijn. Het woord ‘voorlopig’ betekent dus niet dat je zonder gevolgen kunt afhaken.
Laat daarom eerst controleren:
- welke woning exact wordt gekocht;
- welke grond, garage of berging erbij hoort;
- welke lasten moeten worden verwijderd;
- welke uiterste overdrachtsdatum geldt;
- welke ontbindende voorwaarden zijn opgenomen;
- en wat gebeurt wanneer koper of verkoper niet doorgaat.
Arras penitenciales: let op de gevolgen
Bij de veelgebruikte arras penitenciales geldt in hoofdlijnen dat een koper die afhaakt het betaalde bedrag kan verliezen.
Haakt de verkoper af, dan kan deze onder die regeling verplicht zijn het dubbele terug te betalen.
Maar niet ieder arrascontract heeft automatisch dezelfde juridische vorm.
Lees daarom wat er werkelijk in jouw contract staat.
Hypotheek nodig? Neem een financieringsvoorbehoud op
Een mondelinge verwachting dat de bank ‘waarschijnlijk wel financiert’ is niet voldoende.
De bank laat de woning taxeren en kan een lager bedrag financieren dan waarop je had gerekend.
Stel:
Koopprijs: €400.000
Taxatie: €350.000
Wanneer een bank slechts een percentage van de taxatiewaarde financiert, moet je het verschil zelf betalen, boven op alle aankoopkosten.
Neem daarom bij financiering een duidelijke ontbindende voorwaarde in het arrascontract op.
Hypotheekkosten zijn anders verdeeld dan vroeger
Bij een consumentenhypotheek draagt de bank volgens de Spaanse hypotheekwet onder andere de kosten van de gestor, de notariële hypotheekakte en de registratie van het hypotheekrecht.
De taxatie van de woning komt in beginsel voor rekening van de kredietnemer.
Dit gaat om de hypotheekakte en moet niet worden verward met de belastingen en kosten van de aankoop van de woning zelf.
De notaris is niet jouw aankoopadvocaat
De notaris heeft een onafhankelijke juridische rol bij de overdracht en controleert onder andere identiteit, bevoegdheid en de formele transactie.
Maar laat belangrijke aankoopcontroles niet liggen tot de dag van de notariële overdracht.
Op dat moment heb je mogelijk al een reserveringsovereenkomst getekend, een flinke aanbetaling gedaan en financiering geregeld.
Juridische en technische problemen wil je daarom vóór het arrascontract kennen.
Bij de notaris: de escritura pública
De definitieve koop wordt vastgelegd in de escritura pública de compraventa.
Daarin staan onder andere:
- koper en verkoper;
- omschrijving van het vastgoed;
- koopprijs;
- betalingswijze;
- geregistreerde lasten;
- en overige voorwaarden van de overdracht.
Na ondertekening moeten de belastingen correct worden afgehandeld en wordt de nieuwe eigendom bij het Registro de la Propiedad ingeschreven.
Koop je van een niet-resident? Dan moet jij 3% inhouden
Dit punt wordt door buitenlandse kopers regelmatig vergeten.
Wanneer de verkoper fiscaal niet-resident van Spanje is, moet de koper in beginsel 3% van de overeengekomen koopsom inhouden en namens de verkoper aan de Spaanse belastingdienst afdragen.
Dit gebeurt via Modelo 211. De Spaanse belastingdienst bevestigt dat deze verplichting bij de koper ligt.
Bij een woning van €300.000 is dat:
€9.000
Dit is géén extra €9.000 boven op jouw koopprijs. Je betaalt dit deel niet aan de verkoper maar rechtstreeks aan de Spaanse fiscus als voorschot op diens belasting.
Modelo 211 moet in beginsel binnen één maand na de overdracht worden ingediend.
Wil je vakantieverhuur? Controleer dit vóór aankoop
Koop nooit een woning uitsluitend op basis van een advertentie waarin staat dat deze ‘ideaal voor Airbnb’ is.
De regels voor toeristische verhuur verschillen per:
- autonome regio;
- gemeente;
- soort woning;
- Vereniging van Eigenaren.
In verschillende toeristische gebieden zijn nieuwe vergunningen beperkt, tijdelijk stopgezet of aan strengere voorwaarden gebonden.
Controleer daarom vóór de aankoop of jouw concrete woning daadwerkelijk verhuurd mag worden op de manier die je voor ogen hebt.
Een bestaand registratienummer bij een woning is eveneens iets dat juridisch moet worden gecontroleerd; ga er niet automatisch van uit dat alles zonder meer op een nieuwe eigenaar kan worden voortgezet.
Een tweede woning maakt je niet automatisch resident
Een woning kopen in Spanje verandert je fiscale woonplaats niet automatisch.
Je kunt een NIE en een huis in Spanje hebben en toch gewoon fiscaal inwoner van Nederland blijven.
Voor Spaanse fiscale residentie spelen afzonderlijke criteria, waaronder verblijf van meer dan 183 dagen gedurende een kalenderjaar en de plaats waar het centrum van de economische belangen ligt.
Na de aankoop krijg je jaarlijkse kosten
De koopprijs en aankoopkosten zijn slechts het begin.
Houd jaarlijks rekening met bijvoorbeeld:
- IBI – gemeentelijke onroerendezaakbelasting;
- afvalstoffenheffing;
- comunidadkosten bij appartementen en urbanisaties;
- verzekeringen;
- elektriciteit;
- water;
- internet;
- onderhoud;
- tuin en zwembad;
- eventuele vermogensbelasting bij grotere vermogens;
- en Spaanse inkomstenbelasting.
Niet-resident? Modelo 210 kan ook zonder verhuur
Wie fiscaal niet in Spanje woont maar daar wel een woning bezit, kan met de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten te maken krijgen.
Ook wanneer je de woning uitsluitend zelf gebruikt en nooit verhuurt, bestaat voor veel eigenaren een fiscale aangifte over een forfaitair berekend inkomen.
Dat gebeurt via Modelo 210.
Verhuur je de woning wel, dan gelden afzonderlijke regels voor de werkelijke huurinkomsten.
De Spaanse belastingdienst heeft Modelo 210 in 2026 bovendien opnieuw aangepast, dus gebruik altijd de actuele procedure.
Appartement kopen? Controleer de comunidad
Bij een appartement of woning in een urbanisatie bestaat meestal een Comunidad de Propietarios.
Vraag vóór aankoop naar:
- de maandelijkse of jaarlijkse bijdrage;
- openstaande schulden van de verkoper;
- notulen van recente vergaderingen;
- reeds goedgekeurde derramas;
- geplande werkzaamheden;
- regels voor gebruik van zwembad en gemeenschappelijke delen;
- en eventuele beperkingen op verhuur.
Een woning kan aantrekkelijk geprijsd zijn terwijl kort na aankoop bijvoorbeeld duizenden euro’s voor gevel-, lift- of dakrenovatie moeten worden betaald.
Bouwkundige keuring is geen overbodige luxe
Vooral bij oudere villa’s is naast de juridische controle een technische inspectie verstandig.
Laat bijvoorbeeld kijken naar:
- vocht;
- scheurvorming;
- fundering;
- dak;
- elektra;
- leidingen;
- riolering of septic tank;
- zwembad;
- airconditioning;
- verwarming;
- isolatie;
- drainage.
Een mediterrane villa kan er prachtig uitzien terwijl vocht, verzakking of een slecht onderhouden zwembad grote kosten veroorzaakt.
Rustieke grond vraagt extra aandacht
Bij een woning op suelo rústico of andere landelijke grond is extra onderzoek noodzakelijk.
Controleer onder andere:
- de bestemming van de grond;
- geregistreerde bebouwde oppervlakte;
- vergunningen;
- uitbreidingen;
- water;
- elektriciteit;
- septic tank;
- toegang tot het perceel;
- eventuele erfdienstbaarheden;
- en beperkingen vanuit ruimtelijke ordening of natuurbescherming.
Bij zulke woningen is alleen een schone Nota Simple absoluut niet voldoende.
Welke regio is het beste om te kopen?
Er bestaat geen beste regio voor iedereen.
De juiste keuze hangt af van het gebruik.
Voor een tweede woning kunnen bijvoorbeeld belangrijk zijn:
- reistijd vanaf Nederland;
- afstand tot luchthaven;
- klimaat;
- huizenprijzen;
- ITP;
- stranden;
- gezondheidszorg;
- voorzieningen buiten het seizoen;
- verhuurmogelijkheden;
- en bereikbaarheid zonder auto.
Een lagere overdrachtsbelasting betekent bovendien niet automatisch dat de woning uiteindelijk goedkoper is. De huizenprijs per vierkante meter kan in dezelfde regio veel hoger liggen.
Costa Blanca
Populair onder Nederlanders vanwege klimaat, vliegverbindingen en grote keuze.
De vastgoedmarkt loopt uiteen van appartementen in Torrevieja en Benidorm tot dure villa’s rond Moraira en Jávea.
Sinds 1 juni 2026 is het algemene ITP-tarief verlaagd naar 9%.
Costa del Sol
Málaga, Marbella, Estepona, Mijas en Fuengirola hebben een zeer internationale vastgoedmarkt.
Andalusië hanteert algemeen 7% ITP, maar vooral rond Marbella en delen van de westelijke Costa del Sol liggen de woningprijzen aanzienlijk hoger.
Murcia en Costa Cálida
Vooral rond de Costa Cálida zijn woningen vaak goedkoper dan in de meest populaire delen van Alicante.
Het algemene ITP-tarief bedraagt 7,75%.
Canarische Eilanden
Interessant voor wie het hele jaar door een zacht klimaat zoekt.
Het algemene ITP-tarief voor bestaande woningen bedraagt 6,5%. Nieuwbouw valt onder het Canarische IGIC-stelsel in plaats van de normale IVA.
Balearen
Mallorca, Ibiza en Menorca hebben een sterke internationale markt, maar hoge huizenprijzen en een oplopende ITP die bij duur vastgoed aanzienlijk kan worden.
De belangrijkste fouten bij het kopen van een huis in Spanje
Veel problemen zijn te voorkomen.
Pas vooral op voor:
- uitsluitend naar de vraagprijs kijken;
- geen totaalbudget maken;
- de valor de referencia niet controleren;
- geld betalen voordat de juridische controle is uitgevoerd;
- een Spaans contract ondertekenen dat je niet volledig begrijpt;
- geen onafhankelijke adviseur gebruiken;
- Registro en Catastro als hetzelfde beschouwen;
- aannemen dat aanbouw of zwembad automatisch legaal is;
- geen schulden bij de comunidad controleren;
- verhuurinkomsten vooraf als gegarandeerd rendement beschouwen;
- geen financieringsvoorbehoud opnemen;
- de 3%-inhoudingsplicht bij een niet-residente verkoper vergeten;
- en alleen naar de woning kijken zonder te onderzoeken wat er in de omgeving gebouwd mag worden.
Controlelijst vóór de notaris
Controleer vóór de definitieve overdracht in ieder geval:
- NIE van iedere koper geregeld;
- totaalbudget inclusief belastingen bekend;
- valor de referencia gecontroleerd;
- recente Nota Simple beoordeeld;
- eigenaar gecontroleerd;
- hypotheek en andere lasten onderzocht;
- Catastro en Registro vergeleken;
- bebouwde oppervlakte gecontroleerd;
- zwembad en aanbouwen onderzocht;
- IBI gecontroleerd;
- comunidadcertificaat ontvangen;
- eventuele derramas bekend;
- gebruiks- en verhuurmogelijkheden gecontroleerd;
- arrascontract juridisch beoordeeld;
- financiering definitief geregeld;
- verkopersresidentie gecontroleerd vanwege de 3%-regel;
- betaalwijze bij de notaris afgesproken;
- en duidelijk plan voor belastingaangifte en inschrijving na de overdracht.
Een huis kopen in Spanje hoeft niet ingewikkeld te zijn
Voor Nederlanders zijn er geen grote wettelijke barrières om Spaans vastgoed te kopen.
De grootste risico’s zitten meestal niet in het recht om te kopen, maar in te snel tekenen en te weinig controleren.
Vraag daarom vroeg je NIE aan, bereken de volledige aankoopkosten, laat de juridische situatie van de woning onderzoeken en betaal geen grote bedragen voordat duidelijk is wat je precies koopt.
Een mooi uitzicht en een zwembad zijn aantrekkelijk.
Maar bij Spaans vastgoed zijn uiteindelijk de papieren onder de woning minstens zo belangrijk als de woning zelf.
Dit artikel geeft algemene informatie en vervangt geen individueel juridisch, fiscaal of financieel advies. Belastingen, verhuurregels en regionale voorschriften kunnen wijzigen en verschillen per woning en autonome regio.
