Huis kopen in Spanje: met welke kosten en belastingen moet je in 2026 rekening houden?

Een Spaanse woning van €300.000 kost uiteindelijk meer dan €300.000. Naast de koopprijs krijg je als koper te maken met belastingen, registratiekosten en vaak kosten voor juridische begeleiding.

Maar hoeveel moet je werkelijk extra reserveren?

De bekende vuistregel van 10 tot 15 procent boven op de koopprijs is een bruikbaar vertrekpunt, maar lang niet voor iedere woning exact. Het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw is groot en ook de autonome regio waarin je koopt kan duizenden euro’s verschil maken.

Vooral voor Nederlanders die woningen in verschillende delen van Spanje vergelijken, is het verstandig om naar de totale aankoopprijs inclusief belastingen en kosten te kijken.

Bestaande woning of nieuwbouw maakt het grootste verschil

De belangrijkste vraag is eerst:

Koop je een bestaande woning of koop je nieuwbouw rechtstreeks van een projectontwikkelaar?

Bij een bestaande woning betaal je doorgaans:

ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Bij een nieuwe woning betaal je op het Spaanse vasteland en de Balearen doorgaans:

10% IVA + AJD

Je betaalt dus normaal gesproken niet én ITP én IVA over dezelfde aankoop.

Bestaande woning: ITP

Bij een bestaande woning is de grootste bijkomende kostenpost meestal de overdrachtsbelasting, de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kortweg ITP.

Het bijzondere aan Spanje is dat er geen landelijk uniform percentage bestaat.

De autonome regio bepaalt het tarief.

In 2026 gelden bijvoorbeeld als algemene tarieven:

• Andalusië: 7%
• Murcia: 7,75%
• Comunitat Valenciana: 9%
• Canarische Eilanden: 6,5%
• Madrid: 6%

Andere regio’s werken met oplopende schijven of andere percentages.

Catalonië en de Balearen kunnen bij duurdere woningen bijvoorbeeld duidelijk hoger uitkomen.

Costa Blanca: sinds juni 2026 9%

Voor Nederlandse kopers aan de Costa Blanca is er in 2026 een belangrijke verandering.

In de Comunitat Valenciana is het algemene ITP-tarief sinds 1 juni 2026 verlaagd van 10% naar 9%.

Dat geldt onder andere in:

• Alicante;
• Torrevieja;
• Orihuela Costa;
• Benidorm;
• Altea;
• Calpe;
• Moraira;
• Jávea;
• Dénia;
• Valencia.

Bij een bestaande woning met een belastinggrondslag van €300.000 betekent 9% ITP:

€27.000

In Andalusië zou dezelfde belastinggrondslag bij 7% uitkomen op:

€21.000

Alleen de regio waarin de woning staat kan in dit voorbeeld dus al €6.000 verschil maken.

Let op bij woningen boven €1 miljoen in Valencia

In de Comunitat Valenciana geldt voor vastgoed met een waarde boven €1 miljoen een algemeen tarief van 11%.

Voor kopers van duurdere villa’s kan de ITP daardoor een zeer grote kostenpost worden.

Wie rond of boven deze grens koopt, moet daarom de exacte fiscale berekening vooraf laten maken.

Niet altijd belasting over de koopprijs

Een van de belangrijkste zaken om vóór aankoop te controleren is de valor de referencia van het Catastro.

Deze officiële referentiewaarde kan de minimale fiscale grondslag vormen voor onder andere de ITP.

Stel:

Koopprijs: €250.000
Valor de referencia: €280.000

Dan kan de ITP worden berekend over €280.000 in plaats van over €250.000.

Bij 9% betekent dat:

€25.200 ITP

in plaats van:

€22.500.

Is de overeengekomen koopprijs juist hoger dan de referentiewaarde, dan is die hogere waarde relevant.

Controleer de valor de referencia daarom bij voorkeur voordat je definitief aan een woning vastzit.

Nieuwbouw: 10% IVA

Koop je een nieuwe woning rechtstreeks van een projectontwikkelaar en is sprake van een eerste levering, dan betaal je doorgaans geen ITP.

Op het Spaanse vasteland en de Balearen betaal je in plaats daarvan 10% IVA.

Bij een nieuwbouwwoning van €300.000 betekent dat:

€30.000 IVA

De IVA wordt aan de verkoper/projectontwikkelaar betaald, die deze vervolgens aan de Spaanse belastingdienst afdraagt.

Voor bepaalde bijzondere sociale woningen kan een lager tarief gelden, maar voor een normale nieuwbouwwoning moet je met 10% rekenen.

Nieuwbouw heeft daarnaast AJD

Bij nieuwbouw komt boven op de IVA doorgaans nog de Actos Jurídicos Documentados, afgekort AJD.

Dit is een belasting op bepaalde notariële documenten.

Het percentage verschilt per autonome regio.

In veel regio’s ligt het algemene tarief ergens tussen ongeveer 0,5 en 1,5 procent.

Ook hier kan de locatie van de woning dus verschil maken.

In de Comunitat Valenciana bedraagt het algemene AJD-tarief sinds 1 juni 2026 1,4%.

Bij een belastinggrondslag van €300.000 is dat ongeveer:

€4.200

Samen met 10% IVA kom je dan bij nieuwbouw in deze regio alleen aan deze twee belastingen al op ongeveer:

€34.200

Canarische Eilanden zijn anders

Op de Canarische Eilanden werkt het belastingsysteem anders.

Daar wordt bij nieuwbouw niet de gewone Spaanse IVA geheven, maar het Canarische IGIC.

Wie een nieuwbouwwoning op Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote of Fuerteventura koopt, moet daarom niet zonder meer de berekening van het Spaanse vasteland gebruiken.

Notariskosten

De definitieve aankoop wordt normaal gesproken vastgelegd in een openbare koopakte, de escritura pública, bij de notaris.

De notaristarieven zijn wettelijk gereguleerd.

Er bestaat daarom niet één vast percentage van bijvoorbeeld precies 0,5 of 1%.

De uiteindelijke rekening hangt onder andere af van:

• de waarde van de transactie;
• omvang en complexiteit van de akte;
• het aantal pagina’s;
• benodigde afschriften;
• en eventuele extra handelingen.

Ook is de verdeling van de notariskosten tussen koper en verkoper niet simpelweg altijd volledig voor rekening van de koper.

Partijen kunnen hierover afspraken maken. Wanneer niets anders wordt afgesproken, kent het Spaanse recht een wettelijke verdeling waarbij de verkoper in beginsel de oorspronkelijke aktekosten draagt en de koper onder andere zijn afschriften.

Controleer daarom wat hierover precies in het koopcontract staat.

Registro de la Propiedad

Na de notariële overdracht wordt de eigendomsoverdracht ingeschreven in het Registro de la Propiedad.

De registratiekosten zijn eveneens gebaseerd op wettelijk vastgestelde tarieven en zijn niet simpelweg één vast percentage.

Voor de koper is deze registratie belangrijk omdat daarmee de eigendom officieel in het Spaanse eigendomsregister wordt vastgelegd.

Advocaat: niet wettelijk verplicht, maar voor buitenlandse kopers verstandig

Een onafhankelijke advocaat is bij een woningkoop niet wettelijk verplicht.

Toch is het voor buitenlandse kopers vaak een van de belangrijkste kosten om níét op te besparen.

De advocaat kan vóór aankoop onder andere controleren:

• wie juridisch eigenaar is;
• de Nota Simple;
• hypotheken en beslagen;
• schulden;
• eigendomsgrenzen;
• overeenstemming tussen Registro en Catastro;
• bouwvergunningen;
• uitbreidingen;
• zwembad en bijgebouwen;
• stedenbouwkundige status;
• schulden aan de Vereniging van Eigenaren;
• IBI;
• verhuurbeperkingen;
• en de inhoud van reserverings- en arrascontracten.

Advocaten bepalen hun eigen honorarium.

Sommige rekenen een vast bedrag, andere een percentage van de aankoopprijs. Bij een percentage wordt vaak ongeveer 1% plus IVA genoemd, maar dat is geen officieel Spaans tarief.

Vraag daarom vooraf schriftelijk wat bij het honorarium is inbegrepen.

Een makelaar is niet automatisch jouw juridisch adviseur

Bij veel Spaanse woningtransacties wordt de makelaar door de verkoper betaald.

Dat betekent niet dat de makelaar dezelfde rol heeft als een onafhankelijke advocaat die uitsluitend jouw belangen als koper behartigt.

Laat belangrijke juridische controles daarom niet achterwege omdat een makelaar zegt dat ‘alles in orde’ is.

Kosten van een gestor

Een gestor kan administratieve handelingen namens je uitvoeren.

Bijvoorbeeld:

• belastingaangiften rond de overdracht;
• inschrijving van documenten;
• administratieve verwerking;
• contact met instanties.

De vergoeding is niet wettelijk vastgelegd en hangt af van welke werkzaamheden worden uitgevoerd.

Wanneer je al een advocaat inschakelt, controleer dan eerst welke administratieve werkzaamheden al in diens honorarium zijn opgenomen. Zo voorkom je dubbele kosten.

NIE-nummer

Iedere buitenlandse koper heeft een NIE-nummer nodig.

De officiële aanvraag zelf kost slechts een klein bedrag. Laat je het nummer door een advocaat of gestor regelen, dan betaal je daarnaast diens dienstverlening.

Koop je samen met je partner, dan heeft iedere koper een eigen NIE nodig.

Regel het NIE ruim vóór de notariële overdracht.

Nota Simple

Voor aankoop moet een recente Nota Simple worden gecontroleerd.

Dit uittreksel uit het eigendomsregister laat onder andere zien:

• wie geregistreerd eigenaar is;
• welk aandeel iemand bezit;
• of er hypotheken zijn;
• of er beslagen zijn;
• en welke andere geregistreerde lasten op de woning rusten.

Een Nota Simple is rechtstreeks bij het officiële eigendomsregister goedkoop op te vragen.

Het document is belangrijk, maar vervangt geen volledige juridische controle. Een uitbreiding kan bijvoorbeeld correct in het eigendomsregister staan terwijl er stedenbouwkundig toch iets onderzocht moet worden.

Technische keuring

Een bouwkundige keuring is in Spanje niet standaard verplicht bij iedere woningkoop.

Toch kan die vooral bij oudere villa’s zeer verstandig zijn.

Een technisch deskundige kan bijvoorbeeld kijken naar:

• scheuren;
• vocht;
• dak;
• fundering;
• elektrische installatie;
• leidingwerk;
• zwembad;
• septic tank;
• verzakkingen;
• vochtproblemen;
• staat van airconditioning en verwarming.

De kosten hangen af van de woning en de omvang van het onderzoek.

Bij een villa van enkele honderdduizenden euro’s kan een goede technische controle uiteindelijk veel goedkoper zijn dan verborgen gebreken na de overdracht.

Een hypotheek? Niet alle kosten zijn voor de koper

Sinds de Spaanse hypotheekwetgeving is de verdeling van de kosten van de hypotheekakte sterk veranderd.

Bij een normale consumentenhypotheek betaalt de bank onder andere:

• de notariskosten van de hypotheekakte;
• de registratie van de hypotheek;
• de gestor voor de hypotheekformaliteiten.

De kosten van de taxatie van de woning komen in beginsel voor rekening van de kredietnemer.

Ook eventuele kopieën die je zelf extra aanvraagt kunnen voor jouw rekening zijn.

Dit moet worden onderscheiden van de kosten van de woningkoop zelf. Een bank die de hypotheekkosten betaalt, betaalt daardoor niet automatisch jouw ITP, IVA, registratie van de koopakte of advocaat.

Taxatie bij een hypotheek

Vraag je een Spaanse hypotheek aan, dan zal de bank doorgaans een officiële taxatie verlangen.

De taxateur moet voldoen aan de Spaanse voorschriften.

De taxatiewaarde is bovendien belangrijk voor het bedrag dat de bank wil financieren.

Buitenlandse kopers moeten er rekening mee houden dat banken meestal niet de volledige koopprijs plus belastingen en aankoopkosten financieren.

Je hebt dus eigen middelen nodig voor de bijkomende kosten.

Reserveringsbedrag is geen extra aankoopbelasting

Bij een woningkoop wordt vaak eerst een reserveringsbedrag betaald.

Later kan een contrato de arras volgen.

Daarbij wordt bijvoorbeeld een percentage van de koopsom vooruitbetaald.

Deze betalingen zijn normaal gesproken onderdeel van de uiteindelijke koopprijs en moeten dus niet nog eens als extra aankoopkosten boven op de woningprijs worden gerekend.

Maar het financiële risico is wel belangrijk.

Bij de veelgebruikte arras penitenciales kan de koper zijn aanbetaling verliezen wanneer hij zonder contractueel geldige reden afziet van de koop. Trekt de verkoper zich terug, dan kan hij onder de overeengekomen regeling verplicht zijn het dubbele terug te betalen.

Laat daarom vóór het ondertekenen van een arrascontract de juridische situatie van de woning controleren.

Wie betaalt de plusvalía municipal?

Bij verkoop van stedelijk vastgoed kan de gemeentelijke belasting plusvalía municipal aan de orde zijn.

Bij een gewone verkoop ligt deze belasting in beginsel bij de verkoper, niet bij de koper.

Laat je daarom niet zomaar een belasting van de verkoper in jouw aankoopbudget opnemen zonder dat duidelijk is waarom.

Koop je van een niet-resident? Let op de 3% inhouding

Koop je een woning van iemand die fiscaal niet in Spanje woont, dan heeft de koper een bijzondere verplichting.

De koper moet in beginsel 3% van de koopprijs inhouden en aan de Spaanse belastingdienst afdragen als voorschot op de eventuele belasting die de buitenlandse verkoper over zijn vermogenswinst moet betalen.

Dit bedrag is geen extra 3% boven op jouw koopprijs.

Je houdt het bedrag in op wat je anders aan de verkoper zou betalen en draagt het namens de verkoper af aan de Spaanse belastingdienst.

Dit punt moet bij de notariële afhandeling correct worden geregeld.

Schulden van de Vereniging van Eigenaren

Koop je een appartement of woning in een urbanisatie met een Comunidad de Propietarios, controleer dan of de verkoper de gemeenschapsbijdragen heeft betaald.

Vraag ook naar al goedgekeurde derramas, oftewel bijzondere bijdragen voor bijvoorbeeld:

• gevelrenovatie;
• lift;
• zwembad;
• dak;
• schilderwerk;
• infrastructuur.

Een geplande derrama van enkele duizenden euro’s kan je werkelijke aankoopkosten direct verhogen.

Ook IBI controleren

De IBI is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting.

Controleer vóór aankoop of deze belasting is betaald.

De notaris vraagt bij de overdracht informatie over de IBI op, maar het is verstandig dit al eerder in het aankoopproces mee te nemen.

Een voorbeeld: bestaande woning van €300.000 aan de Costa Blanca

Stel je koopt in september 2026 een bestaande woning in Alicante voor €300.000 en de relevante fiscale waarde is eveneens €300.000.

Dan is alleen de ITP:

9% van €300.000 = €27.000

Daarboven komen mogelijk:

• registratiekosten;
• eventuele notariskosten volgens de overeengekomen verdeling;
• advocaat;
• technische keuring;
• gestor;
• NIE-afhandeling;
• en eventueel een hypotheektaxatie.

Met een reserve van ongeveer 12 tot 14% boven de koopprijs zit je in zo’n situatie vaak realistischer dan wanneer je uitsluitend met de ITP rekent.

De werkelijke kosten kunnen echter lager of hoger uitvallen.

Voorbeeld: bestaande woning van €300.000 in Andalusië

Bij dezelfde woningprijs in Andalusië bedraagt de algemene ITP:

7% van €300.000 = €21.000

Dat scheelt al:

€6.000

ten opzichte van de Comunitat Valenciana.

Daardoor kan de totale kostenreserve eerder rond bijvoorbeeld 10 tot 12% uitkomen, afhankelijk van juridische begeleiding en andere kosten.

Voorbeeld: nieuwbouw van €300.000 in Valencia

Bij een nieuwbouwwoning van €300.000 in de Comunitat Valenciana:

IVA 10%: €30.000

AJD 1,4%: €4.200

Samen alleen al aan deze belastingen:

€34.200

Daarboven komen de overige aankoopkosten.

Bij nieuwbouw kan een totale reserve van circa 13 tot 15% daarom realistischer zijn.

Is 10% extra genoeg?

Niet altijd.

Bij een bestaande woning in een regio met een laag ITP-tarief kan ongeveer 10% soms in de buurt komen.

Maar koop je:

• in een regio met hoge ITP;
• een nieuwbouwwoning;
• een duurdere woning;
• met uitgebreide juridische begeleiding;
• met hypotheek;
• of een technisch ingewikkelde villa,

dan kan 10% te krap zijn.

15% reserveren geeft meer zekerheid, maar ook dat is geen wettelijke regel.

Maak voor een serieuze woning daarom altijd een berekening op basis van de daadwerkelijke regio en woning.

Kosten die vaak worden vergeten

Nederlandse kopers houden vaak wel rekening met de overdrachtsbelasting, maar vergeten kleinere posten die samen toch oplopen.

Denk aan:

• volmacht bij de notaris;
• beëdigde vertalingen indien nodig;
• technische keuring;
• bankkosten;
• taxatie;
• verzekeringen;
• aansluitingen of wijzigingen van nutscontracten;
• eventuele gemeenschapsbijdragen;
• direct noodzakelijk onderhoud;
• en verhuiskosten.

Daarnaast heb je na aankoop jaarlijkse lasten zoals IBI, afvalstoffenheffing, eventuele gemeenschapskosten, verzekering en voor niet-residenten de Spaanse belastingaangifte via Modelo 210.

Die horen niet bij de eenmalige aankoopkosten, maar wel bij de totale betaalbaarheid van een Spaanse woning.

Laat vóór het tekenen een volledige kostenberekening maken

Vraag vóórdat je een bindend arrascontract tekent om een overzicht waarin minimaal staat:

• koopprijs;
• fiscale grondslag;
• ITP of IVA;
• AJD indien van toepassing;
• notaris;
• Registro de la Propiedad;
• juridische kosten;
• gestor;
• technische controle;
• hypotheekkosten die voor jou blijven;
• en eventuele overige directe kosten.

Dan weet je niet alleen wat de woning kost, maar vooral hoeveel geld je daadwerkelijk nodig hebt om eigenaar te worden.

Kort samengevat

Voor een woningkoop in Spanje geldt in 2026:

Bestaande woning
Je betaalt doorgaans regionale ITP.

Nieuwbouw op het vasteland en de Balearen
Doorgaans 10% IVA plus regionale AJD.

Costa Blanca / Comunitat Valenciana
Sinds 1 juni 2026 algemeen 9% ITP; bij vastgoed boven €1 miljoen geldt 11%. Algemene AJD is sinds die datum 1,4%.

Andalusië
Algemeen 7% ITP.

Murcia
Algemeen 7,75% ITP.

Daarnaast kunnen kosten ontstaan voor registratie, notaris, advocaat, gestor, technische controle en eventuele hypotheektaxatie.

De vaak genoemde 10 tot 15% extra boven op de koopprijs blijft daarom een bruikbare eerste vuistregel, maar is geen vast percentage.

Wie precies wil weten wat een Spaanse woning werkelijk kost, moet altijd rekenen met de woningprijs, de fiscale waarde, de regio én het type woning.

De genoemde belastingtarieven gelden volgens de regelgeving in september 2026. Regionale belastingen en fiscale voordelen kunnen wijzigen. Laat vóór aankoop altijd de actuele berekening voor de specifieke woning controleren.