Spanje komt met renteloze lening tot €50.000 voor eerste koopwoning
De Spaanse regering heeft een nieuw woningplan aangekondigd waarmee mensen die voor het eerst een eigen woning kopen tot €50.000 renteloos kunnen lenen.
Het programma heet Tu Casa en krijgt een budget van 10 miljard euro. Opvallend is dat de regeling niet alleen voor jongeren bedoeld is. Ook mensen van 30, 40 jaar of ouder kunnen in aanmerking komen, zolang het om hun eerste hoofdwoning gaat.
Voor mensen die hypotheek wel kunnen betalen, maar de aanbetaling niet
De regeling is vooral bedoeld voor huishoudens die voldoende inkomen hebben om een maandelijkse hypotheeklast te dragen, maar moeite hebben om de gebruikelijke eigen inbreng bij elkaar te sparen.
Spaanse banken financieren bij een woning vaak ongeveer 80 procent van de aankoopwaarde. Daardoor moet een koper zelf ongeveer 20 procent meenemen, plus belastingen en aankoopkosten.
Met Tu Casa wil de regering juist dat gat gedeeltelijk of volledig overbruggen.
Maximaal 20 procent van de woningwaarde
De lening bedraagt maximaal het laagste bedrag van:
- 20 procent van de woningwaarde
- of €50.000
Bij een woning van €200.000 zou een koper dus in theorie maximaal €40.000 kunnen lenen.
Bij een woning van €300.000 zou 20 procent neerkomen op €60.000, maar door het plafond blijft de lening dan beperkt tot €50.000.
Geen rente en geen commissie
Over het publieke deel van de financiering wordt volgens het aangekondigde plan:
- geen rente gerekend;
- geen commissie berekend.
De lening wordt beheerd via het Spaanse staatskredietinstituut ICO.
Het geld komt bovenop een gewone hypotheek en vervangt die dus niet.
Het is géén schenking
Belangrijk: de €50.000 is geen subsidie die je mag houden.
Het bedrag moet uiteindelijk worden terugbetaald.
Volgens het voorlopige kader kan de aflossing worden uitgesmeerd over maximaal 10 jaar. Er komt daarnaast een uitstelperiode die gekoppeld wordt aan de looptijd van de gewone hypotheek, met een maximum van 30 jaar.
Grootste voorwaarde: beperkte verkoopprijs
Aan de regeling zit wel een zeer belangrijke voorwaarde.
Wie een woning met behulp van Tu Casa koopt, mag die woning later niet zomaar tegen iedere marktprijs doorverkopen.
De maximale verkoopprijs wordt permanent gekoppeld aan:
- de oorspronkelijke aankoopprijs;
- plus inflatie;
- en mogelijk bepaalde goedgekeurde verbouwingen of verbeteringen.
Die beperking wordt in de koopakte en het Spaanse eigendomsregister opgenomen.
Beperking blijft ook na terugbetaling bestaan
Opvallend is dat deze prijsbeperking niet verdwijnt zodra de eigenaar de renteloze lening volledig heeft terugbetaald.
Ook bij een latere tweede of derde verkoop blijft de woning dus aan een maximumprijs gebonden.
Daarmee wil de regering voorkomen dat publieke steun wordt gebruikt voor grote particuliere winst bij sterk stijgende huizenprijzen.
Daardoor minder kans op waardestijging
Voor kopers betekent dit ook een nadeel.
Wie een woning koopt zonder deze staatssteun, kan in principe volledig profiteren van toekomstige prijsstijgingen.
Wie Tu Casa gebruikt, accepteert daarentegen dat de toekomstige verkoopprijs begrensd blijft.
De regeling verlaagt dus de instapdrempel, maar kan tegelijkertijd de vermogensgroei van de woning beperken.
Geen maximumleeftijd aangekondigd
De Spaanse regering noemt de maatregel nadrukkelijk intergenerationeel.
Er is in het huidige voorstel geen maximumleeftijd opgenomen.
Niet alleen starters van twintig of dertig jaar, maar ook oudere huishoudens die nog nooit een eigen hoofdwoning hebben gekocht, kunnen daardoor mogelijk in aanmerking komen.
Nog niet alle voorwaarden bekend
Een aantal belangrijke voorwaarden moet nog worden uitgewerkt.
Zo is nog niet duidelijk:
- of er inkomensgrenzen komen;
- hoe hoog de maximale woningprijs mag zijn;
- welke betaalbaarheidstoets wordt gebruikt;
- hoe de aanvraag precies verloopt;
- of eerder woningbezit buiten Spanje meetelt;
- wat gebeurt bij een geërfd aandeel in een woning;
- en of bezit van een woning door een partner gevolgen heeft.
Die details moeten later door de Spaanse regering worden vastgesteld.
Belastingen en aankoopkosten blijven bestaan
Ook met de renteloze lening blijft eigen spaargeld noodzakelijk.
Naast de koopsom krijgen kopers in Spanje te maken met onder meer belastingen, notaris-, registratie- en andere aankoopkosten.
Die bijkomende kosten kunnen afhankelijk van de regio en het type woning al snel rond 10 procent of meer van de woningprijs liggen.
Onderdeel van veel groter woningpakket
Tu Casa maakt deel uit van een pakket van 21 nieuwe woningmaatregelen van de Spaanse regering.
Daaronder vallen ook voorstellen voor:
- belastingvoordelen voor huurders;
- stimulansen voor kleine verhuurders die betaalbaar verhuren;
- strengere regels voor seizoen- en kamerverhuur;
- beperkingen voor grote investeringsfondsen;
- garanties voor industriële woningbouw;
- en extra geld voor sociale woningbouw.
Nog geen aanvragen mogelijk
De regeling is nog niet definitief actief.
De maatregelen moeten eerst nog door de Diputación Permanente, het parlementaire orgaan dat actief blijft nadat het Congres is ontbonden.
Daarnaast moeten de precieze voorwaarden tussen de regering en het ICO nog worden vastgelegd.
Tot dat moment kunnen potentiële kopers nog geen Tu Casa-lening aanvragen.
Mogelijk ruimte voor honderdduizenden leningen
Het fonds krijgt een omvang van 10 miljard euro.
Als iedere deelnemer het maximale bedrag van €50.000 zou krijgen, zouden daarmee ongeveer 200.000 leningen kunnen worden verstrekt.
In de praktijk kan dat aantal hoger liggen omdat veel kopers minder dan het maximumbedrag nodig zullen hebben.
Voor wie in Spanje voor het eerst een woning wil kopen, kan Tu Casa de benodigde eigen inleg aanzienlijk verlagen. Daar staat tegenover dat kopers goed moeten beseffen dat ze in ruil daarvoor blijvend een deel van de toekomstige waardestijging van de woning opgeven.
