Woning verkopen in Spanje? Het energiecertificaat moet er al zijn vóór de advertentie
Wie een woning in Spanje wil verkopen, moet het energiecertificaat niet pas regelen wanneer de notarisdatum in zicht komt. In de meeste gevallen moet het Certificado de Eficiencia Energética (CEE) namelijk al beschikbaar zijn zodra de woning te koop wordt aangeboden.
Ook in advertenties op websites en vastgoedportalen moet informatie over de energieklasse worden vermeld. Dat volgt uit de Spaanse regels voor energiecertificering.
Wat is het Spaanse energiecertificaat?
Het CEE is vergelijkbaar met het Nederlandse energielabel. De woning krijgt een energieklasse van A tot en met G.
Daarbij wordt onder andere gekeken naar:
- energieverbruik;
- CO₂-uitstoot;
- isolatie;
- ramen en beglazing;
- verwarming en koeling;
- warmwatervoorziening;
- gebruikte installaties.
Een A-label staat voor een zeer energiezuinige woning, terwijl G de laagste classificatie is.
Een lage energieklasse betekent overigens niet dat de woning niet verkocht mag worden. Het certificaat is vooral bedoeld om een koper vooraf inzicht te geven in de energieprestatie.
Energielabel moet al in de verkoopadvertentie staan
Een belangrijk punt dat buitenlandse verkopers gemakkelijk over het hoofd zien: het energiecertificaat is niet alleen een document voor de uiteindelijke overdracht.
De Spaanse wet bepaalt dat bij advertenties voor verkoop of verhuur informatie over de energieklasse moet worden opgenomen.
Dat geldt onder andere voor:
- websites van makelaars;
- vastgoedportalen;
- advertenties;
- brochures;
- andere openbare verkoopuitingen.
Bij de verkoop zelf moet bovendien een kopie van het geregistreerde energiecertificaat samen met het energielabel bij de koopovereenkomst worden gevoegd.
Registreren is essentieel
Alleen een rapport van een technicus laten maken is niet voldoende.
Het certificaat moet worden geregistreerd bij de bevoegde instantie van de autonome regio waarin de woning ligt.
Pas na correcte registratie heeft het certificaat juridische geldigheid. De precieze registratieprocedure en termijn kunnen per autonome regio verschillen.
Wie bijvoorbeeld een goedkope online aanbieding tegenkomt, doet er daarom verstandig aan vooraf te vragen of registratie bij de autonome regio in de prijs is inbegrepen.
Hoe lang blijft het energiecertificaat geldig?
Een energiecertificaat is normaal gesproken maximaal tien jaar geldig.
Voor woningen met de laagste classificatie, energieklasse G, geldt een maximale geldigheidsduur van slechts vijf jaar.
Heb je nog een certificaat van een eerdere verkoop, aankoop of verhuur, controleer dan dus:
- de afgiftedatum;
- de energieklasse;
- of het certificaat geregistreerd is;
- of er sindsdien belangrijke veranderingen aan de woning zijn uitgevoerd.
Het certificaat is gekoppeld aan het gebouw en niet aan de eigenaar. Een geldig bestaand certificaat kan daarom in principe opnieuw worden gebruikt zolang het nog geldig en passend bij de huidige woning is.
Niet iedere woning valt onder de verplichting
Er bestaan enkele uitzonderingen.
Zo zijn onder bepaalde voorwaarden onder andere vrijgesteld:
- beschermde historische of architectonische gebouwen wanneer energiemaatregelen hun karakter onaanvaardbaar zouden aantasten;
- tijdelijke bouwwerken die maximaal twee jaar worden gebruikt;
- bepaalde industriële en agrarische gebouwen met een lage energiebehoefte;
- vrijstaande gebouwen met minder dan 50 m² gebruiksoppervlak;
- gebouwen die worden gekocht met het doel ze te slopen of ingrijpend te renoveren, mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan.
Een appartement van bijvoorbeeld 45 m² in een appartementencomplex valt dus niet automatisch onder de uitzondering van minder dan 50 m². Die uitzondering heeft betrekking op zelfstandige, losstaande gebouwen.
Wie mag het certificaat opstellen?
Het energiecertificaat moet worden opgesteld door een bevoegde technicus.
Sinds 23 juli 2026 gelden in Spanje gewijzigde regels waardoor de groep professionals die onder voorwaarden energiecertificaten mag opstellen is uitgebreid.
Naast traditionele beroepen zoals architecten en bepaalde ingenieurs kunnen ook andere gekwalificeerde professionals hiervoor in aanmerking komen wanneer zij voldoen aan de in Real Decreto 659/2025 vastgelegde opleiding- en erkenningseisen.
De technicus beoordeelt de woning en verwerkt de gegevens vervolgens in een erkend berekeningssysteem.
Wat kost een energiecertificaat?
Er bestaat geen landelijk vastgesteld tarief.
De prijs hangt onder andere af van:
- grootte van de woning;
- type woning;
- locatie;
- tarief van de technicus;
- eventuele regionale registratiekosten.
Voor een normaal appartement worden in de praktijk vaak bedragen van ongeveer €100 tot €250 genoemd. Voor grote villa’s kan de prijs hoger liggen.
Vergelijk bij offertes daarom niet alleen de prijs, maar vraag vooral of het bezoek, het certificaat én de regionale registratie zijn inbegrepen.
Boetes wanneer het certificaat ontbreekt
De Spaanse wet kent een sanctiestelsel voor overtredingen rond energiecertificaten.
Lichte overtredingen kunnen worden bestraft met €300 tot €600, ernstige overtredingen met €601 tot €1.000 en zeer ernstige overtredingen met bedragen van €1.001 tot €6.000.
Het niet correct vermelden van de energieclassificatie bij de verkoopadvertentie kan onder het sanctieregime vallen.
Het is dus onverstandig om de woning eerst online te zetten en het certificaat pas te regelen wanneer er een koper verschijnt.
Energiecertificaat is niet hetzelfde als een bewoningsvergunning
Dit wordt vooral door buitenlandse eigenaren regelmatig door elkaar gehaald.
Het energiecertificaat geeft informatie over het energieverbruik en de energieprestatie.
Een document zoals een:
- licencia de ocupación;
- licencia de segunda ocupación;
- cédula de habitabilidad;
heeft een andere functie en gaat over de bewoning en juridische of technische geschiktheid van de woning.
Afhankelijk van de autonome regio en gemeente kunnen bij een verkoop meerdere van deze documenten nodig zijn.
Regel het dus voordat je de woning te koop zet
Voor wie zijn Spaanse woning wil verkopen is de veiligste volgorde:
- Controleer of er al een geldig energiecertificaat bestaat.
- Controleer de geldigheidsduur en registratie.
- Is er geen geldig certificaat? Laat er een opstellen.
- Zorg dat het officieel wordt geregistreerd.
- Vermeld daarna de energieclassificatie in de verkoopadvertentie.
- Lever het geregistreerde certificaat bij de uiteindelijke verkoop aan de koper.
De belangrijkste regel is daarmee eenvoudig:
In Spanje hoort het energiecertificaat bij de voorbereiding van de verkoop, niet bij de laatste administratieve handelingen vlak voor de notaris.
Wie dit vooraf regelt, voorkomt vertraging en mogelijke problemen wanneer er eenmaal een koper is gevonden.
