Hypotheek afgelost in Spanje? Dan staat deze vaak nog steeds op je woning
Wie in Spanje zijn hypotheek volledig heeft afbetaald, kan voor een onaangename verrassing komen te staan bij de verkoop van de woning. De lening kan namelijk financieel zijn afgelost, terwijl de hypotheek nog steeds als last in het Spaanse eigendomsregister staat.
Het betalen van de laatste hypotheektermijn zorgt er dus niet automatisch voor dat de hypotheek uit het Registro de la Propiedad verdwijnt. Daarvoor is een afzonderlijke registrale doorhaling nodig. Het Spaanse Colegio de Registradores bevestigt dat het beëindigen van de schuld op zichzelf de hypotheekinschrijving niet verwijdert.
Afgelost betekent niet automatisch hypotheekvrij
In Spanje moeten twee zaken van elkaar worden onderscheiden.
De eerste is de economische aflossing. Je hebt alle termijnen betaald en bent de bank niets meer verschuldigd.
De tweede is de registrale doorhaling, in het Spaans cancelación registral. Daarmee wordt de hypotheek daadwerkelijk uit het eigendomsregister verwijderd.
Zolang die tweede stap niet is uitgevoerd, kan de hypotheek nog gewoon zichtbaar zijn op de nota simple, het uittreksel uit het eigendomsregister.
Voor een toekomstige koper of diens bank lijkt de woning dan nog steeds met een hypotheek belast.
Je kunt een huis met hypotheek wel verkopen
Dat betekent overigens niet dat verkoop onmogelijk is.
Ook een woning waarop nog een lopende hypotheek rust, kan in Spanje gewoon worden verkocht. De hypotheek kan bijvoorbeeld tijdens de overdracht worden afgelost en daarna worden doorgehaald.
Het is daarom vooral belangrijk dat ruim vóór de verkoop duidelijk is welke hypotheekinschrijvingen en andere lasten op de woning staan.
Een recente nota simple geeft daar inzicht in.
Hypotheek al volledig betaald? Dit moet je regelen
Wanneer de hypotheek helemaal is afgelost, begint de procedure normaal gesproken bij de bank.
Vraag daar om een certificado de deuda cero: een verklaring dat er geen schuld meer openstaat.
Volgens de Banco de España moet de bank deze verklaring gratis verstrekken. Ook mag de bank geen vergoeding rekenen voor het verschijnen van haar gevolmachtigde bij de notaris om toestemming te geven voor de doorhaling.
Vervolgens wordt bij de notaris een escritura de cancelación de hipoteca opgesteld.
Daarna moet de administratieve aangifte voor de belasting op juridische documenten, de Actos Jurídicos Documentados (AJD), worden ingediend. Voor een normale hypotheekdoorhaling is deze handeling vrijgesteld van betaling, maar de aangifte moet wel worden gedaan.
Ten slotte wordt de notariële akte aangeboden bij het Registro de la Propiedad, waarna de hypotheek uit de registratie kan worden verwijderd.
Je hoeft daarvoor niet verplicht een gestoría te gebruiken
Veel banken bieden aan om de hele procedure via een gestoría te regelen. Dat is gemakkelijk, maar niet verplicht.
Je kunt de stappen ook zelf uitvoeren:
- certificado de deuda cero aanvragen;
- notaris kiezen;
- doorhalingsakte laten ondertekenen;
- AJD-formulier indienen;
- documenten bij het eigendomsregister aanbieden.
Wanneer je de bank of een gestoría opdracht geeft alles namens jou af te handelen, mogen daarvoor wel administratie- of bemiddelingskosten worden berekend. De bank moet je daar vooraf over informeren.
Wat kost het doorhalen van een Spaanse hypotheek?
Hoewel de schuld volledig is betaald, is de registrale doorhaling zelf niet gratis.
Je krijgt normaal gesproken te maken met:
- notariskosten;
- kosten van het Registro de la Propiedad;
- eventueel kosten van een gestoría.
De hoogte hangt onder andere samen met de oorspronkelijke hypotheek en de betreffende akte.
Bij een eenvoudige doorhaling moet doorgaans worden gedacht aan enkele honderden euro’s. Laat je alles via een gestoría uitvoeren, dan kan het uiteindelijke bedrag duidelijk hoger uitvallen.
Bank mag niet overal kosten voor rekenen
Een belangrijk punt voor buitenlandse huiseigenaren is dat sommige werkzaamheden van de bank geen betaalde extra dienst zijn.
De Banco de España stelt expliciet dat de bank geen kosten mag rekenen voor:
- het certificado de deuda cero;
- toestemming voor de doorhaling;
- het sturen van een vertegenwoordiger naar de notaris om de akte te ondertekenen.
Alleen wanneer je de bank opdracht geeft de volledige verdere administratieve afhandeling voor je te verzorgen, kunnen daarvoor kosten in rekening worden gebracht.
Wat als de hypotheek nog niet volledig is afbetaald?
Ook dan kan de woning worden verkocht.
Vooraf wordt bij de bank een verklaring opgevraagd met het bedrag dat op de dag van verkoop nog moet worden terugbetaald.
Bij de notariële overdracht kan een deel van de koopsom vervolgens rechtstreeks worden gebruikt om de hypotheekschuld af te lossen. Daarna wordt de hypotheekinschrijving doorgehaald.
Bij vervroegde aflossing kunnen afhankelijk van het hypotheekcontract en de datum waarop de lening is afgesloten nog kosten gelden. Controleer daarom vóór de verkoop altijd de voorwaarden uit de hypotheekakte.
Soms staat een hypotheek nog tientallen jaren geregistreerd
Vooral bij woningen die al lange tijd in bezit zijn, komt het voor dat een hypotheek jaren geleden is afbetaald maar nooit uit het register is verwijderd.
Dat wordt soms pas ontdekt wanneer de woning moet worden verkocht of wanneer erfgenamen ermee te maken krijgen.
De Banco de España adviseert daarom de registrale doorhaling bij voorkeur kort na het volledig aflossen van de lening te regelen. Bij oude hypotheken kan het lastiger worden wanneer banken inmiddels zijn gefuseerd, overgenomen of verdwenen.
Bij zeer oude hypotheekinschrijvingen bestaat een uitzondering
Bij oude hypotheekinschrijvingen kan onder bepaalde wettelijke voorwaarden een vereenvoudigde doorhaling mogelijk zijn nadat de wettelijke verjaringstermijnen zijn verstreken.
Dat betekent echter niet dat iedere hypotheek automatisch na twintig jaar uit het register verdwijnt.
De termijn wordt juridisch berekend aan de hand van onder andere de in de hypotheekakte vastgelegde vervaldatum en de regels uit de Spaanse hypotheekwet. Laat bij een oude registratie daarom eerst het Registro de la Propiedad controleren welke procedure van toepassing is.
Controleer dit vóór je een Spaanse woning verkoopt
Wie zijn woning in Spanje wil verkopen, doet er verstandig aan ruim vóór de overdracht een recente nota simple op te vragen.
Daarop kun je zien of:
- de hypotheek nog staat geregistreerd;
- er andere schulden of beslagleggingen zijn;
- de gegevens van de eigenaar kloppen;
- de woning juridisch correct geregistreerd staat.
Een hypotheek die jaren geleden al is afbetaald, kan zo alsnog tijdig worden doorgehaald.
De belangrijkste regel is simpel: in Spanje is een hypotheek pas echt verdwenen wanneer hij ook uit het eigendomsregister is verwijderd.
Alleen je laatste hypotheektermijn betalen is daarvoor niet voldoende.
