Nieuwe vastgoedregels in Spanje zorgen nu al voor vertraging bij woningverkopen
Nieuwe Spaanse regelgeving tegen vastgoedspeculatie veroorzaakt volgens notarissen nu al problemen bij woningtransacties. Sinds 8 oktober gelden strengere voorwaarden voor bepaalde investeringsmaatschappijen en grote zakelijke woningbezitters die huizen ver onder de marktwaarde willen aankopen. Sommige verkopen zijn daardoor tijdelijk stilgelegd en kopers krijgen te maken met extra taxatiekosten die kunnen oplopen tot meer dan 1.000 euro. Voor gewone particulieren gelden de nieuwe beperkingen niet automatisch.
Nieuwe regels sinds 8 oktober 2026
De Spaanse regering heeft met Koninklijk Wetsbesluit 29/2026 nieuwe maatregelen ingevoerd om speculatieve woningaankopen tegen te gaan.
Een van de belangrijkste onderdelen is een beperking voor bepaalde professionele vastgoedbeleggers.
Deze partijen mogen binnen de reikwijdte van de wet geen woning verwerven voor een tegenprestatie die lager ligt dan 70 procent van de onafhankelijk vastgestelde marktwaarde.
De maatregel is bedoeld om te voorkomen dat gespecialiseerde investeerders grote aantallen woningen tegen uitzonderlijk lage prijzen opkopen en deze vervolgens met winst doorverkopen of op een andere manier commercieel exploiteren.
De beperking is voorlopig van kracht tot en met 31 december 2030.
Wat betekent de grens van 70 procent?
De nieuwe regeling werkt met een onafhankelijk vastgestelde marktwaarde van de woning.
Een voorbeeld:
Een woning wordt door een erkend taxatiebedrijf gewaardeerd op 300.000 euro.
Voor een koper die onder de nieuwe beperking valt, ligt de grens van 70 procent op 210.000 euro.
Een aankoop voor 200.000 euro kan voor zo’n partij daardoor niet worden toegestaan, tenzij een wettelijke uitzondering van toepassing is.
Een aankoop voor 220.000 euro ligt boven deze grens.
Belangrijk is dat de wet uitgaat van een onafhankelijke taxatie, niet simpelweg van de vraagprijs die op een vastgoedwebsite staat.
Een woning die voor 300.000 euro wordt aangeboden, hoeft immers niet daadwerkelijk 300.000 euro waard te zijn.
Voor welke kopers gelden de beperkingen?
De nieuwe regels zijn specifiek gericht op bepaalde zakelijke partijen.
Het gaat onder andere om ondernemingen en andere entiteiten die zich bezighouden met het aankopen van sterk afgeprijsd vastgoed of portefeuilles met problematische hypotheekleningen.
Daarnaast kunnen rechtspersonen die volgens de Spaanse woningwet als grote woningbezitter worden aangemerkt onder de beperking vallen.
Ook bepaalde verbonden ondernemingen kunnen hieronder vallen.
Het enkele feit dat een koper een bedrijf heeft, betekent niet automatisch dat de regeling van toepassing is.
De precieze activiteiten, juridische structuur en positie als vastgoedbezitter zijn bepalend.
Particuliere kopers worden niet automatisch geraakt
Voor Nederlanders en Belgen die een woning in Spanje willen kopen, is dit een belangrijk onderscheid.
Volgens de uitleg van notaris Juan José de Palacio uit Madrid vallen natuurlijke personen buiten de specifieke beperking voor zakelijke opkopers.
Ook wanneer een particulier regelmatig woningen koopt en verkoopt, betekent dat volgens deze notaris niet automatisch dat de nieuwe aankoopgrens van toepassing is.
Dat is relevant voor mensen die een goedkope woning willen kopen om deze te renoveren.
Een particulier die een huis onder de marktwaarde aankoopt, hoeft dus niet uitsluitend vanwege deze nieuwe regeling rekening te houden met een minimumkoopprijs van 70 procent.
Uiteraard blijven andere Spaanse regels gelden, waaronder fiscale bepalingen, het eigendomsrecht en de verplichtingen bij de notariële overdracht.
Woningverkopen worden al uitgesteld
Hoewel de wet pas kort van kracht is, zijn de gevolgen volgens notarissen al merkbaar.
Juan José de Palacio, verbonden aan notariskantoor Serrano 30 in Madrid, vertelde aan vastgoedplatform idealista dat geplande woningverkopen inmiddels zijn stilgelegd.
De oorzaak ligt volgens hem vooral in onzekerheid over de precieze toepassing van de nieuwe regels.
Notarissen moeten beoordelen of een bepaalde koper onder de wet valt en of de aankoopprijs aan de wettelijke voorwaarden voldoet.
Wanneer daarover onduidelijkheid bestaat, kan een transactie niet altijd op de geplande datum worden afgerond.
Het gaat om praktijkervaringen van een notaris. Er zijn nog geen landelijke cijfers beschikbaar waaruit blijkt hoeveel woningverkopen door deze maatregel zijn vertraagd.
Extra taxatie kan meer dan 1.000 euro kosten
Een ander probleem is de verplichte onafhankelijke taxatie voor transacties die onder de nieuwe regeling vallen.
De waardebepaling moet worden uitgevoerd door een taxatiebedrijf dat officieel is erkend en geregistreerd bij de Banco de España, de Spaanse centrale bank.
De koper moet het taxatierapport aanleveren.
Volgens de Madrileense notaris leidt dit in bepaalde gevallen tot extra kosten van meer dan 1.000 euro.
Dat kan ook voorkomen wanneer de koper geen hypotheek nodig heeft.
Bij een normale aankoop zonder financiering is een bancaire taxatie namelijk niet altijd noodzakelijk.
Door de nieuwe wet kan zo’n waardebepaling voor de betrokken zakelijke partijen alsnog verplicht worden.
Ook de staat van een woning speelt mee
Niet iedere woning heeft dezelfde marktwaarde.
Een woning met ernstige gebreken, achterstallig onderhoud of juridische problemen kan aanzienlijk minder waard zijn dan een vergelijkbaar huis in goede staat.
Volgens notaris De Palacio moet een taxatie daarom rekening houden met de werkelijke omstandigheden van het object.
Hij noemt als voorbeeld een woning die onrechtmatig bezet wordt.
Wanneer die situatie de marktwaarde aantoonbaar verlaagt, zou volgens zijn uitleg ook de taxatie daarop moeten aansluiten.
Dit is belangrijk omdat de grens van 70 procent wordt berekend over de getaxeerde waarde.
Het betekent echter niet dat de koper of verkoper zelf een lagere waarde mag vaststellen om onder de regels uit te komen.
Kritiek vanuit de vastgoedsector
De nieuwe regelgeving krijgt kritiek vanuit delen van de Spaanse vastgoedsector.
De Madrileense projectontwikkelaarsvereniging Asprima heeft vraagtekens geplaatst bij de manier waarop de maatregelen zijn ingevoerd.
Volgens de vereniging is de sector onvoldoende geraadpleegd en geïnformeerd.
Dat zou bijdragen aan onzekerheid bij vastgoedprofessionals en notarissen.
De regering verdedigt de maatregelen als onderdeel van een breder pakket om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten en speculatieve aankopen te beperken.
Daarmee staan twee belangen tegenover elkaar: bescherming van de woningmarkt tegen bepaalde speculatieve praktijken en het voorkomen van onnodige vertragingen bij reguliere transacties.
Wat betekent dit voor Nederlanders die een huis kopen?
Voor Nederlandse en Belgische particulieren verandert er door deze specifieke 70-procentregeling in principe weinig aan het normale aankoopproces.
Wie een woning op eigen naam koopt, kan nog steeds onderhandelen over de prijs.
Ook blijft het mogelijk om een woning te kopen die vanwege renovatiebehoefte, ligging of andere omstandigheden aanzienlijk goedkoper is dan vergelijkbare huizen.
Koop je echter via een Spaanse of buitenlandse onderneming, dan is het verstandig vooraf te laten beoordelen of die onderneming onder de nieuwe regels valt.
Daarnaast blijft het belangrijk om vóór de aankoop juridisch onderzoek te laten uitvoeren.
Denk aan de eigendomsregistratie, de kadastrale gegevens, eventuele schulden, bouwvergunningen en de juridische status van bijgebouwen en uitbreidingen.
De nieuwe regelgeving neemt deze bestaande aandachtspunten niet weg.
Nieuwe wet moet nog definitief worden bekrachtigd
Er is nog een belangrijk voorbehoud.
Het gaat om een koninklijk wetsbesluit dat direct in werking is getreden, maar dat nog parlementair moet worden bekrachtigd.
Door de ontbinding van het Spaanse parlement en de aangekondigde verkiezingen moet dit worden behandeld door de permanente deputatie van het Congres.
Op 19 oktober is die bekrachtiging volgens de beschikbare berichtgeving nog niet afgerond.
Daardoor blijft onzeker of alle bepalingen in hun huidige vorm van kracht zullen blijven.
Spaanse woningmarkt krijgt te maken met extra regels
De nieuwe beperking op bepaalde vastgoedtransacties is onderdeel van een breder pakket aan maatregelen waarmee de Spaanse regering de woningmarkt wil hervormen.
De bedoeling is om het opkopen van woningen tegen extreem lage prijzen door bepaalde zakelijke investeerders te beperken.
Maar de eerste reacties laten zien dat de invoering ook praktische problemen oplevert.
Voor particuliere woningkopers is vooral van belang dat de grens van 70 procent geen algemeen minimum is voor iedere woningaankoop in Spanje. De beperkingen richten zich op specifieke zakelijke partijen.
