Huren met koopoptie in Spanje: eerst huren en later de woning kopen

Een huis kopen in Spanje vraagt meestal om een behoorlijk eigen vermogen. Wie dat geld nog niet beschikbaar heeft, maar wel graag wil toewerken naar een eigen woning, kan kijken naar huren met koopoptie. In Spanje heet deze constructie alquiler con opción a compra.

Je huurt de woning eerst en krijgt tegelijkertijd het recht om deze binnen een afgesproken periode tegen vooraf vastgelegde voorwaarden te kopen. Een deel van de betaalde huur kan daarbij worden verrekend met de uiteindelijke koopprijs.

Hoe werkt huren met koopoptie?

Bij een huurcontract met koopoptie worden eigenlijk twee afspraken gecombineerd: een normale huurovereenkomst en een optie om de woning later te kopen.

Vooraf spreken eigenaar en huurder onder andere af:

• wat de maandelijkse huur bedraagt;
• wat de uiteindelijke verkoopprijs van de woning is;
• binnen welke termijn de huurder mag kopen;
• of er vooraf een bedrag of premie moet worden betaald;
• welk deel van de betaalde huur van de koopprijs wordt afgetrokken.

Dit laatste is belangrijk. Het is niet automatisch zo dat alle betaalde huur wordt afgetrokken van de koopprijs. Dat hangt volledig af van wat beide partijen in het contract vastleggen.

Eerst wonen, daarna beslissen

Een belangrijk voordeel is dat je al in de woning kunt wonen voordat je definitief besluit deze te kopen.

Daardoor krijg je de mogelijkheid om niet alleen het huis zelf, maar ook de buurt en omgeving goed te leren kennen. Dat kan vooral interessant zijn voor buitenlanders die naar Spanje willen verhuizen maar nog niet direct een woning willen kopen.

Tegelijkertijd krijg je tijd om verder te sparen of een hypotheek voor te bereiden.

Volgens Idealista worden dergelijke woningen in verschillende delen van Spanje aangeboden, waaronder Alicante, Valencia, Málaga, Granada, Barcelona, Murcia en de Canarische Eilanden.

Koopprijs vooraf vastleggen

Bij veel contracten wordt de toekomstige koopprijs al bij het begin van de huurperiode vastgelegd.

Dat kan gunstig zijn wanneer de huizenprijzen vervolgens verder stijgen. Je hebt dan immers het recht om de woning tegen de eerder afgesproken prijs te kopen.

Maar het tegenovergestelde kan ook gebeuren. Wanneer woningprijzen dalen, kan de vooraf afgesproken koopprijs juist hoger uitvallen dan de marktwaarde op het moment dat je wilt kopen.

De exacte voorwaarden van het contract zijn daarom bijzonder belangrijk.

Vaak een aanbetaling of premie

Bij een huurkoopconstructie kan de eigenaar vragen om een zogenoemde prima de opción, een bedrag waarmee de koper het recht verkrijgt om de woning later te kopen.

Volgens Idealista ligt zo’n premie in de praktijk vaak rond 5 tot 10 procent van de afgesproken verkoopprijs, al is een dergelijk percentage niet wettelijk vastgelegd.

Wanneer de koop doorgaat, wordt de premie doorgaans met de koopprijs verrekend als dat zo in het contract is afgesproken.

Besluit de huurder uiteindelijk niet te kopen, dan kan de premie verloren gaan. Ook dit moet duidelijk in de overeenkomst worden vastgelegd.

Hoeveel huur wordt van de koopprijs afgetrokken?

Ook daar bestaat geen vaste regel voor.

Partijen kunnen bijvoorbeeld afspreken dat:

• 100 procent van de betaalde huur wordt verrekend;
• slechts een bepaald percentage wordt afgetrokken;
• het percentage ieder jaar lager wordt;
• of helemaal geen huur wordt verrekend.

Daarom is een huurwoning met koopoptie niet automatisch hetzelfde als ‘iedere maand een stukje van je huis afbetalen’. Alleen wat schriftelijk is overeengekomen, telt.

Voorbeeld

Stel dat een woning een afgesproken koopprijs heeft van 250.000 euro.

Je huurt de woning drie jaar voor 1.000 euro per maand en spreekt af dat 50 procent van iedere huurbetaling van de koopprijs wordt afgetrokken.

Na drie jaar heb je:

36 maanden × 1.000 euro = 36.000 euro huur betaald.

Daarvan wordt 50 procent, oftewel 18.000 euro, met de aankoopprijs verrekend.

Bij uitoefening van de koopoptie resteert dan op basis van deze afspraak nog 232.000 euro, los van een eventuele vooraf betaalde premie en de belastingen en overige aankoopkosten.

De koop is niet verplicht

Een belangrijk verschil met een gewone koopovereenkomst is dat de huurder normaal gesproken een recht om te kopen krijgt, geen verplichting.

Besluit je binnen de afgesproken periode dat je de woning toch niet wilt kopen, dan kun je de koopoptie laten verlopen.

Dat kan echter financiële gevolgen hebben. Een betaalde optiepremie kan bijvoorbeeld verloren gaan en ook betaalde huren krijg je normaal gesproken niet terug.

Laat alle afspraken duidelijk vastleggen

Bij deze constructie is een goed contract extra belangrijk.

Daarin moeten in ieder geval de koopprijs, looptijd van de optie, maandelijkse huur, eventuele premie en verrekening van betaalde huren duidelijk worden omschreven. Ook moet worden vastgelegd wie verantwoordelijk is voor zaken zoals belastingen, onderhoud, reparaties en andere kosten.

Een huurcontract met koopoptie valt bovendien niet onder één afzonderlijke Spaanse wet. Het huurgedeelte valt in beginsel onder de Spaanse huurwetgeving, terwijl de koopoptie en toekomstige verkoop mede door het Spaanse burgerlijk recht worden beheerst.

Vooral interessant als je nog niet direct kunt kopen

Huren met koopoptie kan interessant zijn voor mensen die uiteindelijk wel een woning in Spanje willen bezitten, maar nog niet direct voldoende eigen geld of hypotheekmogelijkheden hebben.

Ook voor mensen die eerst een bepaalde regio willen uitproberen voordat zij definitief kopen, kan deze formule aantrekkelijk zijn.

Maar de voordelen staan of vallen met de voorwaarden. Vooral de vooraf afgesproken koopprijs, optiepremie, termijn en het deel van de huur dat wordt verrekend verdienen extra aandacht.

Wie een dergelijke overeenkomst aangaat, doet er daarom verstandig aan het contract vóór ondertekening juridisch te laten controleren.