Huurprijzen in Spanje hoger bij verhuurders met meerdere woningen: verschil loopt op tot 4,5%
Wie in Spanje een woning huurt van een eigenaar met meerdere huurpanden, betaalt gemiddeld meer dan iemand die een vergelijkbare woning huurt van een kleine particuliere verhuurder. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van EsadeEcPol, gebaseerd op belastinggegevens van meer dan 700.000 huurwoningen. Vooral eigenaren met vijf of meer verhuurde woningen vragen hogere prijzen. Toch zijn grote verhuurders volgens de onderzoekers niet de belangrijkste oorzaak van de sterk gestegen Spaanse huren.
Meer woningen in bezit betekent gemiddeld hogere huur
De Spaanse woningmarkt staat al jaren onder druk.
Vooral in grote steden en populaire kustgebieden hebben huurders steeds meer moeite een betaalbare woning te vinden.
Een nieuw onderzoek van het Centrum voor Economisch Beleid van Esade laat zien dat ook het aantal woningen dat een verhuurder bezit samenhangt met de huurprijs.
De onderzoekers vergeleken huurwoningen van eigenaren met één verhuurde woning met vergelijkbare woningen van eigenaren die meerdere panden verhuren.
Daarbij werd onder andere gekeken naar woningen binnen dezelfde kleine geografische gebieden.
Uit het onderzoek blijkt dat de huurprijs gemiddeld hoger ligt naarmate de verhuurder meer woningen verhuurt.
Tot 4,5 procent verschil bij vijf of meer woningen
Het prijsverschil neemt toe met de omvang van de vastgoedportefeuille.
Gemiddeld over de onderzochte periode van 2019 tot en met 2023 vonden de onderzoekers de volgende verschillen:
| Aantal verhuurde woningen | Gemiddeld hogere huur |
|---|---|
| 1 woning | Referentie |
| 2 woningen | +1,3% |
| 3 woningen | +2,0% |
| 4 woningen | +3,4% |
| 5 of meer woningen | +4,5% |
Het gaat om statistisch geschatte verschillen tussen vergelijkbare huurwoningen, niet om een wettelijke opslag of een percentage dat iedere verhuurder daadwerkelijk rekent.
Ook betekent dit niet dat iedere eigenaar met vijf woningen automatisch duurder is dan iemand met slechts één woning.
Huurverschil neemt in vier jaar duidelijk toe
De onderzoekers ontdekten dat het verschil tussen kleine en grotere verhuurders steeds duidelijker wordt.
In 2019 betaalden huurders van eigenaren met meerdere panden gemiddeld ongeveer 0,8 procent meer dan huurders van eigenaren met één verhuurde woning.
Dat verschil was destijds statistisch niet overtuigend.
In 2023 was het gemiddelde verschil opgelopen tot 3,5 procent.
Het onderzoek laat daarmee zien dat de huurprijzen bij eigenaren met meerdere woningen relatief sneller zijn gestegen.
Bij een huurprijs van € 700 per maand komt een verschil van 3,5 procent neer op ongeveer € 25 extra per maand.
Op jaarbasis betekent dat bijna € 300.
Grotere verhuurders verhogen de huur sterker
Naast het niveau van de huurprijzen onderzochten de economen hoe prijzen zich ontwikkelden bij contractverlengingen.
Daaruit blijkt dat verhuurders met meerdere woningen gemiddeld een verhoging van 5,2 procent doorvoerden.
Bij verhuurders met slechts één woning bedroeg de gemiddelde stijging 3,8 procent.
Het verschil bedraagt 1,4 procentpunt.
De relatie wordt vooral duidelijk vanaf vier verhuurde woningen.
Eigenaren met vier huurwoningen verhoogden de huur bij verlenging gemiddeld 1,9 procentpunt sterker dan verhuurders met één woning.
Bij vijf of meer woningen liep het verschil op tot 2,8 procentpunt.
Deze cijfers beschrijven de onderzochte historische huurcontracten en zijn geen voorspelling van toekomstige huurverhogingen.
Hoeveel extra betaalt een huurder?
Voor huurders kunnen relatief kleine percentages op jaarbasis merkbaar zijn.
Wanneer twee vergelijkbare huurwoningen worden aangeboden en de woning van de grotere verhuurder 4,5 procent duurder is, levert dat de volgende rekenvoorbeelden op:
| Basishuur per maand | Bij 4,5% hogere huur | Extra per jaar |
|---|---|---|
| € 700 | € 731,50 | € 378 |
| € 900 | € 940,50 | € 486 |
| € 1.200 | € 1.254 | € 648 |
| € 1.500 | € 1.567,50 | € 810 |
Dit zijn illustratieve bedragen, geen rechtstreeks gemeten gemiddelden voor de genoemde huurprijsklassen.
Waarom vragen grotere verhuurders meer?
De onderzoekers hebben niet definitief kunnen vaststellen waarom verhuurders met meerdere woningen gemiddeld hogere prijzen hanteren.
Een mogelijke verklaring is dat grotere verhuurders hun vastgoedbezit professioneler beheren en sterker sturen op rendement.
Maar het onderzoek toont niet aan dat dit de doorslaggevende oorzaak is.
Ook werd onderzocht of het verschil simpelweg ontstaat doordat grotere verhuurders vooral woningen bezitten op dure locaties.
Volgens de analyse verklaart die geografische spreiding het gevonden prijsverschil niet volledig.
Daarmee blijft er een samenhang bestaan tussen de omvang van de vastgoedportefeuille en de huurprijs, maar niet iedere onderliggende oorzaak is bekend.
Opvallend verschil tussen verhuurders op één locatie en meerdere locaties
De spreiding van het vastgoedbezit blijkt een interessante factor.
Wanneer een verhuurder woningen bezit in verschillende gemeenten, ligt het prijsverschil met kleine verhuurders gemiddeld op ongeveer 2,8 procent.
Bij verhuurders die hun woningen binnen één gemeente concentreren, is dat ongeveer 1,5 procent.
Wanneer alle verhuurde woningen zelfs binnen hetzelfde kleine statistische woongebied liggen, ontstaat een tegenovergesteld beeld.
In dat geval liggen de huren bij grotere verhuurders gemiddeld 3,8 procent lager.
Dat laat zien dat de relatie tussen vastgoedbezit en huurprijzen ingewikkelder is dan alleen het aantal woningen dat iemand bezit.
Zijn grote verhuurders verantwoordelijk voor de Spaanse woningcrisis?
Volgens EsadeEcPol verklaren de hogere huren bij grotere verhuurders maar een beperkt deel van de algemene prijsstijging.
De onderzoekers schatten dat het toenemende prijsverschil ongeveer een vijfde van de huurstijging tussen 2019 en 2023 kan verklaren.
Het grootste deel hangt samen met een algemene stijging van de waarde en huurprijs van woningen.
Een belangrijke achtergrond is het beperkte aanbod tegenover een grote vraag.
Dat betekent dat de huren waarschijnlijk ook aanzienlijk zouden zijn gestegen wanneer het verschil tussen kleine en grote verhuurders niet was toegenomen.
Volgens de onderzoekers zou beleid dat uitsluitend op grote verhuurders is gericht daarom niet voldoende zijn om de woningcrisis op te lossen.
Wie bezit de Spaanse huurwoningen?
De Spaanse huurmarkt bestaat uit kleine particuliere verhuurders, eigenaren met meerdere woningen, vastgoedbedrijven, investeringsfondsen en publieke verhuurders.
Volgens eerder onderzoek van het Spaanse ministerie van Consumentenzaken en onderzoeksinstituut CSIC is een groot deel van de huurwoningen in handen van particuliere eigenaren met meerdere panden.
Een analyse van RTVE vermeldde dat 46,6 procent van de onderzochte particuliere huurwoningen behoort aan verhuurders met één huurpand.
De overige woningen zijn verdeeld over eigenaren met grotere portefeuilles.
Voor het totale aandeel op de huurmarkt moeten daarnaast woningen van bedrijven en publieke instellingen worden meegenomen.
Het is dus niet juist om alle verhuurders met meerdere woningen automatisch gelijk te stellen aan grote vastgoedfondsen.
Wat betekent dit voor Nederlandse en Belgische huurders?
Ook Nederlanders en Belgen die in Spanje willen wonen, krijgen met de Spaanse huurmarkt te maken.
Zij kunnen een woning huren van een particuliere eigenaar die één appartement verhuurt, maar ook van iemand met meerdere woningen of een professionele vastgoedonderneming.
Het onderzoek toont een gemiddeld prijsverschil tussen deze groepen.
Toch zegt het aantal panden van een verhuurder niet automatisch of een specifiek huurcontract aantrekkelijk is.
De ligging, staat van onderhoud, voorzieningen, contractduur en plaatselijke huurmarkt blijven bepalend.
Daarnaast zijn de Spaanse wettelijke regels voor huurcontracten belangrijk, waaronder eventuele beperkingen voor jaarlijkse huurverhogingen.
Belang van een groter woningaanbod
De onderzoekers waarschuwen dat maatregelen tegen hogere huren zorgvuldig moeten worden ontworpen.
Wanneer nieuwe regelgeving ertoe leidt dat verhuurders woningen van de huurmarkt halen, kan het aanbod verder afnemen.
Dat kan op langere termijn juist extra prijsdruk veroorzaken.
Volgens EsadeEcPol is het daarom belangrijk om maatregelen tegen prijsstijgingen af te wegen tegen het behoud en de uitbreiding van het woningaanbod.
De studie levert informatie voor het politieke debat, maar bewijst niet dat één specifieke beleidsmaatregel de woningcrisis zal oplossen.
Spaanse huurmarkt blijft onder druk
Het onderzoek laat zien dat verhuurders met meerdere woningen gemiddeld hogere prijzen vragen en bij contractverlengingen ook sterkere verhogingen toepassen.
Het verschil loopt op naarmate de vastgoedportefeuille groter wordt.
Tegelijkertijd is dit slechts één onderdeel van de Spaanse woningcrisis.
Het tekort aan betaalbare woningen, regionale verschillen en de grote vraag naar huurwoningen blijven belangrijke factoren.
De conclusie is dat het aantal verhuurde woningen van een eigenaar samenhangt met de huurprijs. Maar de onderzoekers benadrukken dat het aanpakken van alleen dit prijsverschil niet voldoende is om huren in Spanje weer betaalbaar te maken.
