Madrid: 85 procent geplande huurcontracten uitgesteld door onzekerheid over nieuwe huurregels
Een groot deel van de huurcontracten die deze week via het Plan Alquila van de Comunidad de Madrid zouden worden ondertekend, is voorlopig uitgesteld. Volgens de regionale minister van Huisvesting, Jorge Rodrigo, gaat het om ongeveer 85 procent van de geplande contracten.
Zowel verhuurders als huurders zouden eerst willen afwachten welke nieuwe landelijke huurregels uiteindelijk van kracht blijven. De Spaanse Tweede Kamer stemt vrijdag 2 oktober over de bekrachtiging van twee recent aangenomen koninklijke wetsbesluiten.
Wat is Plan Alquila?
Plan Alquila is een programma van de Comunidad de Madrid dat particuliere verhuurders en huurders bij elkaar brengt en begeleiding biedt bij het afsluiten van een huurcontract.
Het programma bestaat sinds 2008 en heeft volgens de regionale overheid inmiddels ongeveer 110.000 huurcontracten en verlengingen begeleid.
Verhuurders kunnen via het programma onder meer gebruikmaken van juridische begeleiding, een verzekering tegen huurachterstanden en bemiddeling bij conflicten.
Veel contracten voorlopig niet ondertekend
Volgens Jorge Rodrigo hebben verhuurders en huurders die deze dagen een contract via Plan Alquila zouden tekenen in veel gevallen besloten de ondertekening uit te stellen.
Zij willen volgens hem eerst weten wat er vrijdag in het Spaanse parlement gebeurt en welke regels daarna precies op hun contract van toepassing zijn.
Het genoemde percentage van 85 procent is afkomstig van de regionale regering van Madrid. Er zijn vooralsnog geen onafhankelijke landelijke cijfers gepubliceerd waarmee dit percentage kan worden gecontroleerd.
Nieuwe regels voor huurcontracten
De Spaanse regering heeft deze week twee omvangrijke wetsbesluiten over de woningmarkt aangenomen.
Een van de maatregelen maakt het onder bepaalde voorwaarden mogelijk dat bestaande huurcontracten op verzoek van de huurder maximaal twee jaar extra worden verlengd. Tijdens die periode blijven de voorwaarden van het bestaande contract gelden.
Daarnaast wordt de jaarlijkse huurverhoging tijdelijk beperkt. Wanneer verhuurder en huurder geen andere afspraak maken, mag de verhoging in bepaalde gevallen niet meer dan 2 procent bedragen.
Automatische verlenging kan veel langer worden
Een tweede wetsbesluit gaat nog verder.
Na de minimale looptijd van een huurcontract — normaal gesproken vijf jaar bij een particuliere verhuurder en zeven jaar wanneer de verhuurder een bedrijf is — kan het contract automatisch opnieuw worden verlengd met perioden van respectievelijk vijf of zeven jaar wanneer geen van beide partijen tijdig opzegt.
Een verhuurder die het contract wel rechtsgeldig beëindigt, kan bovendien verplicht worden de huurder financieel te compenseren.
Die vergoeding bedraagt volgens het wetsbesluit minimaal het equivalent van twaalf maanden huur van een vergelijkbare woning, tenzij een van de wettelijke uitzonderingen geldt.
Uitzonderingen voor verhuurders
Die vergoeding hoeft niet altijd te worden betaald.
Een uitzondering kan bijvoorbeeld gelden wanneer een particuliere eigenaar de woning aantoonbaar zelf nodig heeft, of wanneer een direct familielid er gaat wonen.
Ook wanneer een huurder een andere geschikte woning in dezelfde gemeente bezit, een nieuw contract accepteert of de woning gedurende langere tijd niet daadwerkelijk bewoont, kunnen andere regels gelden.
Madrid kritisch op landelijke maatregelen
De regionale regering van Madrid is kritisch over de nieuwe regels. Zij stelt dat verhuurders door de veranderingen minder zekerheid hebben over wanneer zij hun woning weer vrij kunnen krijgen.
De landelijke regering verdedigt de maatregelen juist als bescherming voor huurders en als manier om meer stabiliteit te creëren op een woningmarkt waar huren de afgelopen jaren sterk zijn gestegen.
Ook vastgoedorganisaties hebben gewaarschuwd dat strengere regels ertoe kunnen leiden dat sommige particuliere eigenaren hun woning niet langer willen verhuren. Dat is op dit moment echter een verwachting van de sector en geen vastgesteld gevolg van de nieuwe wetgeving.
Beslissende stemming op vrijdag
De onzekerheid kan snel duidelijker worden. Het Spaanse Congres stemt vrijdag 2 oktober over de wetsbesluiten.
Koninklijke wetsbesluiten kunnen direct in werking treden, maar moeten daarna door het Congres worden bekrachtigd. Wanneer daarvoor onvoldoende steun is, kan een maatregel weer komen te vervallen.
Voor de huurders en verhuurders die hun contract via Plan Alquila voorlopig hebben uitgesteld, is de uitslag van die stemming daarom rechtstreeks van belang.
