Huis verkopen in Spanje? Deze documenten moet je op tijd regelen
Wie een woning in Spanje wil verkopen, heeft meer nodig dan alleen de eigendomsakte en een koper. Voor de overdracht moeten verschillende documenten in orde zijn. Een ontbrekend energiecertificaat, een oude hypotheekinschrijving of problemen met de bewoningsvergunning kunnen de verkoop vertragen.
Vooral Nederlandse en Belgische eigenaren die hun Spaanse woning al jarenlang bezitten, ontdekken soms pas vlak voor de notaris dat bepaalde documenten ontbreken of dat de werkelijkheid niet overeenkomt met wat officieel is geregistreerd.
Welke papieren precies nodig zijn, verschilt deels per autonome regio en gemeente. Toch zijn er een aantal documenten die vrijwel iedere verkoper tegenkomt.
1. De eigendomsakte van de woning
Een van de belangrijkste documenten is de escritura de compraventa: de notariële eigendomsakte waarmee je de woning destijds hebt gekocht.
Hierin staat onder andere wie de eigenaar is, welke woning is gekocht en hoe deze juridisch is omschreven.
Bij oudere woningen is het verstandig om de gegevens uit deze akte te vergelijken met de huidige situatie. Is er later bijvoorbeeld een zwembad, garage, aanbouw of overkapping toegevoegd, dan moet worden gecontroleerd of dat ook correct is geregistreerd.
2. Een actuele nota simple
Daarnaast is een recente nota simple belangrijk.
Dit is een uittreksel uit het Spaanse Registro de la Propiedad. Daarin staat onder andere:
- wie als eigenaar geregistreerd staat;
- hoe het perceel en de woning zijn omschreven;
- of er een hypotheek op rust;
- of er beslag of andere lasten zijn;
- welke rechten of beperkingen op het vastgoed staan.
Het Colegio de Registradores bevestigt dat een nota simple informatie geeft over de actuele eigenaar, zakelijke rechten, hypotheken en andere beperkingen die in het eigendomsregister voorkomen.
Vraag bij voorkeur kort voor de verkoop opnieuw een exemplaar aan. Een nota simple van maanden geleden kan immers achterhaald zijn.
3. Energiecertificaat is verplicht
Bij de verkoop van vrijwel iedere bestaande woning heb je een geldig Certificado de Eficiencia Energética nodig.
Dat energiecertificaat moet bovendien officieel bij de bevoegde instantie van de autonome regio zijn geregistreerd.
De energieklasse moet al worden vermeld wanneer de woning te koop wordt aangeboden. Bij de uiteindelijke verkoop moet een kopie van het geregistreerde energiecertificaat aan het koopcontract worden toegevoegd. Dat volgt uit Real Decreto 390/2021.
Heb je nog een oud certificaat, controleer dan de geldigheidsduur voordat je de woning te koop zet.
4. Verklaring van de Vereniging van Eigenaren
Ligt je appartement of woning binnen een comunidad de propietarios, dan is ook de verklaring over de gemeenschapsbijdragen belangrijk.
Met het certificado de deudas con la comunidad wordt aangegeven of je betalingsachterstanden hebt bij de Vereniging van Eigenaren.
De Spaanse wet bepaalt dat de verkoper bij de overdracht moet verklaren of hij de gemeenschapskosten heeft betaald en dit met een certificaat moet onderbouwen. Zonder dit document kan de notaris de akte in principe niet passeren, tenzij de koper de verkoper uitdrukkelijk van deze verplichting ontslaat.
Voor een koper is het verstandig daar niet zomaar afstand van te doen. Een woning kan namelijk aansprakelijk blijven voor achterstallige gemeenschapskosten van het lopende jaar en de drie voorafgaande kalenderjaren.
Let ook op geplande extra bijdragen
Alleen controleren of de maandelijkse comunidad is betaald, is niet altijd voldoende.
Vraag ook naar de meest recente notulen van de Vereniging van Eigenaren.
Daarin kunnen bijvoorbeeld al besluiten zijn genomen over:
- gevelrenovatie;
- dakwerkzaamheden;
- nieuwe liften;
- schilderwerk;
- zwembadrenovatie;
- verduurzaming;
- andere grote werkzaamheden.
Daarvoor kan een derrama, een extra bijdrage, zijn goedgekeurd.
Dat kan om honderden of zelfs duizenden euro’s gaan. Daarom is het verstandig vóór de verkoop duidelijk vast te leggen wie dergelijke reeds goedgekeurde kosten betaalt.
5. De laatste IBI-aanslag
Ook de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), speelt bij de verkoop een rol.
Bewaar daarom:
- de laatste IBI-aanslag;
- het bewijs dat deze is betaald;
- de referencia catastral van de woning.
De kadastrale referentie wordt ook gebruikt om het vastgoed administratief te identificeren.
Controleer daarbij meteen of de omschrijving in het Catastro overeenkomt met de werkelijke woning.
6. Recente rekeningen voor water en elektriciteit
Ook recente facturen van nutsvoorzieningen zijn praktisch belangrijk.
Denk aan:
- elektriciteit;
- water;
- eventueel gas.
Hiermee kan worden aangetoond dat er geen betalingsachterstanden zijn en krijgt de koper de gegevens die nodig zijn om contracten na de overdracht op zijn naam te zetten.
Een openstaande elektriciteits- of waterrekening hoeft niet automatisch een verkoop te blokkeren, maar kan wel voor onnodige problemen zorgen.
7. NIE en geldig identiteitsbewijs
Als buitenlandse eigenaar heb je bij de verkoop je Spaanse NIE-nummer nodig.
Daarnaast moet je een geldig paspoort of identiteitsbewijs kunnen tonen.
Wanneer er meerdere eigenaren zijn, moeten vanzelfsprekend de gegevens en identificatiedocumenten van alle eigenaren in orde zijn.
Kun je zelf niet bij de notaris aanwezig zijn, dan kan onder bepaalde voorwaarden iemand anders namens jou tekenen met een geldige notariële volmacht.
8. Bewoningsvergunning: vooral regionaal verschillend
Dit is het onderdeel waarbij de verschillen binnen Spanje groot zijn.
Afhankelijk van de autonome regio kan een woning beschikken over een document zoals:
- licencia de primera ocupación;
- licencia de segunda ocupación;
- cédula de habitabilidad;
- of een regionaal of gemeentelijk equivalent.
Niet iedere Spaanse regio kent hetzelfde systeem.
Aan de Costa Blanca, in de Comunitat Valenciana, speelt bijvoorbeeld de procedure rond eerste en volgende bewoning een belangrijke rol. In Catalonië bestaat de cédula de habitabilidad eveneens, terwijl andere autonome regio’s een andere regeling kennen. Het oorspronkelijke artikel benadrukt daarom terecht dat dit een van de documenten is waarbij buitenlandse verkopers relatief vaak tegen problemen aanlopen.
Controleer dit vooral vóórdat je een definitieve verkoopdatum met de koper afspreekt.
Een afgeloste hypotheek kan nog steeds geregistreerd staan
Een van de meest voorkomende verrassingen staat op de nota simple.
Je kunt je hypotheek namelijk jaren geleden volledig hebben afbetaald, terwijl deze juridisch nog steeds als last op de woning staat geregistreerd.
De financiële schuld is dan verdwenen, maar de cancelación registral is nooit uitgevoerd.
Voor een probleemloze verkoop moet zo’n hypotheek doorgaans alsnog uit het Registro de la Propiedad worden verwijderd.
Daarvoor zijn onder meer een verklaring van de bank, een notariële akte en registratie van de doorhaling nodig.
Zwembad of aanbouw staat niet op papier
Een tweede veelvoorkomend probleem bij Spaanse woningen is het verschil tussen wat er fysiek staat en wat er officieel geregistreerd is.
Denk bijvoorbeeld aan:
- een zwembad;
- serre;
- extra slaapkamer;
- garage;
- carport;
- dakterras;
- afgesloten veranda;
- uitbreiding van de woning.
Wanneer zo’n verbouwing niet correct voorkomt in het Registro de la Propiedad of Catastro, kan dat bij de verkoop problemen opleveren.
Vooral wanneer de koper een hypotheek nodig heeft, wordt vaak kritisch gekeken naar verschillen tussen de geregistreerde woning en de feitelijke situatie.
Afhankelijk van de omstandigheden kan legalisatie of een declaración de obra nueva nodig zijn.
Woning staat nog op naam van een overleden familielid
Ook nalatenschappen zorgen regelmatig voor vertraging.
Wanneer een woning bijvoorbeeld door ouders is nagelaten maar de Spaanse erfenis nooit officieel is verwerkt, kunnen de erfgenamen de woning niet zomaar verkopen.
Eerst moet de nalatenschap worden afgehandeld en moet het vastgoed correct op naam van de erfgenamen worden geregistreerd.
Dit kan aanzienlijk meer tijd kosten dan alleen enkele ontbrekende verkoopdocumenten regelen.
Begin daarom niet pas wanneer je een koper hebt
Veel van deze controles kun je al uitvoeren voordat de woning daadwerkelijk te koop wordt gezet.
Een praktische voorbereiding is:
- vraag een actuele nota simple op;
- controleer eigendom en eventuele hypotheken;
- vergelijk woning, kadaster en registratie;
- controleer de bewoningsdocumenten;
- regel het energiecertificaat;
- controleer IBI en belastingen;
- vraag informatie op bij de comunidad;
- verzamel nutsrekeningen en identiteitsdocumenten.
Vooral bij oudere woningen of villa’s waaraan in de loop der jaren is verbouwd, is het verstandig hier vroeg mee te beginnen.
De notaris controleert niet vooraf alles voor jou
Een belangrijk verschil met wat sommige Nederlandse verkopers verwachten, is dat je er niet van moet uitgaan dat eventuele juridische of administratieve problemen pas bij de Spaanse notaris worden opgelost.
De notaris controleert de overdracht en de daarvoor noodzakelijke juridische gegevens, maar het is veel verstandiger dat de woning vóór de verkoop juridisch en administratief is gecontroleerd.
Een ontbrekende registratie, oude hypotheek of niet-verwerkte nalatenschap kan anders pas aan het licht komen wanneer er al een koper is en mogelijk zelfs al een reserverings- of arrasovereenkomst is getekend.
De belangrijkste documenten op een rij
Voor de meeste verkopen zul je in ieder geval rekening moeten houden met:
- eigendomsakte;
- actuele nota simple;
- geldig energiecertificaat;
- verklaring van de Vereniging van Eigenaren indien van toepassing;
- laatste IBI-aanslag en betalingsbewijs;
- recente rekeningen voor nutsvoorzieningen;
- NIE en identiteitsbewijs;
- eventuele regionale of gemeentelijke bewoningsdocumenten.
Welke aanvullende documenten nodig zijn, hangt af van de woning, gemeente, autonome regio en persoonlijke situatie.
Wie zijn woning in Spanje wil verkopen, doet er daarom goed aan eerst de papieren op orde te brengen en pas daarna haast te maken met de overdracht. Een ontbrekend document is meestal oplosbaar, maar bijna altijd vervelender wanneer de koper al bij de notaris staat te wachten.
