Huizenprijzen lopen veel harder uiteen dan salarissen: kopen in Spanje verschilt enorm per regio

Een hoger salaris betekent in Spanje lang niet automatisch dat het eenvoudiger is om een huis te kopen. De verschillen in lonen tussen de autonome regio’s zijn relatief beperkt, terwijl de huizenprijzen juist enorm uiteenlopen. Daardoor bepaalt vooral waar je woont hoeveel spaargeld je nodig hebt om überhaupt een hypotheek te kunnen afsluiten.

Uit een analyse van hypotheekvergelijker iAhorro blijkt dat het gemiddelde jaarsalaris tussen de Spaanse regio’s ongeveer 10.000 euro verschilt. De prijs van een woning van 90 vierkante meter kan daarentegen bijna 383.000 euro verschillen.

Van 97.000 euro tot ruim 480.000 euro

De verschillen zijn bijzonder groot.

Voor een woning van 90 vierkante meter rekent het onderzoek met ongeveer:

• 480.330 euro op de Balearen
• 430.740 euro in de regio Madrid
• ongeveer 97.470 euro in Extremadura
• ongeveer 100.170 euro in Castilla-La Mancha

Een vergelijkbare woning kan daarmee op de Balearen bijna vijf keer zoveel kosten als in Extremadura.

De salarissen lopen lang niet zo sterk uiteen. Het hoogste gemiddelde salaris in de analyse wordt gemeten in Baskenland met ongeveer 35.270 euro per jaar, tegenover 24.979 euro in Extremadura. Het verschil bedraagt iets meer dan 10.000 euro.

Vooral de eigen inbreng vormt een probleem

Volgens iAhorro zit voor veel kopers het grootste probleem niet eens in de maandelijkse hypotheeklasten, maar in het bedrag dat vooraf moet worden gespaard.

Spaanse banken financieren in een standaardscenario doorgaans maximaal ongeveer 80 procent van de aankoopprijs. Daarnaast moet rekening worden gehouden met belastingen en andere aankoopkosten.

iAhorro rekent daarom met ongeveer 30 procent van de woningprijs die een koper zelf beschikbaar moet hebben: 20 procent eigen inbreng plus circa 10 procent voor belastingen en kosten.

Dat betekent bij een woning van 90 vierkante meter een benodigde spaarpot van ongeveer:

• 144.099 euro op de Balearen
• 129.222 euro in Madrid
• 97.497 euro in Baskenland
• 89.019 euro op de Canarische Eilanden
• 79.785 euro in Catalonië
• 29.241 euro in Extremadura
• 30.051 euro in Castilla-La Mancha

In negen regio’s binnen vijf jaar haalbaar

iAhorro berekende vervolgens hoeveel tijd een gemiddeld huishouden nodig zou hebben wanneer het 35 procent van het inkomen spaart voor de aankoop van een woning.

In negen autonome regio’s zou een huishouden volgens dit rekenmodel binnen vijf jaar voldoende eigen geld kunnen verzamelen:

Galicië, Navarra, Aragón, La Rioja, Murcia, Asturië, Castilla y León, Extremadura en Castilla-La Mancha.

In Extremadura en Castilla-La Mancha zou ongeveer 2,5 jaar sparen nodig zijn. In Castilla y León gaat het om circa drie jaar en in Asturië ongeveer 3,5 jaar.

Balearen, Madrid en Canarische Eilanden veel moeilijker

Heel anders ziet de situatie eruit in de duurdere delen van Spanje.

Voor een gemiddeld huishouden berekent iAhorro een spaartijd van meer dan tien jaar op de Balearen. In Madrid komt dat uit op meer dan acht jaar en op de Canarische Eilanden op ongeveer 7,7 jaar.

Ook Andalusië, Baskenland, Catalonië, Cantabrië en de regio Valencia komen volgens het gebruikte rekenmodel boven de vijf jaar uit.

Voor alleenstaanden wordt het nog moeilijker.

Een alleenstaande koper zou volgens de berekeningen ongeveer:

• 14,2 jaar op de Balearen
• 10,7 jaar in Madrid
• 10,1 jaar op de Canarische Eilanden

moeten sparen om voldoende eigen geld bijeen te krijgen.

Hoog salaris biedt geen garantie

De cijfers laten zien dat regio’s met relatief hoge salarissen niet automatisch beter betaalbaar zijn.

Madrid is daarvan een duidelijk voorbeeld. De inkomens behoren er tot de hoogste van Spanje, maar doordat de huizenprijzen eveneens zeer hoog zijn, verdwijnt dat salarisvoordeel grotendeels.

Hetzelfde geldt voor de Balearen, waar hoge woningprijzen de koopkracht van lokale huishoudens zwaar onder druk zetten.

Volgens Laura Martínez van iAhorro is juist het verzamelen van voldoende spaargeld de grootste bottleneck. Jongeren en alleenstaanden worden daar volgens de analyse het zwaarst door getroffen.

Betaalbaar Spanje bestaat nog wel

De woningmarkt in Spanje bestaat daardoor steeds duidelijker uit verschillende snelheden.

In regio’s zoals Extremadura, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Murcia en delen van Noord-Spanje blijven koopwoningen relatief betaalbaar in verhouding tot het lokale inkomen.

In populaire gebieden zoals Madrid, de Balearen, Catalonië, de Canarische Eilanden en delen van de Spaanse kust is de kloof tussen inkomen en woningprijs veel groter.

Wie in Spanje een woning wil kopen, doet er daardoor goed aan niet alleen naar de gemiddelde huizenprijs of het salarisniveau te kijken. Vooral de verhouding tussen lokale woningprijs, inkomen én benodigde eigen inbreng bepaalt uiteindelijk hoe bereikbaar een koopwoning werkelijk is.