Verbouwen in Spanje: zo voorkom je problemen met aannemers, meerwerk en vertraging

Een huis kopen in Spanje betekent regelmatig ook verbouwen. Een verouderde badkamer, nieuwe keuken, zwembadrenovatie of complete modernisering kan een woning enorm verbeteren, maar juist tijdens de verbouwing ontstaan bij buitenlandse eigenaren vaak problemen.

Niet omdat verbouwen in Spanje per definitie slecht georganiseerd is, maar omdat regels, offertes, vergunningen en werkwijzen kunnen verschillen van wat Nederlanders en Belgen gewend zijn.

Wie vooraf duidelijke afspraken maakt, bedrijven controleert en betalingen koppelt aan uitgevoerd werk, kan veel problemen voorkomen.

Een goedkope offerte kan uiteindelijk duur uitpakken

Een veelvoorkomend probleem ontstaat wanneer een offerte onvoldoende gedetailleerd is.

Staat er bijvoorbeeld alleen:

‘terras opnieuw betegelen: €7.000’

dan weet je nog niet precies wat daarin zit.

Worden de oude tegels verwijderd? Is egaliseren inbegrepen? Wie voert het puin af? Welk merk tegels wordt gebruikt? Zit transport erbij? Wat gebeurt er als de ondergrond slecht blijkt?

Wanneer zulke zaken niet vooraf zijn beschreven, ontstaan tijdens de werkzaamheden gemakkelijk duizenden euro’s aan meerwerk.

Vraag daarom om een presupuesto detallado, een gespecificeerde offerte.

Laat daarin minimaal opnemen:

• werkzaamheden per onderdeel;
• hoeveelheid materiaal;
• merk en kwaliteit van materialen;
• arbeidskosten;
• transport;
• afvoer van bouwafval;
• btw;
• start- en einddatum;
• eventuele posten die nog niet zeker zijn.

Voor onzeker werk kan bovendien vooraf een eenheidsprijs worden afgesproken, bijvoorbeeld een bedrag per vierkante meter extra sloopwerk.

Laat onverwacht meerwerk eerst goedkeuren

De belangrijkste afspraak is misschien wel:

geen meerwerk zonder voorafgaande schriftelijke prijsafspraak.

Blijkt tijdens de verbouwing dat extra werkzaamheden noodzakelijk zijn, vraag dan eerst:

• wat moet er precies gebeuren?
• waarom was dit niet voorzien?
• hoeveel kost het?
• hoeveel extra tijd kost het?
• verandert hierdoor ander werk?

Geef pas daarna schriftelijk akkoord.

Een WhatsApp-bericht is al beter dan een mondelinge afspraak, maar bij grotere bedragen is een formele aanvulling op het contract verstandiger.

Controleer wie je inhuurt

Een aanbeveling van een makelaar, buurman of kennis kan handig zijn, maar moet niet de enige controle zijn.

Vraag bij een aannemer of bouwbedrijf bijvoorbeeld naar:

• NIF/CIF of NIE;
• bedrijfsgegevens;
• aansprakelijkheidsverzekering;
• recente projecten;
• referenties van eerdere klanten;
• een officiële factuur;
• eventuele inschrijving in het bouwregister REA wanneer dat voor het bedrijf van toepassing is.

Het Spaanse Registro de Empresas Acreditadas (REA) is openbaar raadpleegbaar. Daar kan worden gecontroleerd of een bouwbedrijf dat onder de betreffende regelgeving valt geregistreerd staat.

Vraag bovendien eens of je een recent afgerond project mag bekijken.

Dat zegt vaak meer dan foto’s op een website.

Pas op met alleen mondelinge afspraken

Bij kleine werkzaamheden gebeurt in Spanje nog regelmatig veel mondeling.

Bij een reparatie van een paar honderd euro hoeft dat niet direct een probleem te zijn. Bij een verbouwing van €20.000, €50.000 of meer is dat een heel ander verhaal.

Leg daarom belangrijke afspraken vast in een contrato de obra.

Daarin kunnen onder meer staan:

• exacte omschrijving van het werk;
• totaalprijs of prijzen per onderdeel;
• materialen en merken;
• betalingsschema;
• startdatum;
• geplande opleverdatum;
• voorwaarden voor meerwerk;
• wie vergunningen aanvraagt;
• wie bouwafval afvoert;
• aansprakelijkheid;
• procedure bij gebreken.

Bij grote verbouwingen kan het verstandig zijn een Spaanse advocaat of technisch deskundige het contract vóór ondertekening te laten controleren.

Betaal niet alles vooraf

Een aannemer heeft vaak geld nodig om materialen te bestellen. Een beperkte aanbetaling kan daarom normaal zijn.

Maar betaal liever niet een groot deel of zelfs het volledige bedrag voordat het werk is uitgevoerd.

Een veiliger systeem is betaling in fases.

Bijvoorbeeld:

• beperkte aanbetaling bij start;
• volgende betaling nadat sloop- of ruwbouwwerk klaar is;
• volgende termijn na installaties;
• volgende termijn na afwerking;
• laatste bedrag pas na controle en herstel van eventuele gebreken.

Zo blijft er gedurende het project een financiële prikkel om het werk daadwerkelijk goed af te maken.

Vraag altijd om een officiële factuur

De verleiding kan groot zijn wanneer een aannemer aanbiedt om zonder btw te werken.

Dat maakt de klus goedkoper, maar brengt aanzienlijke nadelen mee.

Zonder factuur wordt het veel moeilijker om later te bewijzen:

• welke werkzaamheden zijn uitgevoerd;
• hoeveel je hebt betaald;
• wie verantwoordelijk was;
• welke materialen zijn gebruikt;
• of je aanspraak kunt maken op herstel.

Ook bij de latere verkoop van de woning kunnen aantoonbare investeringen fiscaal relevant zijn.

Bewaar daarom offertes, contracten, bankbetalingen en facturen zorgvuldig.

Soms geldt 10 procent btw in plaats van 21 procent

Voor bepaalde renovatie- en reparatiewerkzaamheden aan particuliere woningen kan in Spanje het verlaagde IVA-tarief van 10 procent gelden.

Daarvoor gelden echter duidelijke voorwaarden.

Volgens de Spaanse belastingdienst geldt het verlaagde tarief onder meer wanneer:

• de woning particulier wordt gebruikt;
• de bouw of vorige volledige renovatie minimaal twee jaar geleden is afgerond;
• de door de aannemer geleverde materialen niet meer dan 40 procent van de belastbare waarde van het werk uitmaken.

Wordt niet aan deze voorwaarden voldaan, dan geldt doorgaans het algemene tarief van 21 procent.

Voor sommige werkzaamheden, zoals renovatie van een zwembad, geldt volgens de Agencia Tributaria bijvoorbeeld gewoon 21 procent.

Vraag dus niet automatisch om 10 procent btw, maar laat controleren welk tarief voor jouw specifieke werkzaamheden geldt.

Heb je een vergunning nodig? Dat verschilt per gemeente

Een van de lastigste onderdelen van verbouwen in Spanje is dat de procedure niet overal hetzelfde is.

Gemeenten bepalen voor veel werkzaamheden welke vergunning, melding of verklaring nodig is.

Bij relatief kleine werkzaamheden kan bijvoorbeeld een:

• declaración responsable;
• comunicación previa;
• licencia de obra menor

voldoende zijn.

Bij grotere constructieve verbouwingen kan een technisch project en een uitgebreidere vergunning nodig zijn.

Denk onder andere aan wijzigingen aan:

• draagconstructie;
• gevel;
• dak;
• oppervlakte;
• bouwvolume;
• constructieve indeling.

Vraag daarom vóór aanvang bij de gemeente of een architect welke procedure geldt.

Begin niet uitsluitend op basis van de mededeling van een aannemer dat ‘niemand daarvoor een vergunning aanvraagt’.

Appartement? Controleer ook de comunidad

Bij een appartement of woning binnen een comunidad de propietarios kan daarnaast toestemming van de Vereniging van Eigenaren nodig zijn.

Vooral wanneer werkzaamheden invloed hebben op gemeenschappelijke onderdelen.

Denk aan:

• gevel;
• dak;
• terrasconstructies;
• gemeenschappelijke leidingen;
• airconditioning aan de buitengevel;
• gemeenschappelijke muren;
• structurele elementen.

Een gemeentelijke vergunning betekent niet automatisch dat je ook toestemming van de comunidad hebt.

Niet-geregistreerde verbouwing kan later problemen geven

Een aanbouw, extra slaapkamer, zwembad of garage kan prachtig zijn, maar moet juridisch wel kloppen.

Bij verkoop kan een koper of diens hypotheekbank controleren of de werkelijke woning overeenkomt met:

• Registro de la Propiedad;
• Catastro;
• bouwvergunningen;
• officiële oppervlaktes.

Een illegale of niet-geregistreerde uitbreiding kan leiden tot vertraging, legalisatiekosten en in sommige gevallen handhavingsproblemen.

Controleer daarom vóór een grote verbouwing ook hoe het eindresultaat administratief moet worden verwerkt.

Overweeg onafhankelijk bouwtoezicht

Wie zelf niet technisch onderlegd is, kan bij een grote verbouwing een arquitecto técnico, ook vaak aparejador genoemd, inschakelen.

Die kan onder andere:

• kwaliteit controleren;
• bouwfasen beoordelen;
• hoeveelheden controleren;
• afwijkingen signaleren;
• facturen vergelijken met uitgevoerd werk;
• communiceren met aannemer en architect.

Bij grotere bouwprojecten zijn verschillende technische functies wettelijk onderdeel van het bouwproces. Bij kleinere renovaties kan onafhankelijk toezicht vrijwillig zijn, maar alsnog veel problemen voorkomen.

Voor eigenaren die tijdens de verbouwing in Nederland of België verblijven is toezicht ter plaatse extra belangrijk.

Alleen foto’s via WhatsApp geven niet altijd voldoende inzicht in wat er achter muren, onder vloeren of boven plafonds gebeurt.

Maak foto’s tijdens iedere bouwfase

Een simpele maar nuttige tip: documenteer de werkzaamheden.

Maak foto’s voordat muren, vloeren of plafonds weer worden afgesloten.

Fotografeer bijvoorbeeld:

• elektriciteitsleidingen;
• waterleidingen;
• afvoeren;
• vloerverwarming;
• isolatie;
• dakconstructie;
• waterdichting.

Later weet je dan precies waar leidingen lopen en heb je bovendien bewijs van de uitgevoerde werkzaamheden.

Garantie: 1, 3 en 10 jaar is niet voor iedere kleine klus automatisch hetzelfde

Vaak wordt gezegd dat in Spanje altijd garantieperioden van één, drie en tien jaar gelden.

Die termijnen bestaan inderdaad in de Spaanse Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), maar ze hebben betrekking op bouwkundige schade binnen projecten die onder die wet vallen.

De wet onderscheidt onder andere:

• 1 jaar voor bepaalde uitvoerings- en afwerkingsgebreken;
• 3 jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten;
• 10 jaar voor ernstige constructieve gebreken die de stabiliteit of mechanische weerstand aantasten.

Dat betekent niet dat bij iedere losse tegel- of schilderklus automatisch precies hetzelfde garantiestelsel geldt.

Ook contracten, consumentenrecht en het soort werkzaamheden spelen een rol.

Juist daarom zijn een duidelijke overeenkomst en officiële facturen zo belangrijk.

Wat als het misgaat?

Ontstaat er een conflict, communiceer dan niet uitsluitend telefonisch.

Leg klachten schriftelijk vast en geef de aannemer een redelijke mogelijkheid om gebreken te herstellen.

Bij serieuze conflicten kan een formele ingebrekestelling via burofax verstandig zijn. Daarmee kun je aantonen wat is verzonden en wanneer het is ontvangen.

Afhankelijk van de situatie kunnen daarnaast een advocaat, consumentenorganisatie, technisch deskundige of gemeentelijke instantie worden ingeschakeld.

Hoe beter je dossier, hoe sterker je positie.

Bewaar daarom:

• offerte;
• contract;
• facturen;
• betalingsbewijzen;
• vergunningen;
• WhatsApp- en e-mailverkeer;
• foto’s;
• technische rapporten.

Plan extra tijd en budget in

Bij vrijwel iedere grotere verbouwing kunnen verrassingen ontstaan.

Een lekkende leiding achter een muur, slechte fundering onder een terras of verouderde elektriciteit kan pas zichtbaar worden wanneer het werk begint.

Daarom is het verstandig niet het volledige beschikbare budget vooraf uit te geven.

Een reserve van bijvoorbeeld 10 tot 20 procent kan veel stress voorkomen wanneer daadwerkelijk onverwacht werk nodig blijkt.

Ook de planning verdient marge.

Feestdagen, vergunningprocedures, leveringsproblemen, personeelstekorten en weersomstandigheden kunnen allemaal invloed hebben.

De belangrijkste regels voor een verbouwing in Spanje

Een verbouwing hoeft absoluut geen drama te worden.

De grootste problemen ontstaan meestal wanneer prijs, kwaliteit en verantwoordelijkheden vooraf onvoldoende duidelijk zijn.

De veiligste aanpak is daarom:

1. vraag meerdere gespecificeerde offertes;
2. controleer aannemer en referenties;
3. controleer benodigde vergunningen;
4. leg werkzaamheden en materialen schriftelijk vast;
5. spreek vooraf regels voor meerwerk af;
6. betaal in fases;
7. vraag officiële facturen;
8. controleer het werk tijdens de bouw;
9. documenteer iedere belangrijke fase;
10. betaal de laatste termijn pas wanneer het afgesproken werk is afgerond.

Goedkoop beginnen kan uiteindelijk duur uitpakken. Bij een Spaanse verbouwing is een duidelijke overeenkomst vaak belangrijker dan de laagste offerte.