Dit is de woning waar Spanjaarden massaal naar zoeken – maar het aanbod sluit steeds minder aan
Hoe ziet de ideale woning van de gemiddelde Spaanse woningzoeker eruit? Nieuwe gegevens over zoekgedrag op de Spaanse huizenmarkt geven een opvallend duidelijk antwoord.
De meeste woningzoekers willen drie slaapkamers en zoeken vooral in een prijsklasse tussen €100.000 en €200.000.
Maar juist daar ontstaat een steeds groter probleem: het beschikbare woningaanbod sluit steeds minder goed aan bij wat kopers zoeken én kunnen betalen.
Drie slaapkamers duidelijk favoriet
Van alle woningzoekopdrachten waarbij het aantal slaapkamers wordt aangegeven, springt één woningtype er duidelijk uit.
Maar liefst 38,2% van alle zoekopdrachten richt zich op een woning met drie slaapkamers.
Daarna volgen:
- 2 slaapkamers: 20,3%
- 4 slaapkamers: kleinere maar nog belangrijke groep
- woningen met meer dan vier slaapkamers: aanzienlijk minder gezocht
- woningen met één slaapkamer: eveneens minder populair
Wanneer alleen wordt gekeken naar zoekopdrachten waarbij mensen daadwerkelijk een aantal slaapkamers hebben geselecteerd, loopt het aandeel voor drie slaapkamers zelfs op tot bijna:
47%
Dat betekent dat bijna de helft van de woningzoekers die een voorkeur opgeeft, uitkomt bij hetzelfde type woning.
Waarom juist drie slaapkamers?
Een woning met drie slaapkamers past bij verschillende soorten huishoudens.
Denk aan:
- gezinnen met kinderen;
- stellen die een thuiskantoor willen;
- mensen die regelmatig familie ontvangen;
- samengestelde gezinnen;
- kopers die ruimte zoeken om later uit te breiden.
Daarmee vormt drie slaapkamers voor veel huishoudens een soort middenweg: voldoende ruimte zonder meteen naar een grote en veel duurdere woning te hoeven zoeken.
Meeste kopers zoeken tussen €100.000 en €200.000
Ook qua budget is er een duidelijke voorkeur.
Ruim 37% van de zoekopdrachten valt binnen de prijsklasse:
€100.000 tot €200.000
Daarna volgt de groep die tussen:
€50.000 en €100.000
zoekt. Deze categorie vertegenwoordigt ongeveer 20,6% van de zoekopdrachten.
Samen laat dat zien dat een groot deel van de Spaanse woningzoekers nog altijd op zoek is naar relatief betaalbare woningen.
Meer dan 90% zoekt onder €350.000
De cijfers worden nog duidelijker wanneer naar het totale budget wordt gekeken.
Meer dan:
91% van alle zoekopdrachten ligt onder €350.000.
Woningen boven een half miljoen euro vormen daardoor maar een klein gedeelte van de totale zoekvraag.
De luxe woningmarkt van €1 miljoen of meer is nog veel kleiner.
In zeventien Spaanse provincies werden nauwelijks of zelfs geen zoekopdrachten boven de miljoen euro geregistreerd.
De internationale aandacht voor luxe villa’s aan de Costa del Sol, Costa Blanca, Mallorca, Madrid en Barcelona geeft daarmee een enigszins vertekend beeld van wat de gemiddelde koper in Spanje daadwerkelijk zoekt.
Catalonië zoekt het vaakst drie slaapkamers
Regionaal zijn er verschillen, maar de voorkeur voor drie slaapkamers is vrijwel overal zichtbaar.
In Catalonië is het aandeel het grootst: daar richt ongeveer 42,4% van de zoekopdrachten zich op woningen met drie slaapkamers.
Ook in:
- Madrid
- Castilla y León
- Murcia
- de Comunidad Valenciana
ligt het aandeel boven het Spaanse gemiddelde.
Opvallend is dat dit zowel dure stedelijke gebieden als goedkopere binnenlandse regio’s betreft.
Kopers leveren eerder ruimte in dan locatie
Wanneer de gewenste woning binnen het budget niet beschikbaar is, blijkt dat kopers vaak eerst concessies doen aan het formaat van de woning.
In plaats van naar een veel goedkopere regio te verhuizen, kiezen mensen bijvoorbeeld voor:
- twee slaapkamers in plaats van drie;
- minder woonoppervlak;
- een appartement in plaats van een huis;
- minder buitenruimte.
Locatie en maximale aankoopprijs blijken voor veel kopers moeilijker los te laten.
Probleem: iedereen zoekt ongeveer hetzelfde
Juist daar ontstaat spanning op de woningmarkt.
De vraag van kopers is opvallend gelijksoortig, terwijl de Spaanse woningvoorraad zeer uiteenlopend is.
Veel mensen zoeken dus tegelijkertijd naar ongeveer hetzelfde product:
een betaalbare woning met drie slaapkamers.
Wanneer van dat type woningen onvoldoende beschikbaar zijn, concurreren meer kopers om hetzelfde beperkte aanbod.
Dat kan de prijzen verder omhoog duwen.
Huizenprijzen stijgen veel sneller dan lonen
Daar komt bij dat woningen de afgelopen jaren aanzienlijk sneller duurder zijn geworden dan de inkomens.
Volgens de gegevens waarop het onderzoek is gebaseerd, zijn de huizenprijzen in Spanje over een periode van drie jaar ongeveer:
36,3% gestegen.
De lonen namen in diezelfde periode met ongeveer:
12,3% toe.
Huizenprijzen zijn daarmee bijna drie keer zo snel gestegen als de lonen.
Vooral starters en huishoudens met een gemiddeld inkomen krijgen daardoor steeds meer moeite om een woning binnen hun gewenste prijsklasse te vinden.
Tweedehands woningen worden snel duurder
Ook bestaande woningen zijn fors in prijs gestegen.
De prijsontwikkeling van bestaande woningen verloopt momenteel sneller dan die van veel nieuwbouwwoningen.
Dat heeft onder meer te maken met een tekort aan nieuwbouw.
Wanneer er niet genoeg nieuwe woningen bijkomen, verschuift een groter deel van de vraag naar bestaande woningen.
En daardoor stijgen ook daar de prijzen.
Spanje bouwt onvoldoende woningen
Het woningtekort speelt al langere tijd.
In populaire steden en kustgebieden komen jaarlijks minder woningen beschikbaar dan nodig zijn om de groeiende vraag op te vangen.
Dat probleem wordt versterkt door:
- bevolkingsgroei;
- kleinere huishoudens;
- immigratie;
- buitenlandse woningkopers;
- toeristische verhuur;
- langzame nieuwbouwprocedures;
- stijgende bouwkosten;
- beperkte beschikbaarheid van bouwgrond.
Het resultaat is dat vooral betaalbare gezinswoningen schaars worden.
Groot verschil tussen wat mensen zoeken en wat woningen kosten
De zoekgegevens laten daarmee een interessante tegenstelling zien.
De Spaanse huizenmarkt bereikt in veel gebieden recordprijzen, terwijl de grootste groep woningzoekers nog altijd mikt op woningen van maximaal ongeveer €200.000.
Landelijk liggen de gemiddelde vraagprijzen inmiddels rond €2.930 per vierkante meter.
Bij dat gemiddelde kost een woning van 100 vierkante meter theoretisch al:
€293.000
Dat ligt ver boven de populairste zoekcategorie van €100.000 tot €200.000.
Natuurlijk bestaan er grote regionale verschillen. In delen van het Spaanse binnenland zijn woningen nog ruim onder €200.000 te vinden, terwijl dat in Madrid, Barcelona, Málaga of populaire kustplaatsen veel moeilijker is geworden.
Voor €200.000 krijg je steeds minder woning
Dat verklaart waarom kopers steeds vaker moeten kiezen.
Wie een bepaald budget heeft, kan:
- verder buiten de stad zoeken;
- naar een goedkopere provincie verhuizen;
- minder vierkante meters accepteren;
- genoegen nemen met minder slaapkamers;
- of een woning kopen die gerenoveerd moet worden.
Vooral in populaire kustgebieden wordt een ruime woning met drie slaapkamers binnen een budget tot €200.000 steeds moeilijker te vinden.
Luxe woningmarkt krijgt veel aandacht, maar is klein
In Spaanse en internationale media gaat veel aandacht naar villa’s van miljoenen euro’s.
Dat geldt vooral voor plaatsen als:
- Marbella
- Benahavís
- Ibiza
- Mallorca
- Madrid
- Barcelona
- delen van de Costa Blanca
Maar deze markt vertegenwoordigt slechts een klein gedeelte van alle woningzoekenden.
Het overgrote deel van de bevolking zoekt geen villa van €1 miljoen, maar een gewone woning die bij het huishoudbudget past.
De ‘ideale Spaanse woning’ is eigenlijk heel gewoon
De cijfers schetsen uiteindelijk een eenvoudig beeld.
De woning die in Spanje het meest gezocht wordt is geen luxe villa met zwembad of penthouse aan zee.
Het is vooral:
een praktische woning met drie slaapkamers voor tussen de €100.000 en €200.000.
En precies dat type woning wordt op steeds meer plaatsen moeilijk te vinden.
Daarmee draait een groot deel van de Spaanse woningcrisis niet alleen om hoge prijzen, maar vooral om een groeiende mismatch tussen wat mensen nodig hebben, wat ze kunnen betalen en wat er daadwerkelijk te koop staat.
