Eigenaar van 200 woningen wil vastgoed verkopen en bekritiseert Spaans woningbeleid
De Spaanse ondernemer Rubén Zaballos, eigenaar van ongeveer 200 woningen, is kritisch op het woningbeleid van de Spaanse regering. Volgens hem zorgen onzekerheid rond regelgeving, wanbetaling en mogelijke extra belastingen ervoor dat particuliere verhuurders minder aantrekkelijk vinden om woningen langdurig te verhuren.
Zaballos zegt daarom zijn vastgoedportefeuille gedurende 2026 te willen verkopen en zich meer te richten op andere ondernemingen die volgens hem een hoger rendement opleveren.
Zijn uitspraken komen op een moment waarop Spanje midden in een felle discussie zit over hoge huurprijzen, woningtekorten en de positie van grote en kleine verhuurders.
Ongeveer 200 woningen in bezit
Zaballos bezit naar eigen zeggen ongeveer 200 woningen verspreid over Spanje.
Een aanzienlijk deel daarvan bevindt zich in kleinere gemeenten, vooral in Galicië.
Veel van deze woningen zouden afkomstig zijn uit vastgoedportefeuilles die jaren geleden in handen waren van investeringsfondsen en lange tijd leeg hebben gestaan.
Zaballos kocht woningen uit deze portefeuilles en liet een deel ervan opknappen.
Van gewone huur naar vakantieverhuur
Volgens Zaballos waren de woningen oorspronkelijk bedoeld voor permanente bewoning.
Later besloot hij een deel om te zetten naar toeristische verhuur.
Als belangrijkste reden noemt hij problemen met huurders die hun maandelijkse huur niet betaalden.
Hij zegt dat langdurige verhuur op papier aantrekkelijker kan zijn, maar dat de onzekerheid en administratieve belasting hem ervan hebben overtuigd vaker voor tijdelijke of toeristische verhuur te kiezen.
Ongeveer tien gevallen van wanbetaling
Opvallend is dat Zaballos zelf spreekt over ongeveer tien problematische gevallen binnen zijn vastgoedportefeuille.
Bij ongeveer 200 woningen gaat het dus om een relatief klein deel van het totale bezit.
Een deel van zijn woningen staat bovendien in kleine plaatsen waar de vraag naar permanente huur beperkt kan zijn.
Zaballos stelt dat de gevolgen van een huurder die langdurig niet betaalt desondanks groot kunnen zijn voor een eigenaar.
Volgens hem kost het veel tijd en moeite om zulke situaties juridisch op te lossen.
Medewerkers adviseerden toeristische verhuur
De ondernemer zegt dat ook zijn eigen medewerkers hem adviseerden om minder woningen langdurig te verhuren.
Bij gewone huur moeten betalingen volgens hem voortdurend worden gecontroleerd en kunnen betalingsproblemen langdurige procedures veroorzaken.
Bij toeristische verhuur is dat risico anders: gasten betalen doorgaans vooraf of via een boekingsplatform.
Volgens Zaballos maakte dat toeristische verhuur voor zijn organisatie eenvoudiger.
Wil alle woningen verkopen
Zaballos heeft aangegeven dat hij gedurende 2026 zijn volledige vastgoedportefeuille wil verkopen.
Hij zegt drie andere bedrijven te hebben die meer rendement opleveren.
Daarnaast speelt volgens hem het politieke klimaat rond vastgoed een belangrijke rol.
Hij vindt dat berichten over hogere belastingen, beperkingen voor grote woningbezitters en mogelijke overheidsingrepen onzekerheid veroorzaken.
Eerder liet hij weten al ongeveer 50 woningen in Galicië te koop te hebben aangeboden, naar eigen zeggen voor gemiddeld ongeveer €100.000 per woning.
‘Woningbeleid wordt slecht aangepakt’
Zaballos is uitgesproken kritisch over de manier waarop de Spaanse regering de woningcrisis probeert aan te pakken.
Volgens hem hebben verhuurders vooral behoefte aan juridische zekerheid.
Hij zegt niet zozeer bezorgd te zijn of een huurder €100 meer of minder betaalt, maar vooral zekerheid te willen dat de overeengekomen huur daadwerkelijk wordt betaald en dat een eigenaar kan optreden wanneer een contract structureel niet wordt nagekomen.
Dat is zijn visie; huurdersorganisaties kijken heel anders tegen het probleem aan.
Huurders wijzen juist op onbetaalbare huren
Huurdersorganisaties stellen dat het grootste probleem juist is dat woningen voor steeds meer Spanjaarden onbetaalbaar worden.
Zij pleiten onder meer voor:
- meer betaalbare huurwoningen;
- betere bescherming tegen huisuitzettingen;
- beperkingen op sterke huurverhogingen;
- meer sociale woningbouw;
- strengere regels voor grote vastgoedeigenaren;
- en beperkingen op toeristische verhuur in gebieden met woningtekorten.
Volgens hen draagt het omzetten van normale woningen naar toeristische appartementen juist bij aan een kleiner aanbod voor permanente bewoners.
Verhuurders wijzen op kleiner aanbod
Vastgoedorganisaties en verhuurders stellen daar tegenover dat steeds strengere regelgeving sommige eigenaren ertoe brengt hun woning te verkopen of niet meer voor langdurige verhuur beschikbaar te stellen.
Hun redenering is dat minder aanbod uiteindelijk opnieuw kan leiden tot hogere huurprijzen.
De discussie draait daardoor voor een groot deel om dezelfde vraag:
hoe bescherm je huurders zonder dat particuliere eigenaren hun woningen uit de reguliere huurmarkt halen?
Woningmarkt onderwerp van grote politieke strijd
De uitspraken van Zaballos krijgen extra aandacht door de recente politieke gebeurtenissen in Spanje.
Op vrijdag 2 oktober verwierp het Spaanse parlement twee omvangrijke woondecreten van de regering.
Daarin stonden maatregelen rond onder meer huurcontracten, huisuitzettingen, tijdelijke verhuur en grote vastgoedinvesteerders.
Een dag later gingen in tientallen Spaanse steden mensen de straat op om te demonstreren voor betaalbare woningen.
Het woningbeleid is daarmee uitgegroeid tot een van de belangrijkste maatschappelijke en politieke onderwerpen van het moment.
Spanje kampt met tekort aan betaalbare woningen
Achter de politieke discussie ligt een structureel probleem.
In veel Spaanse steden en populaire kustgebieden is het woningaanbod niet meegegroeid met de vraag.
Vooral in Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, de Balearen en verschillende kustgemeenten zijn huur- en koopprijzen sterk gestegen.
Tegelijkertijd is het aandeel sociale en betaalbare huurwoningen in Spanje relatief beperkt.
Daardoor zijn veel huishoudens aangewezen op de particuliere huurmarkt.
Toeristische verhuur speelt eveneens een rol
Daar komt in populaire gebieden de toeristische woningmarkt bovenop.
Een appartement dat voor vakantieverhuur wordt gebruikt, is niet tegelijkertijd beschikbaar voor iemand die er permanent wil wonen.
Gemeenten en regio’s proberen daarom steeds vaker grip te krijgen op het aantal vakantiewoningen.
Voor verhuurders kan toeristische verhuur echter financieel aantrekkelijk zijn en biedt het volgens eigenaren meer flexibiliteit.
Dat spanningsveld is goed zichtbaar in het verhaal van Zaballos.
Eén eigenaar, twee kanten van het woningdebat
De situatie van de ondernemer laat vooral zien hoe verschillend naar dezelfde woningcrisis wordt gekeken.
Zaballos ziet onzekerheid en gebrek aan juridische bescherming als redenen om woningen niet langer regulier te verhuren.
Huurdersorganisaties wijzen juist op hoge prijzen, beperkte beschikbaarheid en de macht van eigenaren met grote vastgoedportefeuilles.
Beide kanten komen uiteindelijk uit bij hetzelfde probleem: Spanje heeft te weinig betaalbare woningen op plaatsen waar veel mensen willen wonen.
Over de oplossing daarvan bestaat voorlopig weinig overeenstemming.
