Huis kopen in Spanje? Pas op voor foutieve kadastergegevens en grond die mogelijk niet bij de woning hoort
Een vrijstaande woning met een groot perceel, een zwembad en een prachtig uitzicht. Voor veel Nederlanders en Belgen is het precies de reden om een huis in Spanje te kopen. Maar wat gebeurt er wanneer de makelaar 8.000 vierkante meter grond aanbiedt, terwijl de officiële documenten verschillende oppervlaktes vermelden? Of wanneer een deel van het terrein bij de buren of een rivierbedding blijkt te horen? Fouten in de Spaanse eigendomsregistratie kunnen grote gevolgen hebben. En niet iedere afwijking is zo eenvoudig te herstellen als soms wordt voorgesteld.
Hoe betrouwbaar zijn Spaanse kadastergegevens?
Wie in Spanje vastgoed koopt, krijgt doorgaans te maken met twee verschillende registratiesystemen.
Het eerste is het Catastro, het Spaanse kadaster. Hierin staan onder andere de ligging, oppervlakte, bestemming en kadastrale beschrijving van een perceel.
Het tweede is het Registro de la Propiedad, het eigendomsregister. Hierin worden eigendomsrechten en andere juridische gegevens van vastgoed vastgelegd.
Deze systemen hebben verschillende functies.
Het Catastro is in hoofdzaak een administratief en fiscaal register. Het Registro de la Propiedad richt zich op de juridische registratie van eigendomsrechten.
De informatie in beide systemen hoeft niet altijd volledig overeen te komen.
Dat betekent echter niet dat een koper zomaar mag aannemen dat het register met de grootste oppervlakte automatisch de juiste gegevens bevat.
Waarom kloppen oppervlaktes soms niet?
Er zijn verschillende redenen waarom de oppervlakte van een Spaans perceel op papier kan afwijken van de werkelijkheid.
Sommige eigendomsakten zijn tientallen jaren oud en bevatten beschrijvingen die nooit nauwkeurig met moderne landmeetapparatuur zijn gecontroleerd.
Ook kunnen er fouten zijn ontstaan bij het overzetten van oude perceeltekeningen naar digitale kaarten.
Daarnaast komt het voor dat een eigenaar een stuk grond heeft gekocht, verkocht of afgesplitst zonder dat alle registraties vervolgens correct zijn aangepast.
Bij landelijke woningen kunnen oude paden, landbouwpercelen, erfafscheidingen en natuurlijke grenzen de situatie extra ingewikkeld maken.
Vooral bij finca’s en andere woningen op rustieke grond is het daarom verstandig om de precieze perceelgrenzen afzonderlijk te laten controleren.
Het verschil kan honderden of duizenden vierkante meters zijn
Stel dat een woning in Spanje wordt aangeboden met 8.000 vierkante meter grond.
De koper vraagt de documenten op en ontdekt vervolgens het volgende:
- De verkoopadvertentie vermeldt 8.000 m².
- De Nota Simple vermeldt 7.500 m².
- Het Catastro vermeldt 8.300 m².
- Bij een controle ter plaatse blijkt dat een duidelijk afgebakend deel van het terrein mogelijk bij een ander perceel hoort.
Welke oppervlakte koopt de koper dan werkelijk?
Dat valt niet vast te stellen door simpelweg het hoogste of laagste getal te kiezen.
Daarvoor moeten de eigendomsakte, de geregistreerde rechten en de exacte geografische begrenzing worden gecontroleerd.
Een verschil van enkele honderden vierkante meters kan financieel belangrijk zijn.
Bij grote landelijke percelen kan een afwijking van enkele duizenden vierkante meters bovendien bepalend zijn voor de gebruiksmogelijkheden van het terrein.
Kan een makelaar verkeerde perceelgegevens doorgeven?
Ja. Een makelaar kan informatie uit verouderde documenten overnemen of gegevens verstrekken die later onjuist blijken te zijn.
Maar niet iedere fout betekent dat de makelaar bewust heeft gelogen.
Er zijn verschillende mogelijke situaties.
Een makelaar kan te goeder trouw afgaan op informatie van de verkoper.
Het kan ook zijn dat de verkoper zelf niet weet dat de oorspronkelijke perceelgrenzen nooit officieel zijn gecorrigeerd.
Problematischer wordt het wanneer de makelaar of verkoper al weet dat de werkelijke grenzen afwijken, maar dit niet aan een potentiële koper vertelt.
Voor consumenten is vooral belangrijk dat de informatie over een te koop aangeboden woning duidelijk, juist en voldoende volledig moet zijn.
De Spaanse consumentenwetgeving stelt eisen aan commerciële aanbiedingen en aan informatie die vóór het sluiten van een overeenkomst wordt verstrekt.
Het bewust presenteren van grond als onderdeel van de verkoop terwijl bekend is dat die niet tot het eigendom behoort, kan afhankelijk van de omstandigheden juridische gevolgen hebben.
Hoe vaak komt bewuste misleiding voor?
Een exact percentage is niet bekend.
Er zijn geen betrouwbare landelijke Spaanse cijfers beschikbaar waarmee kan worden vastgesteld hoeveel makelaars bewust verkeerde perceeloppervlaktes vermelden.
Daarom zou het onjuist zijn om te beweren dat bijvoorbeeld een bepaald percentage van alle Spaanse vastgoedadvertenties frauduleus is.
Wel erkent de Spaanse overheid dat afwijkingen tussen het Catastro en het eigendomsregister kunnen voorkomen.
Er bestaan officiële procedures om die afwijkingen te corrigeren.
Het bestaan van zulke procedures bewijst dat registratieproblemen reëel zijn, maar zegt niets over hoe vaak makelaars opzettelijk verkeerde informatie geven.
Wie is verantwoordelijk voor het aanpassen van de documenten?
Een veelvoorkomend misverstand is dat de makelaar verplicht zou zijn om alle kadastrale documenten bij te werken.
Dat is niet automatisch het geval.
In beginsel rust op rechthebbenden de verplichting om relevante wijzigingen aan het kadaster door te geven, tenzij de informatie al via een wettelijke meldingsprocedure door bijvoorbeeld een notaris of eigendomsregistrator wordt verwerkt.
Een makelaar kan een correctie begeleiden, maar voert niet zelf de officiële wijzigingen in het Catastro of het Registro de la Propiedad door.
Afhankelijk van het probleem kunnen verschillende partijen nodig zijn:
- Een landmeter voor het vastleggen van de geografische grenzen.
- Een notaris voor bepaalde akten en correctieprocedures.
- Het Catastro voor aanpassing van kadastrale gegevens.
- Het Registro de la Propiedad voor de juridische registratie.
- Een advocaat voor onderzoek naar de eigendomsrechten en mogelijke geschillen.
Het is dus belangrijk te weten welke instantie de wijziging moet uitvoeren en of deze daadwerkelijk is afgerond.
Een nieuwe landmeting is nog geen eigendomsbewijs
Wanneer er discussie ontstaat over een perceel, stelt een verkoper soms voor om een topograaf of landmeter in te schakelen.
Dat is een nuttige stap.
Een landmeter kan vaststellen hoe een perceel geografisch is ingetekend en een nauwkeurige kaart maken.
In Spanje wordt daarvoor vaak gewerkt met een representación gráfica georreferenciada, een geografisch vastgelegde perceeltekening.
Maar een landmeting is niet automatisch bewijs dat de verkoper juridisch eigenaar is van alle grond die binnen de nieuwe tekening valt.
Een landmeter kan de feitelijke of opgegeven grenzen vastleggen, maar kan daarmee geen eigendom overdragen.
Wanneer de meting afwijkt van de geregistreerde eigendomssituatie, kan een formele correctieprocedure nodig zijn.
Daarbij kunnen ook naburige eigenaren worden betrokken.
Wat gebeurt er als grond bij de buren hoort?
Stel dat een hek, olijfboomgaard of stuk tuin al tientallen jaren door een eigenaar wordt gebruikt.
Dat betekent niet zonder meer dat het stuk grond ook juridisch van die eigenaar is.
Het kan zijn dat de grond op een aangrenzend perceel staat geregistreerd.
Wanneer een nieuwe kadastrale tekening over de geregistreerde grond van een buur loopt, kan een correctie worden tegengehouden of nader onderzoek vereisen.
De Spaanse eigendomsregistratie kent procedures waarbij betrokken buren worden geïnformeerd en bezwaren kunnen indienen.
Bij een werkelijk eigendomsgeschil kan zelfs een gerechtelijke procedure nodig zijn.
Een koper moet er daarom niet van uitgaan dat een verschil simpelweg wordt opgelost door het kadaster een andere tekening toe te sturen.
Extra risico: rivierbeddingen en openbare grond
Bij landelijke woningen in Spanje is nog een ander aandachtspunt belangrijk: natuurlijke waterlopen.
Een droge rivierbedding of een rambla kan het grootste deel van het jaar zonder water staan.
Toch kan zo’n gebied onderdeel zijn van het Spaanse openbare waterdomein, het dominio público hidráulico.
Grond die tot dit publieke domein behoort, kan niet zomaar als particulier eigendom worden verkocht.
Niet iedere greppel of tijdelijke waterloop is automatisch openbaar. De Spaanse waterwet kent ook uitzonderingen, waaronder bepaalde waterlopen waar uitsluitend regenwater vanaf de oorsprong over privéterrein stroomt.
Daarom moet per situatie worden onderzocht welke juridische status een waterloop heeft.
Wanneer een verkoper een droge rivierbedding meetelt bij de oppervlakte van een finca, verdient dat extra aandacht.
Een particuliere landmeter kan niet zelfstandig bepalen dat openbare grond ineens particulier eigendom wordt.
Bij twijfel kan een officiële afbakening door de bevoegde waterautoriteit noodzakelijk zijn.
‘De papieren worden na de verkoop wel aangepast’
Dit is een mededeling waarbij kopers bijzonder voorzichtig moeten zijn.
Een verkoper of makelaar kan aangeven dat de documenten verouderd zijn en dat alles na de aankoop wel wordt geregeld.
Dat kan in sommige situaties praktisch mogelijk zijn.
Maar wanneer het verschil betrekking heeft op eigendomsrechten, betwiste perceelgrenzen of openbare grond, is vooraf niet zeker dat de gewenste aanpassing zal worden goedgekeurd.
Als de koper eenmaal eigenaar is geworden, kan het probleem ook bij hem terechtkomen.
Daarom is het verstandig zulke toezeggingen niet zonder schriftelijke juridische onderbouwing te accepteren.
De veiligste oplossing is om onduidelijkheden vóór de definitieve aankoop te laten onderzoeken en waar nodig te laten corrigeren.
Welke documenten moet een koper controleren?
Wie een huis of finca in Spanje wil kopen, doet er verstandig aan om niet alleen naar de verkoopadvertentie te kijken.
De volgende controles zijn bijzonder belangrijk.
1. Nota Simple
Vraag een recente Nota Simple op bij het Registro de la Propiedad.
Hierin staat onder meer wie als eigenaar geregistreerd is en welke rechten of lasten zijn ingeschreven.
2. Escritura
Controleer de eigendomsakte en de beschrijving van de grond die daadwerkelijk is overgedragen.
3. Catastro
Bekijk de kadastrale kaart, oppervlakte en perceelreferenties.
Vergelijk deze gegevens met de eigendomsakte en de Nota Simple.
4. Landmeting
Laat bij onduidelijke grenzen een onafhankelijke landmeter een geografische tekening opstellen.
5. Aangrenzende percelen
Controleer of de opgegeven grenzen niet over grond van buren lopen.
6. Openbaar gebied
Onderzoek eventuele waterlopen, openbare paden en andere gedeelten die mogelijk niet particulier eigendom zijn.
7. Gemeentelijke bestemming
Controleer welke gebouwen zijn toegestaan en welk gebruik van het terrein juridisch mogelijk is.
8. Onafhankelijke advocaat
Laat een Spaanse advocaat die uitsluitend de belangen van de koper behartigt de documenten en eventuele tegenstrijdigheden beoordelen.
Wat als de verkoper niet kan aantonen dat alle grond erbij hoort?
Een koper hoeft onduidelijke perceelgrenzen niet zonder meer te accepteren.
Afhankelijk van de situatie zijn verschillende oplossingen mogelijk.
De verkoper kan eerst de juridische en kadastrale situatie laten corrigeren.
Een tweede mogelijkheid is dat partijen overeenkomen dat uitsluitend de aantoonbaar geregistreerde en overdraagbare grond wordt verkocht, met een duidelijke prijsafspraak.
Wanneer het ontbrekende deel essentieel is voor de koper, kan die besluiten niet verder te gaan met de aankoop.
Belangrijk is dat de koopovereenkomst aansluit bij wat juridisch daadwerkelijk kan worden overgedragen.
Ook moeten eventuele voorwaarden voor teruggave van een aanbetaling vooraf duidelijk worden vastgelegd.
Wat als de makelaar bewust verkeerde informatie heeft gegeven?
Wanneer aantoonbaar onjuiste informatie is verstrekt, kan een koper afhankelijk van de omstandigheden juridische mogelijkheden hebben.
Daarbij speelt onder meer een rol welke informatie vóór de koop bekend was, wat schriftelijk is beloofd en of de koper daardoor schade heeft geleden.
In sommige gevallen kan er sprake zijn van misleidende handelspraktijken of een geschil over de koopovereenkomst.
Of een specifieke gedraging ook strafrechtelijke fraude oplevert, kan niet uitsluitend op basis van een foutieve advertentie worden vastgesteld.
Voor een juridische beoordeling zijn de documenten, correspondentie en concrete feiten bepalend.
Bewaar daarom advertenties, WhatsApp-berichten, e-mails, plattegronden en toezeggingen van de verkoper of makelaar.
Voorkom dat je betaalt voor grond die je niet krijgt
De aankoop van een woning in Spanje kan een uitstekende investering of een langgekoesterde droom zijn.
Maar bij grote percelen is het verstandig om niet alleen naar het huis, het zwembad en het uitzicht te kijken.
De werkelijke waarde van het object hangt ook af van de oppervlakte en de juridische gebruiksmogelijkheden van de grond.
Een koper die betaalt voor 8.000 vierkante meter, moet kunnen vaststellen welke 8.000 vierkante meter hij daadwerkelijk koopt.
De belangrijkste les: laat tegenstrijdigheden tussen de advertentie, de Nota Simple, het Catastro en de werkelijke perceelgrenzen vóór de aankoop uitzoeken. Een belofte dat de papieren later wel worden aangepast, biedt op zichzelf geen juridische zekerheid.
