Steeds meer gekraakte woningen te koop in Spanje: ruim 24.000 advertenties en grote regionale verschillen
Op de Spaanse woningmarkt worden steeds meer woningen aangeboden waarvan de eigenaar niet over de vrije beschikking beschikt. Volgens onderzoek van vastgoedplatform Idealista steeg dit aanbod eind 2025 met 4,6 procent tot ruim 24.000 woningen. Vooral in Catalonië, Andalusië, Murcia en de regio Valencia komt dit type vastgoed relatief vaak voor. De woningen worden regelmatig tegen aantrekkelijke prijzen aangeboden, maar voor kopers kunnen er aanzienlijke juridische en financiële risico’s aan verbonden zijn.
De verkoop van zogenoemde viviendas okupadas is een opvallend verschijnsel op de Spaanse vastgoedmarkt.
Het gaat om woningen die worden aangeboden terwijl de eigenaar niet in staat is deze leeg en vrij van bewoners aan de koper over te dragen.
Soms betreft het daadwerkelijk gekraakte woningen, maar er kunnen ook andere juridische situaties spelen, bijvoorbeeld voormalige huurders die het pand niet verlaten.
Uit een onderzoek dat Idealista op 22 januari 2026 publiceerde, blijkt dat het aantal advertenties voor dergelijke woningen in slechts drie maanden tijd met ruim duizend is toegenomen.
Meer dan 24.000 woningen zonder vrije beschikking te koop
In het vierde kwartaal van 2025 werden op Idealista in totaal 24.058 woningen aangeboden die als gekraakt of niet vrij beschikbaar werden aangeduid.
In het derde kwartaal waren dat er nog 23.010.
Dat betekent een stijging van 4,6 procent.
| Periode | Aantal aangeboden woningen |
|---|---|
| Derde kwartaal 2025 | 23.010 |
| Vierde kwartaal 2025 | 24.058 |
| Toename | 1.048 |
| Procentuele stijging | 4,6% |
Volgens een eerdere meting vertegenwoordigden dergelijke woningen ongeveer 3 procent van het totale koopaanbod op Idealista.
Het gaat nadrukkelijk om advertenties op dit vastgoedplatform. De cijfers vertegenwoordigen niet alle gekraakte woningen in Spanje en zijn geen officiële landelijke kraakstatistiek.
Catalonië heeft verreweg het grootste aandeel
Van alle op Idealista aangeboden woningen zonder vrije beschikking bevond ongeveer 40 procent zich in Catalonië.
Andalusië volgde met 20 procent, terwijl de Comunidad Valenciana goed was voor 11 procent.
Murcia en Madrid vertegenwoordigden ieder ongeveer 7 procent.
De verdeling laat zien dat dit type aanbod sterk geconcentreerd is in bepaalde delen van Spanje.
Vooral de provincies Barcelona, Murcia, Alicante en Málaga vallen op.
In welke provincies staan de meeste gekraakte woningen te koop?
Volgens het onderzoek waren dit de provincies met de grootste aantallen in het vierde kwartaal van 2025.
| Provincie | Aantal woningen |
|---|---|
| Barcelona | 7.307 |
| Murcia | 1.658 |
| Madrid | 1.634 |
| Alicante | 1.402 |
| Málaga | 1.209 |
| Sevilla | 1.102 |
| Girona | 1.068 |
| Tarragona | 1.000 |
Barcelona staat met afstand bovenaan.
Opvallend is dat ook de voor Nederlandse en Belgische huizenkopers populaire provincies Alicante, Murcia en Málaga relatief veel van dergelijke advertenties tellen.
Dat betekent overigens niet dat woningen in deze provincies automatisch een groot risico op kraken lopen.
De cijfers hebben uitsluitend betrekking op woningen die al met deze specifieke situatie te koop worden aangeboden.
Tarragona, Girona en Murcia vallen op
Wanneer niet naar absolute aantallen, maar naar het aandeel binnen het totale koopaanbod wordt gekeken, ontstaat een ander beeld.
In Tarragona werd 8,5 procent van de aangeboden woningen als gekraakt of niet vrij beschikbaar aangeduid.
In Girona bedroeg dat aandeel 8,1 procent.
Ook Huesca, Murcia en Almería scoorden relatief hoog.
| Stad | Aandeel in koopaanbod |
|---|---|
| Tarragona | 8,5% |
| Girona | 8,1% |
| Huesca | 7,8% |
| Murcia | 7,2% |
| Almería | 6,8% |
| Sevilla | 6,5% |
| Huelva | 6,5% |
Deze percentages zeggen hoeveel van de geadverteerde koopwoningen binnen die steden tot deze categorie behoorden.
Ze betekenen dus niet dat bijvoorbeeld 8,5 procent van alle woningen in Tarragona gekraakt is.
Madrid heeft het grootste aantal van alle steden
Op stadsniveau voert Madrid de lijst aan.
In de Spaanse hoofdstad stonden in het vierde kwartaal 857 woningen zonder vrije beschikking te koop.
Barcelona volgde met 787 woningen en Murcia met 509.
Ook Sevilla, Málaga en Almería telden honderden advertenties.
Een opvallend verschil is dat het aanbod in Madrid tijdens het kwartaal met 10,4 procent toenam, terwijl Barcelona juist een daling van 8 procent liet zien.
In Valencia daalde het aantal advertenties zelfs met 24,5 procent.
De ontwikkeling verloopt dus niet overal hetzelfde.
Waarom verkopen eigenaren een gekraakte woning?
Een belangrijke reden is dat sommige eigenaren niet langer willen wachten op de uitkomst van een juridische procedure.
Wanneer een woning zonder toestemming wordt bewoond, kan het terugkrijgen van het pand ingewikkeld zijn.
De benodigde procedure hangt af van de juridische omstandigheden.
Sommige eigenaren kiezen daarom voor verkoop, zelfs wanneer de opbrengst lager is dan bij een leeg opgeleverde woning.
Vooral vastgoedinvesteerders kunnen belangstelling hebben voor dit type vastgoed, omdat zij bereid zijn juridische procedures en de bijbehorende risico’s over te nemen.
Volgens Idealista wijst het groeiende aanbod erop dat deze woningen steeds zichtbaarder worden als afzonderlijk segment binnen de vastgoedmarkt.
Zijn gekraakte woningen goedkoper?
Woningen zonder vrije beschikking worden regelmatig aangeboden tegen lagere vraagprijzen dan vergelijkbare leegstaande woningen.
Dat heeft een duidelijke reden.
Een koper weet vooraf niet altijd wanneer hij daadwerkelijk over het pand kan beschikken.
Ook kunnen extra kosten ontstaan voor advocaten, gerechtelijke procedures, achterstallig onderhoud en herstelwerkzaamheden.
Daarnaast is het vaak niet mogelijk de woning vóór aankoop uitgebreid van binnen te bekijken.
Een ogenschijnlijk aantrekkelijke aankoopprijs kan daardoor uiteindelijk tegenvallen.
Idealista heeft in het betreffende onderzoek geen landelijke gemiddelde korting of verkoopprijs voor deze woningen vastgesteld.
Er is dus geen betrouwbare basis om te stellen dat gekraakte woningen standaard bijvoorbeeld 30 of 50 procent goedkoper zijn.
Wat betekent ‘sin posesión’ in een Spaanse vastgoedadvertentie?
Wie op Spaanse vastgoedwebsites zoekt, kan verschillende termen tegenkomen.
Vivienda okupada
Een woning die volgens de advertentie door personen zonder toestemming of zonder geldig gebruiksrecht wordt bewoond.
Inmueble sin posesión
De verkoper kan de feitelijke beschikking over het vastgoed niet aan de koper overdragen.
No se puede visitar
De woning kan niet van binnen worden bezichtigd.
Se vende sin entrega de posesión
De verkoop vindt plaats zonder dat de koper bij de overdracht direct de feitelijke beschikking over de woning krijgt.
Deze termen verdienen extra aandacht.
Niet iedere woning die als sin posesión wordt aangeboden, bevindt zich juridisch in precies dezelfde situatie.
Daarom moet vóór aankoop worden vastgesteld wie de woning gebruikt, op welke juridische grond en welke rechten de betrokken personen eventueel hebben.
Kun je een gekraakte woning in Spanje gewoon kopen?
Ja, de eigendom van een woning kan in beginsel worden overgedragen terwijl andere personen deze bewonen.
Maar eigenaar worden betekent niet automatisch dat je onmiddellijk toegang krijgt tot de woning.
Wanneer de verkoper de woning niet leeg kan opleveren, neemt de koper mogelijk een ingewikkelde situatie over.
De juridische mogelijkheden hangen af van de aard van de bewoning.
Er bestaat bijvoorbeeld een belangrijk verschil tussen het binnendringen van een daadwerkelijk bewoonde woning, het zonder toestemming gebruiken van een leegstaand pand en een geschil met een huurder.
Deze situaties vallen niet noodzakelijk onder dezelfde wettelijke bepalingen.
Een koper mag bewoners bovendien niet zomaar zelf verwijderen of op eigen initiatief voorzieningen afsluiten om vertrek af te dwingen.
Daarvoor moet de toepasselijke juridische procedure worden gevolgd.
Waarom is het onderscheid tussen kraken en huurgeschillen belangrijk?
In Spanje wordt in de media vaak gesproken over okupación, maar juridisch bestaan verschillende situaties.
Bij allanamiento de morada gaat het om het onbevoegd binnendringen of verblijven in een woning die als iemands verblijfplaats geldt.
Bij usurpación kan sprake zijn van ongeoorloofd gebruik van vastgoed dat niet als iemands woning geldt.
Daarnaast bestaan civielrechtelijke geschillen, bijvoorbeeld wanneer een huurder na beëindiging van zijn overeenkomst niet vertrekt.
Dit onderscheid is belangrijk omdat de procedures en wettelijke mogelijkheden uiteenlopen.
Er bestaat dan ook geen uniforme termijn waarbinnen iedere bezette woning kan worden teruggekregen.
Waar moeten Nederlandse en Belgische kopers op letten?
Voor buitenlandse huizenkopers kan een bijzonder goedkope woning aantrekkelijk zijn.
Toch is het verstandig extra voorzichtig te zijn wanneer een advertentie vermeldt dat de woning niet vrij beschikbaar is.
Laat vóór het ondertekenen van een overeenkomst in ieder geval onderzoeken:
- Wie de juridische eigenaar van de woning is.
- Of er huurders of andere bewoners aanwezig zijn.
- Of een gerechtelijke procedure loopt.
- Of de woning leeg wordt opgeleverd.
- Welke schulden en lasten aan het vastgoed verbonden zijn.
- Of een volledige bouwkundige inspectie mogelijk is.
- Welke kosten ontstaan wanneer bewoners niet vrijwillig vertrekken.
- Of een hypotheekverstrekker de aankoop wil financieren.
Vooral het moment waarop de koper daadwerkelijk toegang krijgt tot de woning verdient aandacht.
Het is verstandig hierover duidelijke afspraken in de koopovereenkomst vast te leggen.
Schakel hiervoor een onafhankelijke Spaanse vastgoedadvocaat in.
Goedkoop vastgoed kan een dure aankoop worden
Een woning die aanzienlijk onder de marktprijs wordt aangeboden, kan interessant zijn voor ervaren investeerders.
Maar voor mensen die een woning zoeken om direct in Spanje te gaan wonen, is dit type vastgoed meestal minder praktisch.
Het kan maanden of langer duren voordat een juridisch geschil is opgelost.
Bovendien is de technische staat van de woning soms moeilijk te beoordelen.
Wie niet over voldoende financiële reserves beschikt, kan daardoor onverwacht met hoge kosten worden geconfronteerd.
De lagere aankoopprijs moet dus worden afgewogen tegen de juridische onzekerheid, mogelijke vertraging en toekomstige herstelkosten.
Betekent het stijgende aanbod dat er steeds meer woningen worden gekraakt?
Niet noodzakelijk.
Een stijging van het aantal advertenties voor woningen zonder vrije beschikking betekent niet automatisch dat het aantal nieuwe kraakincidenten in dezelfde mate is toegenomen.
Er kunnen verschillende verklaringen bestaan.
Zo kunnen meer eigenaren besluiten een al langer bezette woning te verkopen.
Ook kan een verandering in het aantal advertenties of de manier waarop woningen worden aangeboden invloed hebben op de meting.
Idealista heeft de advertenties geanalyseerd met een geautomatiseerde tekstherkenningsmethode.
Daarom is voorzichtigheid nodig bij het trekken van conclusies over de totale omvang van woningkraak in Spanje.
Conclusie: groeiend aanbod vraagt om extra voorzichtigheid
Het aantal gekraakte of niet vrij beschikbare woningen dat op Idealista werd aangeboden, steeg in het vierde kwartaal van 2025 met 4,6 procent tot 24.058.
Vooral Catalonië heeft een groot aandeel, terwijl ook Andalusië, Murcia en de Comunidad Valenciana opvallen.
De groei laat zien dat woningen zonder vrije beschikking een zichtbaar onderdeel vormen van het Spaanse koopaanbod.
Voor eigenaren kan verkoop een manier zijn om een ingewikkelde situatie achter zich te laten.
Voor kopers kunnen deze woningen een lagere instapprijs bieden, maar daar staan aanzienlijke risico’s tegenover.
Wie in Spanje een woning wil kopen, doet er daarom verstandig aan niet alleen naar de vraagprijs te kijken, maar altijd te controleren of de woning bij de overdracht daadwerkelijk leeg en vrij beschikbaar is.
