Spaanse woondecreten weggestemd: dit verandert er nu voor huurders en verhuurders

De twee nieuwe woondecreten van de Spaanse regering hebben het niet gehaald. Het Congres van Afgevaardigden stemde beide voorstellen op vrijdag 2 oktober weg. Daarmee verdwijnen onder meer nieuwe regels rond huisuitzettingen, huurcontracten, belastingvoordelen en de aankoop van woningen door grote investeerders alweer van tafel.

Voor de regering van premier Pedro Sánchez is de uitslag bovendien politiek belangrijk. De decreten konden niet worden aangenomen doordat onder andere PP, Vox en Junts tegenstemden. Bij het tweede decreet sloten ook PNV en Coalición Canaria zich bij de tegenstanders aan.

Eerste woondecreet verworpen met 178 tegen 172 stemmen

Het eerste voorstel, Real Decreto-ley 26/2026, bevatte een omvangrijk pakket maatregelen voor de Spaanse woningmarkt.

Bij de stemming waren 172 parlementsleden voor en 178 tegen. PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV, Podemos, BNG, Coalición Canaria en Compromís steunden het voorstel. PP, Vox, Junts en UPN stemden tegen. Daarmee werd het decreet officieel ingetrokken.

Het besluit was slechts iets meer dan 24 uur van kracht geweest.

Wat stond er in het eerste woondecreet?

Het pakket moest verschillende onderdelen van het Spaanse woningbeleid tijdelijk aanscherpen.

Het ging onder andere om:

• verlenging van de bescherming tegen huisuitzetting voor bepaalde kwetsbare huishoudens;
• extra bescherming voor huurders;
• tijdelijke verlenging van sommige aflopende huurcontracten;
• regulering van bepaalde tijdelijke huurconstructies en kamerverhuur;
• beperkingen op bepaalde woningaankopen tot eind 2028;
• regels rond de definitie van grote vastgoedeigenaren;
• belastingmaatregelen rond onder meer inkomstenbelasting, btw, vennootschapsbelasting en lokale belastingen.

Doordat het Congres het decreet niet heeft bekrachtigd, vervallen deze nieuwe maatregelen weer.

Ook tweede huurwet haalt het niet

Vervolgens stemde het parlement over Real Decreto-ley 27/2026. Dit tweede voorstel was vooral gericht op het langer laten doorlopen van huurcontracten voor woningen die als hoofdverblijf worden gebruikt.

Ook dit voorstel werd verworpen, ditmaal met 166 stemmen voor en 184 tegen. PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos, BNG en Compromís stemden voor. PP, Vox, Junts, PNV, Coalición Canaria en UPN stemden tegen.

Het tweede decreet was pas vanaf middernacht op vrijdag 2 oktober van kracht en heeft daarmee slechts enkele uren bestaan.

Huurcontracten zouden automatisch langer doorlopen

Een van de belangrijkste onderdelen van het tweede decreet was een automatische verlenging van huurcontracten.

Na een eerste huurperiode van minimaal vijf jaar — of zeven jaar wanneer de verhuurder een rechtspersoon was — zou het contract in principe opnieuw voor periodes van vijf respectievelijk zeven jaar worden verlengd.

Wanneer een particuliere verhuurder niet wilde verlengen, kon in bepaalde gevallen een vergoeding ter hoogte van minimaal twaalf maanden huur verschuldigd zijn aan de huurder. Er waren verschillende uitzonderingen voorzien, bijvoorbeeld wanneer de eigenaar de woning zelf nodig had of voor bepaalde familieleden.

Die regeling gaat nu dus niet door.

Junts speelde opnieuw een beslissende rol

De aandacht voorafgaand aan de stemming ging vooral uit naar Junts. De Catalaanse partij had donderdagavond al aangekondigd beide voorstellen af te wijzen.

Junts stelde dat de plannen volgens de partij onvoldoende oplossingen boden voor de problemen op de woningmarkt en op onderdelen juist onzekerheid zouden veroorzaken. De partij vroeg de regering de voorstellen in te trekken en opnieuw te onderhandelen over een ander pakket.

De regering besloot dat niet te doen en liet beide decreten alsnog in stemming brengen.

Premier Pedro Sánchez nam vlak voor de stemming zelf het woord om parlementariërs op te roepen de voorstellen te steunen.

Verschil tussen de twee stemmingen

Opvallend is dat PNV en Coalición Canaria het eerste pakket wel steunden, maar tegen het tweede voorstel over de automatische verlenging van huurcontracten stemden.

Daarom was het verschil bij het tweede voorstel groter: 184 tegen 166 stemmen, tegenover 178 tegen 172 bij het eerste decreet.

Wat betekent dit nu voor huurders en verhuurders?

De nieuwe regels verdwijnen in beginsel omdat een Spaans koninklijk wetsbesluit door het Congres moet worden bekrachtigd om van kracht te blijven.

Daardoor kunnen huurders bijvoorbeeld geen beroep blijven doen op de nieuwe automatische huurverlenging die in het tweede decreet was opgenomen.

Er is wel een bijzondere situatie ontstaan omdat beide decreten korte tijd daadwerkelijk van kracht zijn geweest. Juristen wijzen erop dat maatregelen die rechtsgeldig zijn uitgevoerd gedurende de periode waarin de decreten golden niet automatisch zonder gevolgen zijn. Vooral rond huurders die onmiddellijk een beroep op de nieuwe regels hebben gedaan, kan daardoor juridische discussie ontstaan.

Gevolgen voor maatregelen tegen huisuitzettingen

Ook de aanvullende bescherming tegen huisuitzettingen van bepaalde kwetsbare huishoudens uit het eerste decreet is door de stemming komen te vervallen.

Dat betekent niet dat alle bestaande Spaanse bescherming van huurders of kwetsbare huishoudens verdwijnt. Het gaat specifiek om de nieuwe of verlengde maatregelen uit deze twee decreten die geen goedkeuring van het Congres hebben gekregen.

Politieke druk op regering-Sánchez neemt toe

De stemming heeft behalve gevolgen voor de woningmarkt ook politieke gevolgen.

Binnen de PSOE waren vóór de stemming al stemmen te horen om vervroegde landelijke verkiezingen te overwegen wanneer de regering opnieuw onvoldoende parlementaire steun zou krijgen voor de woningplannen. Ook oppositiepartijen hebben Sánchez opgeroepen verkiezingen uit te schrijven.

Na het wegstemmen van de decreten wordt binnen de regering en PSOE opnieuw gesproken over de toekomst van de huidige regeerperiode. Volgens Spaanse media neemt Sánchez tijd om de politieke situatie te beoordelen. Er is op vrijdagavond 2 oktober nog geen officiële beslissing genomen over vervroegde verkiezingen.

Een eventuele datum die in Spaanse media wordt genoemd is zondag 29 november, maar die datum is op dit moment niet officieel vastgesteld.

Woningbeleid opnieuw terug naar de onderhandelingstafel

De regering zal nu moeten bepalen of zij met aangepaste voorstellen komt en opnieuw steun probeert te vinden in het Congres.

Junts heeft inmiddels zelf een alternatief voorstel bij minister van Volkshuisvesting Isabel Rodríguez neergelegd en zegt bereid te zijn verder te onderhandelen over nieuwe woningmaatregelen.

Daarmee is het Spaanse woningdebat allerminst voorbij. Wel staat sinds vrijdagmiddag vast dat de twee woondecreten die de regering deze week presenteerde niet verder van kracht blijven.

Voor huurders, verhuurders en huiseigenaren is het daarom belangrijk om nieuwe berichtgeving goed te onderscheiden van bestaande wetgeving: veel maatregelen waar de afgelopen dagen over werd gesproken, zijn door de stemming van 2 oktober alweer komen te vervallen.