Huis verkopen in Spanje: met deze kosten moet je als verkoper rekening houden

Wie een woning in Spanje verkoopt, houdt meestal aanzienlijk minder over dan alleen het verschil tussen de verkoopprijs en de resterende hypotheek. Makelaarskosten, belastingen, administratieve documenten en eventueel het doorhalen van een hypotheek kunnen samen behoorlijk oplopen.

Als globale richtlijn kan een verkoop via een makelaar gemakkelijk 5 tot 10 procent van de verkoopprijs aan kosten met zich meebrengen. Daar kan vervolgens nog belasting over de gerealiseerde vermogenswinst bovenop komen.

Vooral buitenlandse eigenaren doen er daarom verstandig aan vooraf te berekenen wat er na de verkoop werkelijk netto overblijft.

De makelaar is meestal de grootste kostenpost

Anders dan in sommige andere landen bestaat in Spanje geen algemeen wettelijk vastgelegde makelaarscourtage.

Het percentage wordt afgesproken tussen verkoper en makelaar en kan sterk verschillen per regio en kantoor.

In populaire gebieden zoals de Costa Blanca en Costa del Sol komen percentages van ongeveer 3 tot 7 procent van de verkoopprijs voor.

Daar komt normaal gesproken nog 21 procent btw over de makelaarsdienst bovenop.

Stel dat een woning voor €300.000 wordt verkocht en de makelaar rekent 5 procent:

• courtage: €15.000;
• 21% btw over de courtage: €3.150;
• totaal: €18.150.

Het loont daarom om vóór het tekenen van een verkoopopdracht goed te controleren welk percentage wordt gerekend, of de btw inbegrepen is en welke diensten daarvoor worden geleverd.

Energiecertificaat

Voor de verkoop van vrijwel iedere woning is een geldig Certificado de Eficiencia Energética nodig.

Afhankelijk van de woning, regio en technicus moet je voor het opstellen en registreren ervan vaak rekenen op ongeveer €100 tot €250.

Het certificaat moet in principe al beschikbaar zijn wanneer de woning te koop wordt aangeboden.

Nota simple en andere documenten

Voor de verkoop zijn verschillende documenten nodig.

Een actuele nota simple uit het Registro de la Propiedad kost slechts een beperkt bedrag, maar daarnaast kunnen kosten ontstaan voor bijvoorbeeld:

• verklaringen van de Vereniging van Eigenaren;
• gemeentelijke documenten;
• bewoningsvergunningen;
• technische certificaten;
• legalisatie van verbouwingen.

Bij een appartement kan een verklaring dat alle bijdragen aan de comunidad zijn betaald eveneens nodig zijn.

Hypotheek afgelost? Doorhalen kost alsnog geld

Een hypotheek die volledig is betaald, verdwijnt in Spanje niet automatisch uit het eigendomsregister.

Wanneer deze nog op de nota simple staat, moet een cancelación registral worden uitgevoerd.

Daarvoor kunnen notariskosten, registerkosten en eventueel kosten van een gestoría ontstaan.

Afhankelijk van de situatie kan dit enkele honderden euro’s kosten en bij volledige afhandeling via een externe partij richting €1.000 gaan.

Controleer daarom ruim vóór de verkoop of een oude hypotheek nog geregistreerd staat.

Notariskosten: wie betaalt wat?

Volgens artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek betaalt de verkoper in beginsel de kosten van de oorspronkelijke notariële verkoopakte, terwijl de koper de kosten van afschriften en registratie betaalt, tenzij partijen iets anders hebben afgesproken.

In de praktijk wordt in koopcontracten regelmatig een andere verdeling vastgelegd.

Controleer daarom goed wat hierover in het reserveringscontract, arrascontract en de uiteindelijke koopovereenkomst staat.

Plusvalía municipal

Bij verkoop kan ook de gemeentelijke belasting Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, beter bekend als de plusvalía municipal, verschuldigd zijn.

Deze belasting gaat niet over de waardestijging van het huis zelf, maar over de waardestijging van de grond waarop het vastgoed staat.

Hoeveel je betaalt hangt onder andere af van:

• de gemeente;
• de kadastrale grondwaarde;
• hoe lang je eigenaar bent geweest;
• de werkelijke waardestijging.

Bij een normale verkoop is de verkoper in beginsel degene die deze belasting verschuldigd is.

Wanneer de verkoper echter een natuurlijke persoon is die niet fiscaal in Spanje woont, treedt de koper volgens de Spaanse wet op als vervangend belastingplichtige. Economisch wordt het bedrag doorgaans alsnog met de verkoper verrekend. (boe.es)

Belasting over de verkoopwinst

Daarnaast kan belasting verschuldigd zijn over de vermogenswinst.

Voor een niet-resident wordt de winst grofweg berekend door de fiscale aankoopwaarde af te trekken van de fiscale verkoopwaarde.

Bij de aankoopwaarde mogen onder voorwaarden onder andere worden meegeteld:

• oorspronkelijke aankoopprijs;
• betaalde overdrachtsbelasting;
• notariskosten;
• registratiekosten;
• aantoonbare investeringen en verbeteringen.

Van de verkoopwaarde kunnen bepaalde rechtstreeks met de verkoop samenhangende kosten worden afgetrokken.

De Spaanse belastingdienst bevestigt dat de belastbare winst wordt gebaseerd op het verschil tussen de aangepaste aankoop- en verkoopwaarde. Voor niet-residenten bedraagt het tarief op deze vermogenswinst momenteel 19 procent. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Belangrijk: koper houdt 3 procent van de verkoopprijs in

Voor Nederlandse en Belgische eigenaren die niet fiscaal resident zijn in Spanje is er nog een belangrijk punt.

De koper moet bij de overdracht 3 procent van de overeengekomen verkoopprijs inhouden en afdragen aan de Spaanse belastingdienst via Modelo 211.

Dit is géén extra belasting van 3 procent.

Het is een vooruitbetaling op de uiteindelijke belasting over de vermogenswinst. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Verkoop je bijvoorbeeld voor €300.000, dan wordt:

3% × €300.000 = €9.000

ingehouden.

Blijkt na de belastingberekening dat je uiteindelijk bijvoorbeeld €6.000 verschuldigd bent, dan kun je het teveel ingehouden bedrag terugvragen.

Blijkt de belasting hoger dan €9.000, dan moet het verschil worden bijbetaald.

Ook zonder winst wordt de 3 procent eerst ingehouden

Dat is een veelvoorkomende verrassing.

Zelfs wanneer je de woning met verlies verkoopt, kan de koper verplicht zijn de 3 procent in te houden.

Je kunt het bedrag daarna via Modelo 210 terugvragen wanneer blijkt dat geen vermogenswinstbelasting verschuldigd is. De Spaanse belastingdienst bevestigt dat een teveel ingehouden bedrag kan worden teruggevraagd. (sede.agenciatributaria.gob.es)

Bewaar facturen van verbouwingen

Een belangrijke manier om te voorkomen dat je over een te hoge winst belasting betaalt, is het goed bewaren van facturen.

Kosten voor daadwerkelijke verbeteringen aan de woning kunnen onder voorwaarden de fiscale aankoopwaarde verhogen.

Denk bijvoorbeeld aan een aantoonbare uitbreiding of ingrijpende verbetering.

Normaal onderhoud is iets anders dan een investering of verbetering en kan niet zonder meer worden toegevoegd aan de aankoopwaarde.

Een verbouwing die jarenlang geleden contant zonder factuur is betaald, is daardoor fiscaal veel moeilijker aan te tonen.

Advocaat of gestor

Het inschakelen van een advocaat of gestor is niet altijd wettelijk verplicht, maar vooral voor buitenlandse verkopers kan het praktisch zijn.

De kosten verschillen sterk.

Sommige kantoren werken met een vast bedrag, terwijl anderen bijvoorbeeld rond 1 procent van de verkoopprijs rekenen.

Vraag daarom altijd vooraf om een schriftelijke offerte en controleer welke werkzaamheden inbegrepen zijn.

Voorbeeld: woning van €300.000

Stel:

• verkoopprijs: €300.000;
• makelaar: 5% + btw;
• energiecertificaat: €150;
• hypotheekdoorhaling: €600;
• overige documenten: €250;
• notariskosten verkoper: circa €400.

Dan kom je al ongeveer uit op:

• makelaar inclusief btw: €18.150;
• energiecertificaat: €150;
• hypotheekdoorhaling: €600;
• documenten: €250;
• notaris: €400.

Totaal circa €19.550, nog vóór eventuele plusvalía municipal en vermogenswinstbelasting.

Daarnaast wordt bij een niet-residente eigenaar in dit voorbeeld €9.000 van de koopsom ingehouden als voorschot op de belasting.

Dat bedrag moet je dus wel meenemen in je liquiditeitsberekening, ook al is het geen definitieve extra kostenpost.

Welke verkoopkosten moet je ongeveer verwachten?

De belangrijkste posten zijn:

• makelaarscourtage plus 21% btw;
• energiecertificaat;
• nota simple en overige documenten;
• eventuele bewoningsvergunning;
• eventuele hypotheekdoorhaling;
• eventuele juridische of administratieve begeleiding;
• notariskosten voor zover voor rekening van verkoper;
• plusvalía municipal;
• belasting over de vermogenswinst.

Bij niet-residenten komt daar bij de overdracht de 3 procent inhouding van de verkoopprijs bij.

Bereken dus niet alleen de verkoopprijs

Een woning verkopen voor €300.000 betekent niet dat er €300.000 op je rekening verschijnt.

Hypotheek, courtage, belastingen, inhoudingen en overige kosten worden vaak rond de overdracht met de koopsom verrekend.

Vooral Nederlanders en Belgen met een tweede woning in Spanje doen er daarom verstandig aan vóór de woning te koop wordt gezet een netto-verkoopberekening te laten maken.

Dan weet je vooraf welk bedrag waarschijnlijk werkelijk beschikbaar blijft na de verkoop.

De belangrijkste tip is simpel: vraag vóórdat je een makelaarscontract tekent precies wat iedere partij rekent en laat vooraf de Spaanse belastingpositie berekenen.