Canarische Eilanden willen huizenkoop verbieden zonder tien jaar verblijf
Een huis kopen op Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote of een van de andere Canarische Eilanden wordt mogelijk een stuk moeilijker. De regionale regering wil dat mensen minimaal tien jaar op de eilanden hebben gewoond voordat zij een woning mogen kopen. De ingrijpende maatregel zou niet alleen voor buitenlanders gelden, maar ook voor Spanjaarden die van het vasteland komen.
Alleen nog een huis kopen na tien jaar inschrijving
De regering van de Canarische Eilanden heeft een voorstel naar de Spaanse regering in Madrid gestuurd om de aankoop van woningen aan strenge voorwaarden te verbinden.
Volgens het plan moeten toekomstige huizenkopers kunnen aantonen dat zij minstens tien jaar onafgebroken op de eilanden ingeschreven staan.
Wie in verschillende periodes op de eilanden heeft gewoond, zou in totaal vijftien jaar inschrijving moeten kunnen aantonen.
Het gaat daarbij om het Spaanse empadronamiento, de officiële inschrijving in het gemeentelijke bevolkingsregister.
Opmerkelijk is dat de maatregel niet gebaseerd is op nationaliteit. Zowel Spanjaarden als buitenlanders zouden aan dezelfde voorwaarden moeten voldoen.
Een Nederlander die al jarenlang op Tenerife woont, zou daardoor eerder in aanmerking kunnen komen dan een Spanjaard die pas recent vanuit Madrid naar het eiland is verhuisd.
Maximaal twee woningen per persoon
De Canarische regering wil daarnaast voorkomen dat particulieren grote aantallen woningen opkopen.
Daarom bevat het voorstel nog een belangrijke beperking.
Een persoon zou maximaal twee woningen mogen kopen op de Canarische Eilanden. Die woningen moeten bovendien in verschillende gemeenten liggen.
Ook voor bedrijven en investeringsmaatschappijen worden strengere regels voorgesteld.
Zij zouden uitsluitend woningen mogen aanschaffen wanneer hun bedrijfsactiviteiten gericht zijn op verkoop of verhuur aan particulieren.
Met deze maatregelen wil de regionale regering voorkomen dat woningen uitsluitend als investeringsobject worden gebruikt en daardoor onbereikbaar worden voor de plaatselijke bevolking.
Ongeldige aankoop bij overtreding
De voorgestelde regels gaan opvallend ver.
Wanneer iemand een woning koopt zonder aan de vereiste verblijfsduur te voldoen, zou de aankoop volgens het plan juridisch nietig worden verklaard.
Dat betekent dat de koop geen rechtsgeldigheid heeft.
De woning kan dan ook niet op naam van de koper worden ingeschreven in het Spaanse eigendomsregister.
Voor woningen die via een erfenis worden verkregen, voorziet het voorstel in een uitzondering.
Waarom wil de regering deze maatregelen?
De woningmarkt op de Canarische Eilanden staat al jarenlang onder grote druk.
De combinatie van toerisme, buitenlandse investeringen, vakantieverhuur en een beperkte hoeveelheid beschikbare bouwgrond maakt het voor veel eilandbewoners steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden.
Vooral op Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote en Fuerteventura zijn de woningprijzen in populaire gebieden sterk gestegen.
De regionale regering onder leiding van Fernando Clavijo vindt dat de huidige situatie om uitzonderlijke maatregelen vraagt.
Volgens Clavijo wordt een aanzienlijk deel van de woningen verkocht aan buitenlandse kopers.
De eilandregering vreest dat inwoners steeds vaker worden verdrongen doordat woningen worden gekocht als tweede verblijf, vakantiehuis of investering.
Met de nieuwe voorwaarden wil zij ervoor zorgen dat de beschikbare woningen in de eerste plaats toegankelijk blijven voor mensen die daadwerkelijk op de eilanden wonen.
Ook Nederlanders en Belgen kunnen worden geraakt
Voor Nederlanders en Belgen die dromen van een tweede woning op Tenerife, Gran Canaria of Lanzarote, kan de voorgestelde regelgeving grote gevolgen hebben.
Wie bijvoorbeeld een vakantiehuis wil aanschaffen zonder eerst langdurig op de eilanden te hebben gewoond, zou volgens het voorstel geen woning meer kunnen kopen.
Ook mensen die permanent naar de Canarische Eilanden willen emigreren, kunnen hierdoor met een probleem worden geconfronteerd.
Zij zouden immers eerst jarenlang moeten huren voordat zij in aanmerking komen voor een koopwoning.
Dat maakt de plannen bijzonder ingrijpend voor toekomstige emigranten.
Voor bestaande woningbezitters verandert er voorlopig niets door dit voorstel. De maatregelen hebben betrekking op toekomstige aankopen.
Europese regels vormen mogelijk obstakel
De plannen zijn juridisch ingewikkeld.
Binnen de Europese Unie gelden namelijk regels die het vrije verkeer van kapitaal beschermen. Daardoor kunnen lidstaten de aankoop van onroerend goed door inwoners van andere EU-landen niet zomaar verbieden.
De Canarische regering probeert deze juridische hindernis te omzeilen door niet naar de nationaliteit van kopers te kijken, maar naar de duur van hun verblijf.
Daarnaast beroept zij zich op artikel 349 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie.
Dit artikel biedt mogelijkheden om bijzondere maatregelen toe te passen in zogenoemde ultraperifere regio’s.
De Canarische Eilanden vallen binnen deze categorie vanwege hun geografische ligging, beperkte grondgebied en economische omstandigheden.
Of deze uitzonderingspositie voldoende juridische ruimte biedt voor de voorgestelde aankoopbeperkingen, moet nog blijken.
Gemeenten krijgen mogelijk meer bevoegdheden
Naast de tienjaarregel wil de Canarische regering dat gemeenten meer mogelijkheden krijgen om de lokale woningmarkt te beschermen.
Een afzonderlijk voorstel biedt gemeenten onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om de koop of huur van woningen te beperken voor mensen van buiten de Europese Unie die nog geen twee jaar in de betreffende gemeente wonen.
Ook wordt voorgesteld om gemeenten meer zeggenschap te geven over vakantieverhuur.
Zo zouden zij toeristische verhuur in bepaalde wijken volledig kunnen verbieden.
Daarnaast wordt gesproken over de mogelijkheid om een toeristenbelasting in te voeren voor bezoekers die niet op de eilanden wonen.
Deze maatregelen moeten gemeenten meer ruimte geven om de gevolgen van toerisme en vastgoedinvesteringen te beheersen.
Wordt de tienjaarregel daadwerkelijk ingevoerd?
Hoewel de plannen veel aandacht trekken, is het belangrijk om te benadrukken dat er nog geen sprake is van een nieuwe wet.
De regionale regering heeft het voorstel op 15 oktober 2026 aan de Spaanse regering voorgelegd.
Madrid moet nog besluiten of het plan verder wordt behandeld en in welke vorm dat gebeurt.
Ook de verenigbaarheid met de Europese wetgeving moet worden beoordeeld.
Daarom staat allerminst vast dat de tienjaarregel daadwerkelijk zal worden ingevoerd.
Totdat er nieuwe wetgeving wordt aangenomen en in werking treedt, kunnen Nederlanders, Belgen en andere buitenlanders volgens de huidige Spaanse regels woningen blijven kopen op de Canarische Eilanden.
Grote gevolgen voor de toekomst van de woningmarkt
Als de plannen uiteindelijk worden goedgekeurd, kan dat de woningmarkt op de Canarische Eilanden aanzienlijk veranderen.
De vraag van buitenlandse kopers zonder langdurige binding met de eilanden zou dan sterk kunnen afnemen.
Of dit daadwerkelijk leidt tot lagere huizenprijzen en meer betaalbare woningen voor de plaatselijke bevolking, is onzeker.
Tegelijkertijd kunnen de maatregelen gevolgen hebben voor de vastgoedsector, internationale investeerders en mensen die zich op de eilanden willen vestigen.
Voorlopig blijft het bij een voorstel, maar de plannen laten zien hoe ver de Canarische regering wil gaan om de woningmarkt beter toegankelijk te maken voor haar eigen inwoners.
