Huis kopen in Spanje steeds moeilijker: bijna zeven jaar inkomen nodig voor gemiddelde woning
Een huis kopen in Spanje wordt voor veel huishoudens steeds moeilijker. Volgens recente gegevens van de Banco de España is voor een gemiddelde koopwoning inmiddels ongeveer 6,8 jaar aan netto gezinsinkomen nodig. In steden als Madrid en Málaga loopt dat zelfs op tot bijna tien jaar.
Daarmee behoort Spanje tot de Europese landen waar de verhouding tussen woningprijzen en huishoudinkomens het ongunstigst is. Dat betekent overigens niet dat Spanje simpelweg de hoogste huizenprijzen van Europa heeft. Het probleem zit vooral in de combinatie van snel stijgende woningprijzen en inkomens die veel minder hard meegroeien.
Bijna zeven jaar volledig inkomen
De Banco de España berekende hoeveel jaren netto inkomen een huishouden zonder eigen woning nodig zou hebben om een gemiddelde woning te kopen.
Voor heel Spanje komt dat uit op 6,8 jaar. Voor jongeren onder de 35 jaar ligt het cijfer op ongeveer 7,1 jaar en voor buitenlandse huishoudens op circa 7,6 jaar.
In de grote steden ligt de druk veel hoger.
In Madrid is voor een gemiddelde woning ongeveer 9,7 jaar netto inkomen nodig. In Málaga loopt dit zelfs op tot ongeveer 10 jaar. Ook Barcelona behoort met circa negen jaar tot de duurste stedelijke markten in verhouding tot het inkomen.
Woningprijzen opnieuw ruim 12 procent hoger
De betaalbaarheid staat extra onder druk doordat de huizenprijzen ook in 2026 snel blijven stijgen.
Volgens het Spaanse statistiekbureau INE waren woningen in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 12,2 procent duurder dan een jaar eerder.
Voor nieuwbouwwoningen bedroeg de stijging 7,4 procent. Bestaande woningen werden zelfs 12,9 procent duurder.
Alleen al tussen het eerste en tweede kwartaal stegen de prijzen gemiddeld met 3,4 procent.
De sterkste jaarlijkse stijging werd gemeten in Ceuta, met 15,2 procent. Ook Asturias, Castilla y León, Aragón, La Rioja en Murcia noteerden prijsstijgingen van rond de 14 procent of meer. In de Comunidad Valenciana bedroeg de stijging 13 procent en op de Balearen 13,7 procent.
Prijzen lopen harder op dan salarissen
Het grote probleem is niet alleen dat woningen duurder worden, maar dat de inkomens deze ontwikkeling onvoldoende bijhouden.
Volgens gegevens waar Spaanse media zich op baseren, zijn de woningprijzen in Spanje over een periode van ongeveer tien jaar veel sneller gestegen dan in verschillende andere grote Europese landen.
Daardoor moeten huishoudens een steeds groter deel van hun financiële mogelijkheden inzetten om überhaupt een woning te kunnen kopen.
Dat raakt niet alleen jongeren of huishoudens met een laag inkomen. Ook mensen met een vaste baan en een redelijk salaris hebben steeds meer eigen geld nodig voordat een hypotheek haalbaar wordt.
Banken worden voorzichtiger met hypotheken
Daar komt bij dat Spaanse banken hun kredietvoorwaarden recent weer hebben aangescherpt.
Uit de kredietverleningsenquête van de Banco de España blijkt dat banken in het tweede kwartaal van 2026 strengere voorwaarden hanteerden. Tegelijkertijd nam de vraag naar woninghypotheken af. Voor het derde kwartaal verwachtten banken opnieuw een verdere aanscherping.
Voor kopers betekent dit dat niet alleen de woningprijs telt. Ook voldoende spaargeld en een stabiel aantoonbaar inkomen worden belangrijker.
Spaanse banken financieren bovendien doorgaans niet de volledige aankoopprijs, waardoor kopers ook zelf een aanzienlijk bedrag moeten kunnen inbrengen.
Buitenlandse kopers blijven actief
Tegelijkertijd blijft de belangstelling vanuit het buitenland groot.
In het tweede kwartaal van 2026 waren buitenlandse kopers betrokken bij meer dan 26.800 woningtransacties, bijna 16 procent van alle woningverkopen in Spanje.
Opvallend is de sterke groei onder Nederlanders. Zij kochten in dat kwartaal ongeveer 1.830 woningen, ruim 20 procent meer dan een jaar eerder. Daarmee kwamen Nederlandse kopers vrijwel gelijk met de Britten, traditioneel de grootste buitenlandse kopersgroep.
Vooral kustgebieden blijven populair. Alicante, de Costa del Sol, de Balearen, de Costa Brava en de Canarische Eilanden trekken veel internationale kopers.
Grote regionale verschillen
Het landelijke gemiddelde vertelt tegelijkertijd maar een deel van het verhaal.
Wie een appartement in Madrid, Barcelona, Málaga, Marbella, Mallorca of aan de populaire delen van de Costa Blanca zoekt, krijgt met een totaal andere markt te maken dan iemand die een woning koopt in het binnenland van Castilla-La Mancha, Extremadura of Andalusië.
In enkele Spaanse dorpen worden woningen nog aangeboden voor minder dan 500 euro per vierkante meter, terwijl prijzen in populaire kustplaatsen en grote steden een veelvoud daarvan kunnen bedragen.
Spanje is dus niet overal uitzonderlijk duur. Het probleem concentreert zich vooral in grote steden, toeristische regio’s en gebieden waar de vraag veel sneller groeit dan het woningaanbod.
Te weinig woningen voor groeiende vraag
De Banco de España wijst al langer op het tekort aan woningen in gebieden waar veel mensen willen wonen.
Bevolkingsgroei, toerisme, buitenlandse kopers en een toename van het aantal huishoudens zorgen voor extra vraag, terwijl de woningbouw daar onvoldoende op reageert.
Vooral het beperkte aanbod van betaalbare woningen en sociale huur speelt een belangrijke rol. De Spaanse centrale bank constateert eveneens dat de vraag naar huurwoningen sterker is gegroeid dan het aanbod, met name in grote stedelijke en toeristische gebieden.
Wat betekent dit voor Nederlanders en Belgen?
Wie vanuit Nederland of België een woning in Spanje wil kopen, hoeft zich niet direct te laten afschrikken door berichten dat Spanje het ‘duurste land van Europa’ zou zijn.
Die uitspraak gaat vooral over de betaalbaarheid voor Spaanse huishoudens in verhouding tot hun inkomen.
Voor buitenlandse kopers hangt de situatie sterk af van het beschikbare eigen vermogen, inkomen en de gekozen regio.
Wel is duidelijk dat wachten de afgelopen jaren niet automatisch goedkoper is geweest. De officiële woningprijsindex steeg in het tweede kwartaal van 2026 opnieuw met ruim 12 procent op jaarbasis.
Wie nu naar Spaans vastgoed kijkt, doet er daarom goed aan niet alleen naar de vraagprijs te kijken, maar ook naar aankoopbelastingen, notariskosten, registratie, eventuele makelaars- en advocaatkosten en de financieringsvoorwaarden.
Vooral betaalbaarheid is het probleem
De conclusie is daarmee iets genuanceerder dan de kop ‘Spanje heeft de duurste huizen van Europa’.
Spanje heeft niet overal de hoogste woningprijzen, maar voor veel Spaanse huishoudens is de verhouding tussen woningprijs en inkomen bijzonder ongunstig geworden.
Met gemiddeld bijna zeven jaar volledig netto inkomen voor een woning en bijna tien jaar in sommige grote steden groeit de afstand tussen wat huizen kosten en wat huishoudens kunnen verdienen.
Zolang de bouw van nieuwe woningen de groeiende vraag niet kan bijhouden en huizenprijzen sneller blijven stijgen dan inkomens, lijkt die betaalbaarheidscrisis voorlopig niet voorbij.
