Nota Simple in Spanje: dit document moet je controleren vóór je een huis koopt

Wie een woning in Spanje wil kopen, krijgt vrijwel zeker te maken met de Nota Simple. Dit document uit het Spaanse eigendomsregister geeft belangrijke informatie over de juridische situatie van een woning.

Wie staat officieel als eigenaar geregistreerd? Rust er nog een hypotheek op het huis? Is er beslag gelegd? Zijn er andere rechten of beperkingen ingeschreven?

Voor een koper is de Nota Simple daarom een van de belangrijkste documenten om te controleren voordat er definitieve financiële verplichtingen worden aangegaan.

Wat is een Nota Simple?

De volledige naam is Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad.

Het is een beknopt uittreksel uit het Spaanse Registro de la Propiedad, het eigendomsregister.

Daarin staat de actuele geregistreerde juridische situatie van een woning of stuk grond op het moment dat het document wordt afgegeven.

Volgens het Spaanse Colegio de Registradores bevat een Nota Simple in ieder geval informatie over:

de identificatie van het vastgoed;
de geregistreerde eigenaar of eigenaren;
welke rechten zij hebben;
de aard en omvang van die rechten;
hypotheken;
vruchtgebruik;
beperkingen;
verboden;
en andere ingeschreven lasten.

Waarom is de Nota Simple zo belangrijk bij een woningkoop?

Een woningadvertentie en zelfs een koopcontract vertellen niet automatisch wat juridisch in het Spaanse eigendomsregister staat.

De Nota Simple geeft je de mogelijkheid om te controleren of degene die de woning verkoopt ook daadwerkelijk als eigenaar staat geregistreerd.

Daarnaast zie je of er geregistreerde lasten op het vastgoed rusten.

Dat kan bijvoorbeeld gaan om:

een hypotheek;
beslag;
vruchtgebruik;
bepaalde erfdienstbaarheden;
beperkingen op het eigendom;
of andere geregistreerde rechten van derden.

Je wilt dit weten vóórdat je de woning definitief koopt.

Controleer altijd wie de eigenaar is

Een van de eerste zaken om te controleren is de titularidad.

Hier staat wie volgens het Registro de la Propiedad eigenaar is en welk aandeel iedere eigenaar bezit.

Een woning kan bijvoorbeeld:

volledig eigendom zijn van één persoon;
gezamenlijk eigendom zijn van een echtpaar;
voor verschillende percentages van meerdere personen zijn;
gedeeltelijk in bloot eigendom en gedeeltelijk in vruchtgebruik zijn.

Wanneer er meerdere eigenaren zijn, moeten voor een geldige verkoop in beginsel alle noodzakelijke rechthebbenden meewerken.

Vergelijk daarom de namen in de Nota Simple met de personen die als verkoper optreden.

Hypotheek nog op de woning?

In de Nota Simple kun je ook zien of er een hypotheekrecht staat ingeschreven.

Daarbij is een belangrijk Spaans verschijnsel om te kennen:

een hypotheek die financieel is afgelost, is niet automatisch uit het eigendomsregister verdwenen.

Het kan dus voorkomen dat de verkoper zegt dat de hypotheek al jaren geleden is afbetaald, terwijl deze juridisch nog als last in het register staat.

Voor de koper is daarom belangrijk dat duidelijk wordt hoe en wanneer zo’n hypotheekinschrijving wordt doorgehaald.

Ga niet alleen af op de mededeling dat de lening is betaald.

Wat zijn cargas?

In Spaanse vastgoedstukken kom je vaak het woord cargas tegen.

Dat betekent in deze context lasten of bezwaringen die op het vastgoed rusten.

Een hypotheek is een bekende carga, maar er kunnen ook andere vermeldingen voorkomen.

Denk bijvoorbeeld aan:

beslagleggingen;
fiscale lasten;
erfdienstbaarheden;
gebruiksrechten;
vruchtgebruik;
gerechtelijke beperkingen.

Niet iedere carga betekent automatisch dat je de woning niet moet kopen.

Wel moet duidelijk zijn wat de vermelding betekent en welke gevolgen deze heeft voor jou als nieuwe eigenaar.

Staat de woning zelf ook beschreven?

Ja.

De Nota Simple bevat een geregistreerde beschrijving van de finca registral.

Daarin kunnen onder andere staan:

het type vastgoed;
de ligging;
oppervlakte;
grenzen;
perceelgegevens;
bebouwing;
eventueel bijbehorende garage of berging;
en het unieke registratienummer CRU.

Dit onderdeel verdient bij oudere woningen extra aandacht.

Vergelijk de Nota Simple met de werkelijkheid

Staat er in werkelijkheid een villa van 180 m² met zwembad, garage en gastenverblijf, terwijl de geregistreerde omschrijving veel beperkter is?

Dan is nader onderzoek nodig.

Een Nota Simple vertelt namelijk wat in het eigendomsregister is opgenomen. Het document bewijst niet automatisch dat iedere uitbreiding die je ter plaatse ziet stedenbouwkundig correct is vergund.

Bij villa’s kunnen bijvoorbeeld later zijn toegevoegd:

een zwembad;
veranda;
garage;
gastenverblijf;
extra verdieping;
buitenkeuken;
of uitbreiding van de woning.

Daarom moet een goede aankoopcontrole verder gaan dan alleen de Nota Simple.

Registro de la Propiedad en Catastro zijn niet hetzelfde

Spanje heeft verschillende registratiesystemen die gemakkelijk met elkaar worden verward.

Registro de la Propiedad
Hier wordt de juridische eigendomssituatie geregistreerd.

Catastro
Dit is het administratieve vastgoedregister dat onder andere wordt gebruikt voor fiscale en kadastrale gegevens.

Gegevens in het Catastro en het Registro de la Propiedad kunnen van elkaar verschillen.

Een gebouw kan bijvoorbeeld zichtbaar zijn in het Catastro terwijl de juridische registratie in het Registro niet volledig overeenkomt.

Controleer bij een aankoop daarom beide.

Een Nota Simple is geen bewijs van legaliteit

Dit is een belangrijk onderscheid.

Wanneer een zwembad of uitbreiding in de Nota Simple wordt genoemd, betekent dit niet automatisch dat alle vereiste bouw- en stedenbouwkundige vergunningen correct zijn verleend.

Andersom betekent een verschil tussen de feitelijke woning en de registerbeschrijving ook niet automatisch dat sprake is van een illegaal bouwwerk.

Het betekent vooral dat verder onderzoek nodig is.

Bij twijfel moet worden gekeken naar onder andere:

gemeentelijke dossiers;
bouwvergunningen;
stedenbouwkundige status;
eventuele verjaring;
het Catastro;
het Registro de la Propiedad;
en de werkelijke situatie op het perceel.

Vooral bij vrijstaande woningen op grotere percelen is dit belangrijk.

Hoe oud mag een Nota Simple zijn?

Een Nota Simple geeft de situatie weer zoals die in het register bekend was op het moment van afgifte.

Daarna kan er iets veranderen.

Er kan bijvoorbeeld een nieuwe hypotheek, beslaglegging of ander document ter registratie worden aangeboden.

Gebruik bij een daadwerkelijke aankoop daarom een recente Nota Simple en niet zomaar een document dat de verkoper maanden geleden heeft laten zien.

Het Colegio de Registradores waarschuwt er zelf voor dat de juridische situatie na afgifte kan veranderen.

Waar kun je zelf een Nota Simple aanvragen?

Je kunt een Nota Simple rechtstreeks aanvragen via het officiële Spaanse Colegio de Registradores.

Dat kan online.

Je kunt de woning onder andere zoeken met:

het CRU, Código Registral Único;
het registratienummer van de finca;
gegevens van de geregistreerde eigenaar;
registrale gegevens;
en in bepaalde gevallen het kadastrale perceelnummer.

Wanneer je niet alle registrale gegevens kent, kan ook met andere locatiegegevens worden gezocht, zoals gemeente, register en adresgegevens.

Je moet een legitiem belang aangeven

De gegevens uit het eigendomsregister zijn niet bedoeld als onbeperkte openbare zoekmachine naar andermans bezittingen.

Bij het aanvragen moet daarom worden aangegeven waarom je de gegevens wilt bekijken.

Dat heet een interés legítimo.

Wanneer je overweegt een specifieke woning te kopen, bestaat er uiteraard een duidelijke reden om de juridische situatie van die woning te willen controleren.

De registrador beoordeelt uiteindelijk of het opgegeven belang voldoende is.

Wat kost een Nota Simple?

Via het officiële Registro de la Propiedad bedraagt de prijs momenteel:

€9,02 per finca, exclusief belastingen en eventuele inhoudingen.

Het document wordt na afgifte digitaal beschikbaar gesteld als PDF.

Er bestaan commerciële websites en tussenpersonen die voor dezelfde aanvraag aanzienlijk hogere bedragen vragen.

Dat kan handig zijn wanneer zij extra dienstverlening bieden, maar het officiële document zelf kost rechtstreeks via Registradores dus geen tientallen euro’s.

Kan ik hem in het Engels krijgen?

Ja.

Het Colegio de Registradores biedt ook een professionele Engelse vertaling aan.

Daarvoor wordt momenteel €30 exclusief belastingen extra gerekend.

Een officiële Nederlandse vertaling wordt via deze standaarddienst niet aangeboden.

Nota Simple of certificaat: wat is het verschil?

Een Nota Simple is informatief.

Dat betekent dat het document geschikt is om de geregistreerde situatie te bekijken, maar het heeft niet dezelfde bewijskracht als een formele certificering van het eigendomsregister.

Volgens het Colegio de Registradores kan uitsluitend een certificación registral de inhoud van het register formeel en met de bijbehorende bewijskracht aantonen.

Voor de gebruikelijke controle tijdens de oriëntatie en aankoopprocedure wordt meestal een Nota Simple gebruikt.

Wanneer formeel juridisch bewijs van het register nodig is, kan een certificaat noodzakelijk zijn.

Wat is een Nota Simple Continuada?

Er bestaat ook een uitgebreidere vorm van informatievoorziening: información continuada.

Daarmee blijft de registrale informatie gedurende vijf kalenderdagen voortdurend geactualiseerd beschikbaar.

Deze dienst kan nuttig zijn wanneer het belangrijk is om wijzigingen rond een bepaalde transactie nauwlettend te volgen.

De officiële prijs bedraagt momenteel €12,03 per finca, exclusief belastingen.

Voor een gewone eerste controle van een koopwoning is doorgaans de standaard Nota Simple voldoende.

Wat als de makelaar al een Nota Simple geeft?

Dat is nuttig, maar controleer:

wanneer deze is afgegeven;
of hij daadwerkelijk bij de woning hoort;
of de geregistreerde eigenaren overeenkomen;
welke cargas erop staan;
en of de beschrijving overeenkomt met wat je koopt.

Een goede makelaar kan het document aanleveren, maar uiteindelijk koop jij de woning en ligt het risico bij jou.

Laat belangrijke onduidelijkheden daarom door een onafhankelijke deskundige beoordelen.

Vraag hem op vóór je grote bedragen betaalt

Bij een Spaanse woningkoop wordt vaak eerst een reserveringsbedrag betaald en later een contrato de arras ondertekend waarbij doorgaans een veel groter bedrag wordt overgemaakt.

Juist vóór zulke financiële verplichtingen wil je weten wat je koopt.

De Nota Simple hoort daarom niet pas vlak voor de afspraak bij de notaris voor het eerst te worden bekeken.

Controleer de juridische situatie zo vroeg mogelijk in het aankoopproces.

Let extra op bij rustieke grond en oudere villa’s

Bij een appartement in een modern complex is de juridische structuur vaak relatief overzichtelijk.

Bij oudere villa’s en woningen op suelo rústico kan de situatie veel ingewikkelder zijn.

Daar kunnen bijvoorbeeld verschillen bestaan tussen:

werkelijk bebouwde oppervlakte;
geregistreerde oppervlakte;
kadastrale oppervlakte;
perceelgrenzen;
bijgebouwen;
zwembaden;
gebruiksbestemming;
en gemeentelijke vergunningen.

In zo’n geval is een Nota Simple slechts één onderdeel van de totale juridische en technische controle.

De notaris controleert ook, maar wacht daar niet op

Bij de uiteindelijke Spaanse notariële overdracht wordt de registrale situatie eveneens gecontroleerd.

Dat is echter geen goede reden om zelf pas op dat moment naar eventuele problemen te kijken.

Op het moment van de notariële overdracht heb je mogelijk al:

een reserveringscontract getekend;
een aanbetaling gedaan;
een arrascontract gesloten;
een hypotheek geregeld;
en aanzienlijke kosten gemaakt.

Problemen wil je daarom veel eerder kennen.

Een Nota Simple vertelt veel, maar niet alles

De Nota Simple is essentieel, maar is geen volledige bouwkundige of juridische goedkeuring van de woning.

Voor een serieuze aankoopcontrole moet daarnaast worden gekeken naar zaken als:

Catastro;
gemeentelijke bouw- en bestemmingsinformatie;
openstaande IBI;
schulden bij de Vereniging van Eigenaren;
vergunningen;
eventuele verhuurbeperkingen;
nutsvoorzieningen;
en bij bepaalde woningen de stedenbouwkundige status van bestaande bebouwing.

Zie de Nota Simple daarom als een van de eerste grote controles, niet als de enige.

Kort samengevat

Wie een huis in Spanje koopt, moet vóór de aankoop een recente Nota Simple controleren.

Daarin kun je onder andere zien:

wie juridisch eigenaar is;
welk aandeel iedere eigenaar bezit;
hoe het vastgoed geregistreerd staat;
of er een hypotheek op rust;
welke andere cargas of beperkingen zijn geregistreerd;
en welk CRU bij de finca hoort.

De Nota Simple kan rechtstreeks via het officiële Colegio de Registradores worden aangevraagd en kost momenteel €9,02 per woning exclusief belastingen.

Maar onthoud vooral:

een schone Nota Simple betekent niet automatisch dat de hele woning bouwkundig en stedenbouwkundig in orde is.

Vergelijk het document altijd met de werkelijke woning, het Catastro en waar nodig de gemeentelijke dossiers.

Bij een Spaanse woningkoop kan juist dát het verschil maken tussen een probleemloze aankoop en jarenlang gedoe achteraf.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen individueel juridisch advies. Laat bij twijfel over eigendom, cargas, vergunningen of verschillen tussen registers een onafhankelijke deskundige de woning controleren vóórdat je definitieve financiële verplichtingen aangaat.